比佛利平地区（The Flats）是比佛利山庄市的中心区（Central Area），大致是日落大道（Sunset Boulevard）与圣莫尼卡大道（Santa Monica Boulevard）之间的棋盘式街区。这里一栋房子的面积上限是 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，而所有临街立面都要经过设计审查。Zillow 显示，2026 年 9 月平地区的典型房屋价值约为 1,030 万美元，五年上涨 16.1%；在平地区，房价的主体是土地。
您正在比较比佛利平地区的几栋房子，或者在平地区和山区之间权衡，需要在出价前弄清楚一块地允许建多大、持有成本又是多少。
概览
| 所属城市 | 比佛利山庄市（中心区，Article 24） |
|---|---|
| 最早修建的街道 | 1907 年（Rodeo、Canon、Crescent、Carmelita、Elevado、Lomitas） |
| 建筑面积上限 | 1,500 平方英尺加地块面积的 40% |
| 圣莫尼卡大道以北限高 | 28 英尺，侧院 10 英尺时最高 34 英尺 |
| 房产税率 | 1.189084%（税率区 2410，2026-27 年度，未含直接摊派费用） |
| 火灾危险区 | 市政厅附近抽样点未划入危险区（洛杉矶县地图，2025 年） |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
什么是比佛利平地区？
平地区是比佛利山庄地势平坦的部分，市政府将其划为中心区。在这里，房子能建多大由地块面积按一条公开的公式决定，临街立面要经过设计审查。因此在平地区买房，首先是在买地：先给地块定价，再决定上面的房子值不值得保留。
平地区在市政地图上的位置
市政府的住房要素规划（Housing Element）把独栋住宅用地分为：大体位于日落大道以北的山坡区；圣莫尼卡大道以北的中心区（介于北圣莫尼卡大道和日落大道之间）；圣莫尼卡大道以南的中心区；以及特劳斯代尔庄园。本页所说的平地区就是指中心区，重点放在圣莫尼卡大道以北的部分。在高度方面，法规对中心区南北两半的规定略有不同。
奠定格局的 1907 年街道
根据市政府的历史介绍，景观建筑师威尔伯·D·库克（Wilbur D. Cook）设计了这里蜿蜒的街道，1907 年最早修建的街道是 Rodeo、Canon、Crescent、Carmelita、Elevado 和 Lomitas。比佛利山庄酒店（Beverly Hills Hotel）于 1912 年建成，位于“众水汇聚处”（Gathering of the Waters）附近，也就是几条峡谷溪流在 Beverly Drive 与日落大道交会处一带汇合的地方，比建市早了两年。
比佛利平地区的建筑规则
比佛利山庄市政法规 Article 24 管理中心区。以下这些规则最常决定一栋平地区房子能改成什么样。以下为通俗转述，请让您的建筑师对照市政府现行法规确认。
建筑面积：地块决定房子
总建筑面积不得超过 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，主屋面积至少须为 1,600 平方英尺。超出公式的项目需要规划委员会审查。由于上限随地块大小而变，每多 1,000 平方英尺的土地，就多出 400 平方英尺的房子。
圣莫尼卡大道以北的限高
在圣莫尼卡大道以北，墙板高度（plate height）为 22 英尺，建筑高度为 28 英尺。如果每侧侧院至少 10 英尺，平屋顶的限高提高到 30 英尺，坡屋顶 32 英尺，带屋脊线的坡屋顶 34 英尺。
圣莫尼卡大道以南的限高
在圣莫尼卡大道以南，墙板高度同样是 22 英尺，但建筑高度为：平屋顶 25 英尺，坡屋顶 28 英尺，带屋脊线的坡屋顶 32 英尺。南北两侧都可以建两层，区别主要在屋顶形式。
临街一面的设计审查
中心区房屋任何从公共街道上看得见的部分，都要经过市政府的设计审查。山坡区则没有这项审查。请为审查所需的额外时间做好安排，并预期效果图上的立面在获批之前会有改动。
| 规则 | 平地区，圣莫尼卡大道以北 | 平地区，圣莫尼卡大道以南 | 山坡区 |
|---|---|---|---|
| 建筑面积 | 1,500 平方英尺 + 地块面积 40% | 1,500 平方英尺 + 地块面积 40% | 地基面积 40% + 坡地面积 10%（较小地块）；含地下室上限 15,000 平方英尺 |
| 建筑高度 | 28 英尺，最高 34 英尺 | 按屋顶形式 25 至 32 英尺 | 26 英尺，在建筑包络内最高 30 英尺 |
| 设计审查 | 有，临街部分 | 有，临街部分 | 无 |
算一算平地区地块允许建多大
有了这条公式，平地区成为比佛利山庄最容易在纸面上估值的片区。从估税官记录中取得地块面积，乘以 40%，再加 1,500 平方英尺。
