2026 年 9 月，比佛利山庄一套典型住宅价值约 368 万美元（Zillow 对全市的典型房屋价值），Redfin 同月的成交价中位数约为 403 万美元，样本为 73 笔成交。这个单一数字掩盖了四倍的差距：90211 邮编区约 220 万美元，而比佛利平地区（The Flats）超过 1,000 万美元。比较房子之前，先查清它位于市内哪个片区，以及它的 90210 地址到底在不在比佛利山庄市内。
您正在为比佛利山庄的一栋房子估价，想在列出候选清单之前，弄清楚每个片区的价位、市界两侧有什么不同，以及房子卖得有多快。
概览
| 典型房屋价值，比佛利山庄市 | $3,676,482（Zillow，2026 年 9 月） |
|---|---|
| 成交价中位数，比佛利山庄市 | $4,029,331，共 73 笔成交（Redfin，2026 年 9 月） |
| 在售天数中位数 | 77 天（Redfin，2026 年 9 月） |
| 城市陆地面积 | 5.708 平方英里（2020 年人口普查） |
| 住房单元数 | 16,405 套（加州财政部，2026 年 1 月 1 日） |
| 覆盖本市的邮编（ZIP code） | 90210、90211 和 90212 |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
比佛利山庄的房子要多少钱？
简单的答案是：全市一套典型住宅大约 370 万美元，但没有哪位买家真的按全市平均价成交。Zillow 对比佛利山庄市（City of Beverly Hills）的典型房屋价值在 2026 年 9 月为 $3,676,482，Redfin 同月的成交价中位数为 $4,029,331，样本是 73 笔成交。真正有意义的，是您所看片区的数字，而这些数字从约 220 万美元到超过 1,000 万美元不等。
第二道筛选是市界。根据 2020 年人口普查数据，90210 邮编区只有约 38% 的土地在比佛利山庄市内，约 60% 在洛杉矶市（City of Los Angeles）内。一栋邮寄地址写着 Beverly Hills 90210 的房子，可能位于比佛利公园（Beverly Park）或洛杉矶市的其他山坡地区，适用的是洛杉矶的规则和洛杉矶的房产转让税。这种划分我们在比佛利山庄邮编指南中有详细说明。
下表把主要参考数字并列在一起。Zillow 的数字是中间三分之一房屋经过平滑处理的典型房屋价值；Redfin 的数字则是某一个月实际成交的结果。完整的表格及十年历史数据，请见比佛利山庄房地产市场页面。
| 片区 | Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月 | 一年涨幅 |
|---|---|---|
| 比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway，Zillow 社区） | $11,549,534 | +17.4% |
| 平地区（The Flats，Zillow 社区） | $10,277,281 | +15.8% |
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates，Zillow 社区） | $7,906,445 | +8.6% |
| 90210 邮编区（比佛利山庄市与洛杉矶市） | $5,308,262 | +10.3% |
| 比佛利山庄市 | $3,676,482 | +9.3% |
| 比佛利克雷斯特（Beverly Crest，Zillow 社区，洛杉矶市） | $2,759,470 | +5.1% |
| 90212 邮编区 | $2,387,249 | +5.2% |
| 90211 邮编区 | $2,240,826 | +7.3% |
可以把这张表当作一道价格阶梯来看。预算 300 万美元的买家，看的是两个较小的邮编区或公寓；预算 800 万美元的买家，要在特劳斯代尔的景观地块和平地区一栋较小的房子之间做选择；预算 1,200 万美元以上的买家，则进入平地区的较大地块或山坡庄园，而后者 Zillow 并没有发布数据序列。
比佛利山庄各片区房产：每个片区的价位
比佛利山庄的分区法规把独栋住宅用地分成三套制度：中心区（Central Area，即平地区，需要设计审查）、山坡区（Hillside Area，不需要设计审查），以及在法规中自成一章的特劳斯代尔庄园。房价也大致沿着这些界线分布，所以本页按同样的方式划分全市。
平地区与比佛利山庄门户区的房产
平地区是全市房价最高的片区。2026 年 9 月，Zillow 对其平地区社区的典型房屋价值约为 1,030 万美元，创下该序列的历史纪录，大约是 2016 年水平的三倍。Zillow 称为比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway）的社区更高，约 1,150 万美元。
这里需要留意的是规划规则。新房任何从街上看得见的部分都要经过市政府的设计审查，建筑面积上限为 1,500 平方英尺加地块面积的 40%。在一块 20,000 平方英尺的地块上，这意味着申请任何许可之前最多只能盖 9,500 平方英尺，所以您买到的主要是土地和位置，而不是可以随意扩大的面积。比佛利山庄最初由景观设计师 Wilbur D. Cook 规划，城市弯曲的街道就来自他的设计；最早的六条街 Rodeo、Canon、Crescent、Carmelita、Elevado 和 Lomitas 建于 1907 年。我们的比佛利平地区指南逐条街讲解这些规则。
