比佛利山庄房地产指南：按任务查找所有主题

要点

这份比佛利山庄房地产指南把本站的每个主题都按您手头的任务来分类：选择区域、购房、售房、持有房产，或解读超豪宅市场。大多数任务都从一个事实开始，那就是房子在哪座城市：洛杉矶市境内售价超过 540 万美元的交易要缴 Measure ULA，而同样的交易在比佛利山庄市则不用缴。在下面找到您的任务，每篇指南开头就会给出与之最相关的数字。

本指南适合谁

您打算在比佛利山庄或周边社区买房、卖房或持有房产，想找到能解答您眼前任务的那篇指南。

如何使用这份比佛利山庄房地产指南

本站每篇指南都只负责一个主题，所以像 Measure ULA 门槛这样的数字只放在一个页面上，其他页面都链接到那里。这样一旦税率变动，所有数字都能保持一致，而其中好几项每年都会调整。下表列出了在这个价位影响金额最大的六项规则，并注明了每个数字适用的年份。

规则或数字	现行数值	适用对象	对应指南
Measure ULA 门槛	超过 540 万美元按 4%，1,090 万美元起按 5.5%（2026 年 6 月 30 日之后过户）	洛杉矶市境内的交易	洛杉矶豪宅税
洛杉矶县合规贷款上限	单户住宅 $1,249,125（2026 年）	超过此额度的贷款即为巨额贷款	巨额贷款
比佛利山庄中心区房产税率	1.189084%，不含直接摊派费用（2026-27 年度）	所有业主，按评估价值计算	房产税
加州 FAIR Plan 住宅保额上限	每处物业 300 万美元	无法从私营保险公司投保火险的业主	房屋保险
FIRPTA 预扣税	总售价的 15%，加州另扣 3 1/3%	税法意义上属于外国人的卖家	FIRPTA
公开营销后录入 MLS 的期限	一个工作日内（NAR Clear Cooperation 政策）	以非公开方式营销房屋的卖家	非公开房源

这六项中有四项取决于地址或交易双方，而不是房子本身：ULA 门槛取决于所属城市，房产税率取决于税率区，FIRPTA 取决于卖家的税务身份，FAIR Plan 的上限则取决于您所在的火灾分区里私营保险公司愿意承保多少。所以在挑选指南之前，请先确认所属城市；我们的比佛利山庄社区总览按这一点为每个社区作了分类。

选择在比佛利山庄何处购房的房地产指南

这四篇指南帮您先比较地方，再比较房子。它们回答的是：价格处于什么水平，城市界线在哪里，以及哪个学区服务于某个地址。

比佛利山庄房地产市场与房价中位数

2026 年 9 月，比佛利山庄的 Redfin 成交中位价为 $4,029,331，共 73 笔成交；而 Zillow 的典型房屋价值为 $3,676,482。我们的比佛利山庄房地产市场报告解释了两者为何不一致，以及为什么少数几笔庄园成交就能让中位数一年内变动三分之一。

比佛利山庄邮政编码与 90210 住宅

比佛利山庄有三个邮编，但根据 2020 年人口普查，90210 约有 60.5% 的土地在洛杉矶市境内。90210 与比佛利山庄邮编指南说明了每个邮编的价格数字能说明什么、不能说明什么。

比佛利山庄与贝莱尔对比

贝莱尔和比佛利山庄的成交价格区间相同，2026-27 年度的房产税率相差不到 0.004 个百分点。真正的差别在过户税：一笔 2,000 万美元的贝莱尔交易要缴 110 万美元的 Measure ULA，而同样的交易在比佛利山庄一分都不用缴，详见我们的贝莱尔与比佛利山庄对比。

比佛利山庄学校与学区查询

挂比佛利山庄地址的房屋分属两个学区：BHUSD 和 LAUSD，而邮编并不能决定是哪一个。我们的比佛利山庄学校指南链接了两个学区各自的地址查询系统，因为我们从不声称某栋房子“划入”某所学校。