四种地块面积下的公式结果
| 地块面积 | 地块面积的 40% | 最大建筑面积 |
|---|---|---|
| 10,000 平方英尺 | 4,000 平方英尺 | 5,500 平方英尺 |
| 15,000 平方英尺 | 6,000 平方英尺 | 7,500 平方英尺 |
| 20,000 平方英尺 | 8,000 平方英尺 | 9,500 平方英尺 |
| 30,000 平方英尺 | 12,000 平方英尺 | 13,500 平方英尺 |
要在同一基准上比较两套平地区房源，应当用挂牌价除以最大建筑面积，而不是除以现有房屋的面积。一栋建在大地块上的小房子，按现有面积算每平方英尺显得很贵，按可建面积算每平方英尺却可能很便宜。
下面是一个可以用真实房源重算的例子。两栋房子挂牌价都是 1,200 万美元。第一栋位于 15,000 平方英尺的地块上，可建 7,500 平方英尺，即每可建平方英尺 1,600 美元。第二栋位于 20,000 平方英尺的地块上，可建 9,500 平方英尺，即每可建平方英尺约 1,263 美元。如果您打算重建，无论现有房子看起来如何，第二栋的土地都便宜约五分之一。如果您打算保留房子，那就改为比较房况和格局，把可建面积当作一道核查，而不是价格本身。
拆除重建还是翻修：定价前的核查
先问清这栋房子是否列入市政府的地方历史物业名录（Local Register of Historic Properties）。该名录编号至 45，其中包括华莱士·内夫（Wallace Neff）和戈登·考夫曼（Gordon Kaufmann）等建筑师设计的庄园。列入名录的房子不应被当作拆除重建的对象。然后调取许可证历史，并为任何新建的临街部分预留设计审查的时间。
比佛利平地区房屋价值：数据说明了什么
Zillow 把平地区作为一个独立社区追踪，上文的数据就来自这一序列。比起这个总体数字，下面两项比较更有参考价值。
2021 年以来平地区与特劳斯代尔庄园的对比
五年间，Zillow 的平地区典型房屋价值上涨了 16.1%，而单层山坡住宅区特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）下跌了 3.9%。两地采用同一条“1,500 加 40%”的公式，但平地区的房子可以把面积分摊到两层，特劳斯代尔的房子却必须在地基上的一层之内放下。这是我们对价差的解读，并非经过测算的原因。
为什么平地区数值仍然不等于一栋房子的价格
Zillow 的典型房屋价值反映的是中间三分之一的房屋。《洛杉矶杂志》（Los Angeles Magazine）2023 年 3 月援引 PropertyShark 对 2022 年成交的调查报道，把平地区列为全县最贵的社区之一，仅次于比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway）和特劳斯代尔。一栋平地区房子的价格可能与典型房屋价值相差甚远，因为决定其价格的是地块，而不是社区。
比佛利山庄全市的成交
Elliman 报告显示，2025 年第四季度比佛利山庄独栋住宅成交价中位数为 6,022,500 美元，共 48 笔成交。这是全市中位数，远低于 Zillow 的平地区数值，而且混合了山坡和平地区的房子。全市趋势请看我们的比佛利山庄房市报告。
在平地区持有房产：税费、火灾危险区与市界
平地区位于比佛利山庄市境内、山区下方，这两点都会体现在您每年以及出售时要付的钱上。
平地区的房产税
税率区 2410 覆盖比佛利山庄中部，包括平地区和市政厅一带，2026-27 年度税率为 1.189084%，比上一年略低。以 1,000 万美元的购入价计，每年约 118,900 美元；以 2,000 万美元计，约 237,800 美元，均未含直接摊派费用。请用比佛利山庄房产税计算器算出您自己的数字。
大部分位于山坡火灾危险区之外
市政府表示，日落大道以北的区域以及以南的少数几个街区属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）。洛杉矶县的地图显示，市政厅附近的一个抽样点未划入危险区。如果一栋平地区房子靠近日落大道，请在官方地图上核查其地址；我们的比佛利山庄住宅保险指南解释了这个分区为什么会影响保险报价。
平地区的交易不缴 Measure ULA
洛杉矶市的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）不适用于比佛利山庄。一笔 2,000 万美元的平地区交易无需缴纳 5.5% 的 ULA；而同样价格在市界另一侧约需缴纳 110 万美元。请用豪宅税计算器比较一下。
学校：比佛利山庄联合学区与学位容量规定