特劳斯代尔庄园的房产
特劳斯代尔庄园是本市以中世纪现代风格住宅为主的山坡住宅区，由 Paul Trousdale 从 1954 年开始开发。2026 年 9 月，Zillow 在这里的典型房屋价值约为 790 万美元，仍比 2022 年 7 月的高点低约 13%。
买家在这里为景观支付的溢价比预想的低，原因在于 14 英尺的限高。大多数地块不能加盖二层，房屋任何部分都不得超出平整地基，地基本身也不能垫高。地基有多大，可建的房子基本就有多大。2026 年 6 月，Redfin 的全美十大成交榜中有一笔 4,700 万美元的特劳斯代尔成交，可见即便有限高，成交价的上限依然很高。详情请见特劳斯代尔庄园的房产与规则。
比佛利山庄山坡区的房产
大致在日落大道（Sunset）以北，本市的山坡区允许更高的房子，可达 26 英尺，在斜面包络线内最高可达 30 英尺，而且不需要设计审查。限制在于体量：总建筑面积（含地下室）未经 Hillside R-1 许可不得超过 15,000 平方英尺，一块地五年内进出的土方量不得超过 3,000 立方码。
对买家来说，这意味着一栋待拆重建的山坡旧房，价值取决于它的地基和许可路径能允许什么。市政府还把日落大道以北的地区，加上以南的几个街区，划为极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone），这会影响保险费用；请见比佛利山庄房屋保险。山坡市场的最高价由个别庄园创下：本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon）的前华纳庄园（Warner Estate）于 2020 年以 1.65 亿美元售出，据 CNBC 2020 年 2 月报道。
90211 和 90212 邮编区的房产
这两个较小的邮编区几乎完全在市内，是以最低成本获得比佛利山庄市地址的地方。2026 年 9 月，Zillow 的典型房屋价值在 90211 约为 224 万美元，在 90212 约为 239 万美元。这里同样由本市自己的警察局和消防局提供服务，房价却只有平地区的五分之一左右。
取舍在于地块和房屋本身。2026 年 9 月，Redfin 统计的 90211 每平方英尺成交价中位数约为 838 美元，而全市约为 1,342 美元。这说明那里的成交价主要反映房屋本身，而不是土地价值。
比佛利山庄的公寓
公寓是进入比佛利山庄门槛最低的选择。Elliman 报告显示，2025 年第四季度比佛利山庄公寓的成交价中位数为 $1,595,500，样本为 30 笔成交。新供应很少：位于 9200 Wilshire Boulevard 的文华东方公寓（Mandarin Oriental Residences）共 54 套，2021 年宣布时被称为本市十年来第一个新建的公寓项目。比佛利山庄公寓指南按楼盘逐一介绍。
哪些 90210 房产不在比佛利山庄市内？
90210 约 60% 的土地，大约 6.5 平方英里，位于洛杉矶市内。其中包括比佛利公园这样的山坡地区：人口普查局的地理编码工具（Census geocoder）显示，位于穆赫兰道（Mulholland Drive）的北比佛利公园入口属于洛杉矶市，尽管它的邮寄地址写的是 Beverly Hills。
比佛利克雷斯特与比佛利山庄邮局区的房产
比佛利克雷斯特是洛杉矶市的一个社区，位于比佛利山庄市旁边的山上。2026 年 9 月，Zillow 对它的典型房屋价值约为 276 万美元，低于比佛利山庄市的数字，尽管这里的房子地势更高，地块往往也更大。Elliman 报告显示，2025 年第四季度比佛利山庄邮局区（BHPO）的独栋住宅成交价中位数为 $2,950,000，样本为 53 笔成交。我们关于比佛利克雷斯特和比佛利山庄邮局区的页面按峡谷逐一介绍。
比佛利公园与门禁庄园
比佛利公园是 90210 地址价格最高的地方：Redfin 的 2025 年全美最贵成交榜中，有一笔 6,310 万美元的比佛利公园成交。由于它在洛杉矶市内，这里的交易要缴洛杉矶市的转让税，包括 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）。Zillow 没有比佛利公园的数据序列，所以 90210 邮编区的数字并不能描述它。请见比佛利公园。
市界在过户时的成本
Measure ULA 适用于洛杉矶市内的交易，不适用于比佛利山庄市内的交易。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价超过 $5,400,000 且低于 $10,900,000 的部分税率为 4%，$10,900,000 及以上为 5.5%，这些都叠加在洛杉矶 0.45% 的基本转让税之上。
| 成交价 | 洛杉矶市基本税（0.45%） | Measure ULA | 洛杉矶市合计 |
|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $22,500 | $0 | $22,500 |
| $8,000,000 | $36,000 | $320,000 | $356,000 |