在比佛利山庄购房的房地产指南

在 500 万美元以上的价位，地块对您总成本的影响比挂牌价更大。这几篇指南涵盖购房核查、非公开房源搜索和融资。

在比佛利山庄购买豪宅

先从地块开始：它在哪座城市，是否位于极高火灾危险等级区，以及法规允许您建多大的房子。自 2024 年 8 月 17 日起，与 REALTOR® 合作的买家需要签署一份书面买方协议，写明确定的佣金金额。比佛利山庄购房指南把这些核查按顺序排好。

非公开房源的私人搜索

根据 NAR 2025 年的新规，希望保密的卖家可以把房源登记为公众看不到的“办公室独家”（office exclusive）或延迟营销房源。您要通过经纪人在经纪公司内部以及经纪人之间一对一询问才能接触到这些房子，所以我们的比佛利山庄非公开房源私人搜索从一份书面需求说明开始。

加州巨额贷款

2026 年，洛杉矶县单户住宅贷款超过 $1,249,125 即属于巨额贷款，而全国基准上限为 $832,750。Freddie Mac 公布的 30 年期平均利率在 2026 年 10 月 29 日当周为 7.24%，这是合规贷款的数字，所以巨额贷款指南解释了巨额贷款报价可能与之有何不同。

巨额贷款计算器

巨额贷款计算器根据房价、首付、利率、期限和税率算出月供。按默认值计算，一栋 800 万美元的房子首付 30%、利率 7.24%、期限 30 年，每月本息约为 $38,164，尚未计入房产税和保险。

在比佛利山庄售房的房地产指南

卖家最终到手多少，取决于挂牌价反映不出来的三件事：所在城市的过户税、房子在 2025 年 MLS 新规下如何营销，以及卖家在税务上是否属于外国人。

在比佛利山庄出售房屋

2026 年 9 月，Redfin 统计的比佛利山庄成交价平均为挂牌价的 95.1%。在城市界线的洛杉矶一侧，一笔 1,100 万美元的贝莱尔交易，如果把价格降到 1,089 万美元、落到 5.5% 税档之下，扣除市县过户税后卖家反而多拿约 60,000 美元。比佛利山庄售房指南教您如何围绕这条线定价。

非公开房源与场外交易

根据 NAR 的 Clear Cooperation 政策，房源在公开营销后一个工作日内必须录入 MLS；但自 2025 年 3 月 25 日起，卖家可以签署文件，把房源保留为办公室独家。Miller Samuel 发现，2017 年初大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交约有三分之一没有出现在 MLS 上；我们的非公开房源指南权衡了其中的利弊。

外国卖家的 FIRPTA 预扣税

当卖家在税法意义上属于外国人时，买家通常要预扣总售价的 15% 交给 IRS，加州还要通过 Form 593 再预扣售价的 3 1/3%。一笔 1,500 万美元的交易，过户时就有约 275 万美元被扣下，这也是我们的外国卖家 FIRPTA 指南从 Form 8288-B 讲起的原因。

比佛利山庄税费与持有成本的房地产指南

在这里持有房产的年度成本，主要由您的买入价和房子所在的分区决定。这四篇指南提供了今年的税率，以及套用这些税率的工具。

洛杉矶豪宅税（Measure ULA）

对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，洛杉矶市境内售价超过 540 万美元的，Measure ULA 按全部售价的 4% 征收，1,090 万美元起按 5.5% 征收。比佛利山庄市不适用这项税，所以一笔 1,000 万美元的交易在那里只缴约 11,000 美元的县过户税，而在贝莱尔要缴 456,000 美元；Measure ULA 指南与计算器可以计算任何价格。

比佛利山庄房产税

2026-27 年度，比佛利山庄中心区的房产税率为评估价值的 1.189084%，所以一栋评估价 1,000 万美元的房子每年约缴 $118,908，尚未计入直接摊派费用。买房还会触发一到两张补充税单，我们的比佛利山庄房产税指南用估算工具作了说明。

