在比佛利山庄出售豪宅，定价要对照两项依据：近期成交的实际价格（Redfin 数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄的成交价平均为挂牌价的 95.1%），以及在房子位于洛杉矶市的情况下，Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）的税率门槛。在贝莱尔（Bel Air）一笔 1,100 万美元的交易中，把价格降到 1,089 万美元，扣除市和县的转让税后，卖方反而多得约 $60,000。之后再按 2025 年的 MLS 规则选择公开或私下营销，并为佣金和可能的 FIRPTA 预扣税做好预算。
您在比佛利山庄或周边高端社区拥有一套价值 500 万美元以上的房子，正在考虑如何定价、如何营销，以及出售要花多少钱。
在比佛利山庄卖房：先对照税率分界线定价
可比成交通常是定价的起点。但在日落大道（Sunset Boulevard）以北的山上，起点应该是一张地图，因为同一个邮编区里有两个城市，转让税各不相同。90210 邮编区约 61% 的土地位于洛杉矶市，那里的每一笔交易都要缴纳该市的转让税，超过规定门槛的还要缴纳 Measure ULA。
为什么在洛杉矶市 ULA 门槛决定了价格
对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，洛杉矶市的合计税率为：540 万美元及以下 0.45%，超过这一金额 4.45%，1,090 万美元及以上 5.95%。税率适用于全部房价，而不只是超出门槛的部分。一笔 1,090 万美元的交易，比一笔 1,089 万美元的交易多缴约 $164,000 的市税。加州大学洛杉矶分校（UCLA）Lewis Center 发现，ULA 让房产以高于 500 万美元门槛的价格成交的可能性减少了一半，这说明买卖双方已经在围绕这条线定价。
为什么比佛利山庄市的卖家定价方式不同
比佛利山庄市是独立建制的城市，所以 ULA 在那里不适用。县登记处把它列为按标准税率征收的城市，县契据转让税为每 $1,000 收 $1.10。比佛利山庄市的卖家可以只看可比成交定价，贝莱尔或比佛利克雷斯特（Beverly Crest）的卖家则不行。Measure ULA 计算器可以显示任何价格下您的税额，而门槛每年 7 月会随通胀调整。
现在在比佛利山庄卖房能卖到什么价？
全市数据描述的是市场的中段，而一栋豪宅很少恰好落在中位数上。用这些数据把握方向，然后根据与您的地块、与您所在分界线一侧相匹配的成交来定价。
Redfin 2026 年 9 月的数据说明了什么
Redfin 数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄的成交价中位数为 $4,029,331，共 73 笔成交。房屋售出的中位天数为 77 天，成交价平均为挂牌价的 95.1%，库存可售 6.9 个月。以 1,000 万美元的挂牌价计，这个平均差距约为 $490,000。挂牌价越接近预期成交价，在这 77 天的中位周期里等待的时间通常就越短。
2025 年底高端市场的情况
Elliman 报告 显示，2025 年第四季度，大洛杉矶地区独栋住宅的豪宅层级（成交价前 10%）的门槛为 $9,490,000，成交价中位数 $14,250,000，在售天数 86 天。该层级的在售天数比一年前增加了 53.6%。最高价位的房产卖得更慢，请提前做好计划。
如何解读您自己的可比成交
请经纪人提供过去 12 个月内一英里范围内的每一笔成交，按地块面积和所属城市排列。位于分界线另一侧的成交，除非针对 ULA 做了调整，否则一律剔除。面积相同的平地地块和山坡地块很少以相近价格成交，因为规范允许在两者上建造的东西不同。比佛利山庄房地产市场数据按区域细分了这些数字。
卖房前如何整理一处庄园物业？
这个价位的买家可能在出价前就派建筑师和工程师来看。提前备好答案，可以缩短验房期。
买家会索要的文件
- 每一项加建、地下室和泳池的许可及最终验收文件。
- 您手上的任何土壤、岩土或排水报告。
- 当期房产税单，上面显示税率区。
- 保险记录，包括保单是否由 FAIR Plan 承保。
火灾危险区与灌木清除