请在比佛利山庄联合学区的学校查询工具中输入地址。学区表示，当居住地所属学校满员时，学生可能被安排到学区内另一所小学，所以一个地址并不能确保入读某所特定学校。我们的比佛利山庄学校指南有详细说明。
平地区还是山区：选日落大道的哪一侧
在平地区和山区之间做选择，在某种程度上就是在选择一套规则。选平地区，面对的是一条面积公式和临街审查；选山区，面对的是地基、坡度和景观。
日落大道以北的山坡区规则
在山坡区，建筑面积取决于地基和坡度；没有山坡 R-1 许可证（Hillside R-1 permit）时，含地下室在内的总建筑面积最多 15,000 平方英尺；五年之内，一块地上运进或运出的土方只能有 3,000 立方码。这里没有设计审查，但在靠近盆地景观的地方有一条景观保护触发线。
市界之外
比佛利公园（Beverly Park）的门禁庄园和比佛利山庄邮局区（BHPO）的峡谷都用 90210 地址，但大部分位于洛杉矶市境内，适用洛杉矶的山坡规则和 Measure ULA。如果把它们和平地区地块作比较，请把转让税一并计入。
平地区找房从哪里开始
从地块清单开始，而不是从房屋清单开始。我们的比佛利山庄购房指南介绍了整个流程；对于尚未上市的平地区地块，可以咨询我们推荐的比佛利山庄经纪人。想看全市情况，请看比佛利山庄在售房产。
比佛利平地区常见问题
比佛利平地区在哪里？
平地区就是比佛利山庄市的中心区。根据市政府的住房要素规划，圣莫尼卡大道以北的中心区位于北圣莫尼卡大道和日落大道之间，圣莫尼卡大道以南还有第二块中心区。山坡区大体从日落大道以北开始。
在比佛利平地区能盖多大的房子？
建筑面积不得超过 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，主屋至少 1,600 平方英尺。一块 20,000 平方英尺的地块可建 9,500 平方英尺。超出公式需经规划委员会审查。圣莫尼卡大道以北限高 28 英尺，侧院 10 英尺时可提高到 34 英尺。
比佛利平地区的典型房屋价值是多少？
Zillow 显示，2026 年 9 月其平地区社区的典型房屋价值约为 1,030 万美元，五年上涨 16.1%。这一数值反映的是中间三分之一的房屋，因此单栋房子的成交价可能远高于或远低于它。平地区的价格主要取决于地块面积，因为地块决定了允许建多大的房子。
比佛利平地区有设计审查吗？
有。中心区房屋任何从公共街道上看得见的部分，都要经过比佛利山庄市的设计审查程序。山坡区没有设计审查。新建房屋或翻修立面时，请预留额外的时间，并预期临街设计会在审查过程中有所改动。
比佛利平地区的房产税率是多少？
税率区 2410 覆盖比佛利山庄中部，包括平地区，2026-27 年度税率为评估价值的 1.189084%，未含直接摊派费用。以 1,000 万美元的购入价计，每年约 118,900 美元。请查看您自己地块税单上的税率区，并就买房后的补充税单咨询注册会计师（CPA）或税务顾问。
比佛利平地区在火灾危险区内吗？
大部分不在。市政府表示，其极高火灾危险区覆盖日落大道以北的区域，以及以南的少数几个街区。洛杉矶县的地图显示，市政厅附近的一个抽样点未划入危险区。如果房子靠近日落大道，请在取得保险报价之前，先在官方地图上核查其确切地址。
比佛利平地区要缴 Measure ULA 吗？
不用。Measure ULA 是洛杉矶市的税，而平地区位于比佛利山庄市境内。按 2026 年 6 月 30 日之后成交的税率，一笔 2,000 万美元的平地区交易，可以省下同样价格在比佛利公园或贝莱尔（Bel Air）等洛杉矶市地区要缴的约 110 万美元 ULA。
资料来源
- 比佛利山庄市：比佛利山庄历史
- 比佛利山庄市：独栋住宅规定（Single-Family Regulations）
- 比佛利山庄市：2021-2029 年总体规划住房要素，附录 B
- 比佛利山庄市政法规第 10 编 Article 24（中心区），GoCodebook 文本
- 比佛利山庄市政法规第 10 编 Article 25（山坡区），GoCodebook 文本
- 比佛利山庄市：地方历史物业名录
- 《洛杉矶杂志》：基于 PropertyShark 数据的洛杉矶最贵社区（2023 年 3 月 2 日）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度，大洛杉矶地区
- 洛杉矶县审计长：按 TRA 查询税率（TRA 2410，2026-27 财年）
- 比佛利山庄市常见问题：什么是 VHFHSZ，在哪里？
- 洛杉矶县 GIS：火灾危险严重程度分区，地方责任区
- 洛杉矶市财政局：Measure ULA 常见问题
- 比佛利山庄联合学区：入学中心
- 比佛利山庄联合学区：学校查询工具（School Finder）
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数，社区数据（2026 年 9 月）