比佛利山庄生活成本

房产税是每年最大的一笔开支：按 2026-27 年度税率，买入价 500 万美元的房子约缴 $59,454。除此之外还有市政府收取的水费、污水费、雨水费和垃圾费，其中垃圾费按地块面积的平方英尺计费，各项明细见我们的比佛利山庄生活指南。

房屋保险与加州 FAIR Plan

FAIR Plan 的住宅保单每处物业最高保 300 万美元，只承保火灾、烟雾等列明的风险。对一栋 500 万美元的山坡住宅来说，它最多只能充当最底层的火险，所以我们的FAIR Plan 与房屋保险指南讲解了在托管结束之前，还需要在它之上配置哪些保险。

超豪宅房地产指南：豪宅、纪录成交与已报道交易

在 1,000 万美元以上，公开数据变得稀少，大部分证据来自具名媒体报道的成交。这六篇指南解读了这些记录，每笔都注明媒体和月份，从不写出地址。

洛杉矶的超豪华住宅

Compass 以 1,000 万美元作为超豪宅的起点，统计到 2025 年全美共有 2,261 笔这样的成交；在大洛杉矶地区，这类成交增长了 53.7%。我们的超豪华住宅指南说明了这条 1,000 万美元的线为何几乎与 Measure ULA 的 1,090 万美元税档重合。

比佛利山庄豪宅

在比佛利山庄市内，分区决定了一块地能容纳多大的房子：特劳斯代尔庄园限高 14 英尺，山坡区在没有特别许可的情况下包括地下室在内最多 15,000 平方英尺。据《华尔街日报》2025 年 4 月报道，一笔 5,175 万美元的成交是该市自 2020 年以来最贵的交易；详见我们的比佛利山庄豪宅指南。

贝莱尔与霍尔姆比山的洛杉矶豪宅

这一带的庄园市场大部分位于洛杉矶市境内，那里的 Measure ULA 从 1,090 万美元起按 5.5% 征收，一栋 5,000 万美元的房子就是 275 万美元。我们的洛杉矶豪宅指南追踪了投机性开发的豪宅和降价，例如 La Fin 在 2026 年 1 月降至 9,990 万美元。

洛杉矶最昂贵的住宅

据《洛杉矶杂志》2019 年 12 月报道，贝莱尔的 Chartwell 以约 1.5 亿美元成交；据 CNBC 报道，比佛利山庄的 Warner Estate 于 2020 年以 1.65 亿美元成交。哪一笔算纪录，取决于您把线划在哪里，详见我们的洛杉矶最昂贵住宅榜单。

按房屋价值排名的洛杉矶最贵社区

按 Zillow 2026 年 9 月的典型价值，Beverly Hills Gateway（1,155 万美元）、比佛利平地区（1,028 万美元）和特劳斯代尔庄园（791 万美元）位居我们所跟踪的洛杉矶社区前列。我们的洛杉矶最昂贵社区排名只按房屋价值排名。

名人住宅与已报道成交

我们只记录可靠媒体报道过的公众人物买卖房产的交易，从不公开任何人的住处。这些记录显示，有好几位知名卖家的成交价低于挂牌价，例如 Complex 在 2026 年 4 月报道的 Lizzo 以 1,115 万美元出售房产；其余交易见我们的名人住宅指南。

比佛利山庄与贝莱尔的社区房地产指南

每个社区都有自己的指南，涵盖所属城市、建筑规定、价格数据和核查事项：比佛利平地区、特劳斯代尔庄园、比佛利公园、贝莱尔、霍尔姆比山等等。我们的社区总览按城市把它们归类，而比佛利山庄全市住宅指南则比较了市内各个区域。当您准备就某栋具体的房子找人商量时，可以查看本站推荐的比佛利山庄房地产经纪人，页面上附有他的执照记录。