在日落大道以北以及贝莱尔、霍尔姆比山（Holmby Hills）和比佛利克雷斯特，抽样点都位于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）。在比佛利山庄市内，比佛利山庄消防局每年 4 月 1 日或之后会检查该区内每处物业的灌木清除情况。一份近期合格的检查结果，对正在设法投保的买家很有帮助。我们的火灾危险区保险指南解释了这对他们为何重要。
展示这块地允许建什么
如果房子还没达到上限，请用数字说明。在山坡区（Hillside Area），15,000 平方英尺及以下的地块可建面积为平整地台面积的 40% 加上坡地面积的 10%。在特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates），上限为 1,500 平方英尺加上地块面积的 40%，并受 14 英尺限高约束。一页纸的分区规划摘要，能把加建空间变成买家可以定价的数字。
卖房应该走私下渠道还是公开上市？
私下营销可以让照片和价格不出现在公开网站上，但房子也因此接触不到您不认识的买家，这就是其中的取舍。
2025 年 MLS 规则允许什么
NAR 保留了 Clear Cooperation Policy（明确合作政策）：房源一旦公开营销，必须在一个工作日内录入 MLS。其 2025 年政策新增了两种豁免选项。经纪公司内部独家房源（office exclusive）不进入 MLS 数据推送，也不做公开营销，但仍须在 MLS 备案。延迟营销房源（delayed-marketing listing）在本地 MLS 允许的期限内暂不进行 IDX 展示和联合发布。两者都需要您签署披露文件。CRMLS 还允许卖家选择不在任何互联网渠道展示，而房源对 MLS 会员仍然可见。
什么时候适合私下营销
当隐私比争取最高成交价更重要，或者您想在公开前先试探价格时，选择私下营销。当您需要尽可能广泛的买家群体时，选择公开上市。我们的口袋房源（pocket listing）指南介绍了其来龙去脉，寻找类似您房子的买家也可以通过非公开房源搜索登记。
在比佛利山庄或贝莱尔卖房要花多少钱？
以下是一笔 1,000 万美元交易的主要费用。转让税由谁支付由您的合同约定，所以在定价之前请与产权托管（escrow）核对这一条款。
| 费用 | 比佛利山庄市 | 洛杉矶市（贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特） |
|---|---|---|
| 县契据转让税（每 $1,000 收 $1.10） | $11,000 | $11,000 |
| 市转让税和 Measure ULA（合计 4.45%） | 无 | $445,000 |
| 挂牌佣金 | 可协商，写在挂牌协议中 | 可协商，写在挂牌协议中 |
| FIRPTA 预扣税（仅限外国卖家） | 房价的 15%，即 $1,500,000 | 房价的 15%，即 $1,500,000 |
| 加州预扣税（除非获豁免） | 房价的 3 1/3%，或按替代方法计算 | 房价的 3 1/3%，或按替代方法计算 |
2024 年和解协议之后的佣金
自 2024 年 8 月 17 日起，MLS 上不得再发布买方经纪人佣金报价，买家与自己的经纪人另行签署协议。您的挂牌佣金仍然是一个可以谈的数字。请经纪人书面写明佣金涵盖哪些服务，以及您是否会被要求为买方一侧出钱。
如果您是外国卖家
外国人出售房产时，买方一般须预扣总房价的 15%，凡超过 100 万美元的交易都适用这一比例。您可以用 Form 8288-B 申请减少预扣。请尽早开始办理，并阅读外国卖家 FIRPTA 指南。年满 55 岁并在加州境内搬迁？Prop 19 可能允许您转移税基，详见房产税页面。
计算示例：贝莱尔一笔 1,100 万美元的交易
先用计算器自己算一遍这个例子，再试试您自己的价格。税率采用洛杉矶市对 2026 年 6 月 30 日之后过户交易的税率，加上县的每 $1,000 收 $1.10。
| 成交价 | 市税率 | 市税 | 县税 | 扣除转让税后的房价 |
|---|---|---|---|---|
| $11,000,000 | 5.95% | $654,500 | $12,100 | $10,333,400 |
