在比佛利山庄买房：经纪人首先要查什么

要点

在比佛利山庄买 500 万美元以上的房子，要从地块而不是房子本身开始：它属于哪个城市，是否位于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone），以及规范允许您盖多大。好的经纪人会在您看房前查清这些，然后准备资金证明或巨额贷款（jumbo loan，2026 年洛杉矶县超过 $1,249,125 的贷款即为巨额贷款）、书面买方协议以及山坡住宅验房。通过上方表格发送您的需求，它会转给本指南推荐的经纪人。

本指南适合谁

您计划在比佛利山庄或周边高端社区购买 500 万美元以上的房产，想在选择经纪人之前了解步骤、核查事项和费用。

在比佛利山庄通过经纪人购买 500 万美元以上房产的流程

同样价格的两栋房子，持有和改造的成本可能差别很大。一栋位于比佛利山庄市，在火灾危险区之外，建在平地上；另一栋跨过分界线位于洛杉矶市，处在极高火灾危险区，建在规范限制加建面积的山坡上。挂牌价完全看不出这些，所以下面的工作顺序把地块放在房子前面。

第 1 步：证明您能完成交易

在第一次看房前就备好证明，因为卖方经纪人可能当场就会要求，而且任何报价都要附上。现金买家提供一份近期的银行或证券账户对账单；贷款买家提供巨额贷款预批函，因为 2026 年在洛杉矶县，一单元住宅凡超过 $1,249,125 的贷款都属于巨额贷款。我们的巨额贷款指南介绍了贷款机构如何核定这类贷款的额度。

第 2 步：签署买方协议

自 2024 年 8 月 17 日起，与 REALTOR 合作的买家在看房前会被要求签署书面协议。NAR 表示，协议中的佣金可以协商，不由法律规定，而且必须是一个明确的金额，不能是一个区间。请读清期限和费用，并了解经纪人从任何来源获得的报酬都不得超过这个金额。

第 3 步：先查地块，再看房子

看房之前，请经纪人调出这块地所属的城市、火灾危险区、学区和建筑规则。下一节列出了每项核查以及在哪里查询。这一步最有可能改变一栋房子对您的价值。

第 4 步：出价、验房和过户

出价时以验房和产权审查为前提条件，然后利用验房期完成下文列出的山坡核查。在产权托管（escrow）期间，尽早安排保险。在日落大道（Sunset Boulevard）以北，签约当周就要索取报价。

比佛利山庄经纪人对地块要做的核查

这些核查用公开工具就能完成，一个下午足够。请经纪人在第一次看房时带上答案。

比佛利山庄市还是洛杉矶市

根据 2020 年人口普查，90210 邮编区约 38% 的土地位于比佛利山庄市，约 61% 位于洛杉矶市。这条分界线决定由谁负责警务和消防、哪个学区服务该地址，以及您将来出售时是否适用 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）。比佛利山庄邮编指南标出了这一划分，比佛利山庄与贝莱尔对比把两个城市并列比较。

火灾危险区及其对保险的影响

比佛利山庄市表示，日落大道以北的区域，加上以南的几个街区，属于极高火灾危险区。洛杉矶县的地图在贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）和比佛利公园（Beverly Park）的抽样点上显示了同样的评级。California FAIR Plan 的住宅保单最高只承保 300 万美元，所以一栋 1,000 万美元的房子，其余部分您需要其他保险。我们的房屋保险与 FAIR Plan 指南介绍了可选方案。

山坡区和特劳斯代尔的建筑限制

如果您打算加建，请在给地块估价之前先问清规范允许什么。在比佛利山庄山坡区（Hillside Area），建筑面积超过 15,000 平方英尺需要 Hillside R-1 许可，而且一块地五年内运入或运出的土方不得超过 3,000 立方码。在特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates），屋顶高度止于 14 英尺。一栋已建到上限的房子，只能按现状估值，不能按改建潜力估值。

学区查询

我们从不说某栋房子划入某所学校。请把地址输入 BHUSD School Finder 查询；如果是洛杉矶市的地址，则使用 LAUSD Resident School Identifier。比佛利山庄学校指南介绍了这两个学区。

在规模较小的门禁社区，同样的核查也适用，例如比佛利岭庄园（Beverly Ridge Estates），那里公开资料很少，主要靠地块记录。如果您在比较另一座独立城市，例如设有门禁的隐山（Hidden Hills），也应做同样的核查。我们的名人住宅指南汇集了公众人物的公开成交报道，其中有好几笔的成交价明显低于挂牌价。

现金还是巨额贷款：经纪人会向您要什么

根据房地美（Freddie Mac）的调查，2026 年 10 月 29 日当周 30 年期固定利率为 7.24%。该调查针对的是合规贷款，所以巨额贷款的报价可能不同，但它能说明量级：一笔 600 万美元的贷款，利率每变动一个百分点，每年的还款额就会相差数万美元。

在洛杉矶县，贷款何时成为巨额贷款

FHFA 将 2026 年洛杉矶县一单元住宅的合规贷款上限定为 $1,249,125，即高成本地区的上限。凡超过这一金额的贷款都是巨额贷款，实际上也就是本指南涵盖的每一笔贷款购房。美国银行（Bank of America）表示，巨额贷款的审核通常比普通房贷更严格，首付比例也更高。可以用巨额贷款计算器自己算一算。