比佛利山庄房地产指南常见问题

如果我要在比佛利山庄买房，应该从哪里开始？

先确认房子所在的城市，再看地块。一个比佛利山庄 90210 地址可能位于洛杉矶市境内，这会改变过户税、建筑法规和学区。之后再核查火灾分区以及法规允许您建多大的房子，并在出价之前准备好资金证明或巨额贷款。

比佛利山庄需要缴 Measure ULA 吗？

不需要。Measure ULA 是洛杉矶市的税，只适用于该市境内转让的房产。比佛利山庄市是独立建制的城市，那里的交易不缴这项税。贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特、比佛利公园以及其他挂比佛利山庄地址的洛杉矶区域则要缴：2026 年 6 月 30 日之后，超过 540 万美元按 4%，1,090 万美元起按 5.5%。

比佛利山庄的房产税率是多少？

2026-27 年度，比佛利山庄中心区（税率区 2410）的税率为评估价值的 1.189084%，不含直接摊派费用。其中 1% 来自第 13 号提案（Prop 13），其余是选民批准的城市、社区学院学区、水务区和学校债务税率。由于各区税率不同，请以地块房产税单上的具体税率区为准。

在比佛利山庄，多少金额算巨额贷款？

2026 年，凡是超过 $1,249,125 的单户住宅贷款都属于巨额贷款，这是联邦住房金融局（FHFA）为洛杉矶县设定的合规贷款上限。这是高成本地区的最高上限，为全国基准 $832,750 的 150%。在比佛利山庄的价位，几乎所有贷款购房都需要巨额贷款，由贷款机构而非合规贷款市场定价。

外国卖家出售比佛利山庄房产时会被预扣多少？

根据 FIRPTA，当卖家在税法意义上属于外国人时，买家通常要预扣总售价的 15% 交给 IRS，加州还要通过 Form 593 预扣售价的 3 1/3%。一笔 1,500 万美元的交易约有 275 万美元被扣下，除非取得 IRS 预扣证明或适用豁免。挂牌之前请先与税务顾问确认您的情况。

我能买到没有公开挂牌的比佛利山庄房子吗？

可以。根据 NAR 2025 年的规定，卖家签署披露文件后，可以把房源登记为办公室独家或延迟营销房源，不在公开网站上展示。这些房子只在经纪公司内部展示，或在经纪人之间一对一讨论，所以您需要通过经纪人、并附上一份清楚的书面需求说明才能接触到，而不是靠搜索网站。

这些指南里的数字是最新的吗？

每个数字都注明了来源及其月份、周次或生效日期。Zillow 和 Redfin 的数据为 2026 年 9 月，按揭利率为 Freddie Mac 2026 年 10 月 29 日当周的调查结果，税率和门槛则为 2026-27 年度或页面所注明的年份。来源发布新数字时，我们会同时更新页面和日期。

这份指南算是法律、税务或贷款建议吗？

不算。这些指南用有出处的数字解释过户税、房产税、贷款、保险和挂牌规则是如何运作的。您自己的情况可能不同，所以在买卖房产时依赖这些信息之前，请先向加州注册会计师、房地产律师、贷款机构或持牌保险经纪人确认细节。

资料来源

审核：Michael J. Chen

Michael Chen 已于 2026年11月4日审核本页内容的准确性。数据来自上方列出的资料来源。我们的研究流程.

Michael J. Chen 自 2003 年 9 月起持有加州房地产执照，任职于 Christie's International Real Estate Southern California 比佛利山庄办公室，其个人资料显示 Michael Chen 担任该公司亚太部执行总监。Michael Chen 还创立了 Luxford Group，在比佛利山庄和贝莱尔开发定制住宅。Michael Chen 能流利使用普通话和英语，买卖全程都可以用普通话沟通。

REALTOR®, Christie's International Real Estate Southern California · 加州 DRE #01395954. 本页为一般信息，不构成法律、税务或贷款建议。

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