| $10,890,000 | 4.45% | $484,605 | $11,979 | $10,393,416 |
如果合同约定转让税由卖方承担，较低的价格反而多留下约 $60,000。同一栋房子如果在分界线另一侧的比佛利山庄市，无论哪个价格都只需缴纳县税。这就是贝莱尔的卖家应该把税率表带到定价会议上的原因。可以用它来检验您面谈的每一位经纪人，包括我们的推荐经纪人页面介绍的那一位。本页的税务内容只是一般性说明，请向注册会计师（CPA）和您的托管经办人确认具体数字。
比佛利山庄卖房常见问题
在比佛利山庄卖一套房子要多久？
Redfin 2026 年 9 月的数据显示，比佛利山庄的在售天数中位数为 77 天，共 73 笔成交。高端市场往往更久：Elliman 报告 显示，2025 年第四季度大洛杉矶地区前 10% 独栋住宅成交的在售天数为 86 天，比一年前增加 53.6%。
在比佛利山庄卖房适用 Measure ULA 吗？
在比佛利山庄市内不适用。ULA 只适用于在洛杉矶市内转让的房产，包括贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特、比佛利公园（Beverly Park），以及 90210 邮编区约 61% 的土地。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，540 万美元以上市税率为 4.45%，1,090 万美元及以上为 5.95%。
在洛杉矶卖房，转让税由谁付？
这项税按契据征收，由您的买卖合同决定哪一方支付。定价之前请与托管经办人一起读清这一条款，因为在洛杉矶市，超过 1,090 万美元的交易，市合计税率为全部房价的 5.95%。
比佛利山庄的卖家要付多少佣金？
没有固定费率。挂牌佣金经协商后写入挂牌协议。自 2024 年 8 月 17 日起，MLS 上不得发布买方经纪人佣金报价，买家与自己的经纪人另行签署协议。请经纪人书面说明佣金涵盖哪些服务。
我可以不公开挂牌就卖掉比佛利山庄的房子吗？
可以。根据 NAR 2025 年的政策，您可以选择经纪公司内部独家房源，它不进入 MLS 数据推送和公开网站；也可以选择延迟营销房源。两者都需要您签署披露文件。一旦公开营销，Clear Cooperation 要求在一个工作日内录入 MLS。
外国业主卖房要预扣什么税？
根据 FIRPTA，卖方为外国人时，买方一般须预扣总成交价的 15%，凡超过 100 万美元的交易都适用这一比例。除非适用豁免，加州还可能要求预扣房价的 3 1/3%。预扣证明（withholding certificate）可以减少联邦预扣金额。
资料来源
- 洛杉矶市财政办公室：房产转让税与 Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处/县书记官：房契转让税
- 比佛利山庄市常见问题：本市何时建市？
- UCLA Lewis Center：洛杉矶豪宅税筹得的资金少于预期（2025 年 5 月 14 日）
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地点对应关系文件
- Redfin 数据中心：月度房地产市场数据（2026 年 9 月）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman Report 2025 年第四季度大洛杉矶
- 比佛利山庄市：灌木清除计划
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险等级区（LRA）
- 比佛利山庄市政法典第 10 编第 25 条（山坡区）
- 比佛利山庄市政法典第 10 编第 26 条（特劳斯代尔庄园）
- NAR：卖家的多种挂牌选择
- CRMLS 知识库：C.A.R. Form MLSA 常见问题
- NAR：NAR 和解协议常见问题
- 美国国税局（IRS）：FIRPTA 预扣税
- 美国国税局（IRS）：Form 8288 填表说明（2026 年 1 月修订版）
- 加州特许经营税务局：2026 年 Form 593 填表说明
- 加州平衡委员会：Prop 19