现金报价的资金证明

现金报价同样需要文件。请提供一份对账单，显示您名下账户足以支付全部房价加过户费用，并预计卖方经纪人会问资金何时能到托管账户。存放在海外的资金需要时间转移，所以请在签约之前而不是之后就开始汇款。

比佛利山庄山坡住宅的验房

一般的验房只看房子本身。在山坡地块上，风险往往在房子底下和四周，所以请在验房期加入下列核查，并要求每位检验人员出具书面报告。

土壤与边坡。请岩土工程师评估边坡、挡土墙和排水，并审阅卖方现有的任何报告。
许可。把已建成的部分与市政府存档的许可逐一对照，包括地下室，地下室会计入山坡区的土方限额。
清除灌木。在极高火灾危险区，比佛利山庄消防局每年 4 月 1 日或之后会检查每处物业的灌木清除情况。请索取最近一次的结果。
污水和供水管线。请对污水支管做摄像检查，在山坡上更换这段管道费用很高。

这些检查都不是法律要求的，我们也无法告诉您报告会发现什么。它们只是山坡住宅上往往会改变价格的那些核查。

比佛利山庄经纪人会向您列出的过户费用

以下是一笔 1,000 万美元的购房中由买方承担的费用，采用已公布的 2026-27 年度税率。产权和托管费用因公司而异，请索取书面报价。

费用	如何确定	以 1,000 万美元的房子计
房产税，比佛利山庄中心区（TRA 2410）	2026-27 年度 1.189084%，未含直接摊派费用	每年约 $118,908
房产税，洛杉矶市的高端社区（TRA 67）	2026-27 年度 1.185825%，未含直接摊派费用	每年约 $118,583
补充税单	新估值减去原评估价值，按比例计算至 6 月 30 日	取决于卖方的原评估价值
买方经纪人佣金	可协商，写在买方协议中	您所同意的金额
产权保险和托管	由产权和托管公司报价	索取书面报价
转让税	由合同约定谁来支付	见转让税计算器

补充税单很容易被忽略。加州在产权变更时会重新评估房产价值，一次购买可能在年度税单之外再带来一到两张额外税单。比佛利山庄房产税估算器可以算出您第一年的税额。洛杉矶市内交易的转让税，请使用豪宅税页面上的计算器。

通过上方表格应向比佛利山庄经纪人发送什么

上方表格会转给本指南推荐的经纪人，其介绍见我们的推荐经纪人页面。一份简短而具体的需求说明，比单单一个价格区间更能得到有用的首次回复。

您的价位，以及您打算付现金还是贷款。
您会考虑城市分界线的哪一边，或者这对您是否无所谓。
对地块的要求：平地还是山坡，最小面积，是否有加建空间。
您是否愿意看没有公开上市的房子。
您的时间安排，以及您何时会在洛杉矶看房。

如果您想先了解价格，比佛利山庄在售房产指南按区域介绍了市场。本页涉及的税务和贷款内容只是一般性说明，签约前请向注册会计师（CPA）和贷款机构确认您自己的情况。

比佛利山庄房产经纪人买房常见问题

在比佛利山庄买房需要经纪人吗？

法律并不要求。经纪人能让您获得看房机会、披露文件，并与卖方经纪人对接。如果您聘请经纪人，看房前会签署一份书面买方协议，写明期限和一个明确、可协商的费用。

比佛利山庄的经纪人向买方收多少钱？

没有标准费率。NAR 表示，买方经纪人佣金可以协商，不由法律规定，而且必须在书面买方协议中写成一个明确的金额，例如固定费用或一个百分比。经纪人从任何来源（包括卖方）获得的报酬都不得超过这个金额。

比佛利山庄的巨额贷款是什么？

巨额贷款是指超过合规贷款上限的任何房贷。洛杉矶县 2026 年一单元住宅的上限为 $1,249,125，所以在比佛利山庄几乎每一笔贷款购房都是巨额贷款。与合规贷款相比，贷款机构通常要求更高的首付和更严格的文件。

比佛利山庄的房子要交多少房产税？

在比佛利山庄中心区（税率区 2410），2026-27 年度税率为评估价值的 1.189084%，未含直接摊派费用。一笔 1,000 万美元的购房，每年约 $118,908，买入后还会有一到两张补充税单。请以该地块自己税单上的税率区为准。

在比佛利山庄买房适用 Measure ULA 吗？

Measure ULA 只适用于在洛杉矶市内转让的房产，所以在比佛利山庄市不适用。贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特和比佛利公园属于洛杉矶市，在那里适用。由谁支付由合同决定，请读清这一条款。

比佛利山庄的山坡住宅应该做哪些检查？

除了一般验房，可以考虑对边坡和挡土墙做岩土评估、对污水管做摄像检查，并把已建成部分与许可记录对照。在极高火灾危险区，请索取最近一次的灌木清除检查结果。每份报告都可能改变价格或交易条件。

在比佛利山庄购买豪宅：您的经纪人首先应该核查什么

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