| $12,000,000 | $54,000 | $660,000 | $714,000 |
| $25,000,000 | $112,500 | $1,375,000 | $1,487,500 |
上表只列出洛杉矶市的税；县税在市界两侧都要缴。以一栋 800 万美元的房子为例，市界两侧的差额对承担税款的一方而言约为 356,000 美元。您可以在洛杉矶豪宅税计算器中算出自己的数字。
比佛利山庄哪些房子卖得快，哪些卖不动？
Redfin 2026 年 9 月的数据显示，这里的成交节奏比洛杉矶整体慢，价格越高，折让越大。比佛利山庄房屋的在售天数中位数为 77 天，洛杉矶市为 56 天；平均成交价约为挂牌价的 95.1%。
| 片区（Redfin，2026 年 9 月） | 成交套数 | 在售天数中位数 | 成交价与挂牌价之比 | 库存月数 |
|---|---|---|---|---|
| 比佛利山庄市 | 73 | 77 | 95.1% | 6.9 |
| 90210 邮编区 | 60 | 83 | 93.5% | 10.2 |
| 90211 邮编区 | 20 | 94 | 96.8% | 5.1 |
| 90212 邮编区 | 16 | 74 | 96.1% | 6.8 |
| 洛杉矶市 | 4,729 | 56 | 99.2% | 5.4 |
价格接近全市中位数的房子
南部两个邮编区的价格最稳。在 90212，9 月的 16 笔成交中约 44% 高于挂牌价成交；90211 的库存是全市最少的，只有 5.1 个月。处于市场中段的房子，潜在买家也最多。
90210 的山坡房产
90210 的山坡是市场中最慢的一端。库存约十个月，成交价平均为挂牌价的 93.5%，这意味着 1,000 万美元的挂牌价平均成交约 935 万美元。这个差距就是买家可以谈判的空间，也是卖家必须提前计划的折让。
2,000 万美元以上的庄园
在市场最高端，成交很少，挂牌价也常有调整。本尼迪克特峡谷的一座庄园以 4,775 万美元售出，比其 2021 年的挂牌价低 6,225 万美元，据 Casino.org 2026 年 7 月援引 Mansion Global 的报道。一栋 2024 年 6 月首次以 6,800 万美元挂牌的特劳斯代尔住宅以 4,695 万美元售出，据 Outlook Luxe 2026 年 7 月报道。一栋 2020 年以 3,990 万美元挂牌的投机开发住宅以 3,010 万美元售出，据 Inman 2024 年 2 月报道。我们关于比佛利山庄豪宅和最贵成交房产的页面持续记录高价成交。
比佛利山庄公开挂牌与非公开出售的房产
我们不提供房源搜索，也不会把读者导向房源搜索。房产门户网站已经展示了所有公开房源；它们无法展示的，是高端市场中从未在门户网站上出现的那部分交易。
公开房源遗漏了什么
我们找到的唯一一项覆盖整个市场的统计虽然年代较早，但仍有参考价值：Miller Samuel 在 2017 年发现，大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中，约有三分之一没有出现在 MLS（多重房源系统）中。近期的例子也指向同一个方向。2026 年 4 月，本尼迪克特峡谷一栋房子以 4,130 万美元非公开售出，据 EntertainmentNow 援引 Realtor.com 的报道；2024 年 12 月，一座 3,500 万美元的比佛利山庄庄园以非公开方式成交，据 Century City News 2025 年 3 月报道。
如何看到未挂牌的房子
非公开房源通常经由了解哪些业主有意出售的经纪人传递给买家。如果您看的是 500 万美元以上的房子，我们的私人找房服务会记录您想要的片区、地块和价位；比佛利山庄口袋房源如何运作则在您同意之前，为买卖双方讲清其中的利弊。
出价之前如何为比佛利山庄的房子估价
借助公开数据和以下五项核查，您可以把合理价格缩小到一个可靠的区间。建议按以下顺序进行，以一栋 800 万美元的房子为例。
- 确认所在城市。用人口普查局的地理编码工具查一下地址。如果它在洛杉矶市内，这笔 800 万美元的交易要缴约 356,000 美元的市级转让税；如果在比佛利山庄市内，则无需缴纳这些税。
- 选对数据序列。把这栋房子和上表中它所在片区的典型房屋价值比较，而不是和全市数字比较。一栋 800 万美元的房子在平地区低于该片区的典型房屋价值；在 90211 则是其三倍以上。
- 算上折让。2026 年 9 月，比佛利山庄的成交价约为挂牌价的 95.1%，所以按当时的行情，800 万美元的挂牌价意味着约 760 万美元的成交价。
- 核查地块规则。特劳斯代尔的地基上房子不能高于 14 英尺；山坡地块未经许可不能超过 15,000 平方英尺；平地区的房子要经过设计审查。
- 计算持有成本。比佛利山庄中心地区（税率区 Tax Rate Area 2410）2026-27 年度的税率为 1.189084%，所以在那里买一栋 800 万美元的房子，每年税款起步约 95,000 美元，还不含直接摊派费用；精确数字请在比佛利山庄房产税估算器中核对。接着计算贷款成本。按房地美（Freddie Mac）2026 年 10 月 29 日当周 7.24% 的 30 年期平均利率，这栋房子 560 万美元的贷款（首付 30%）每月本息约 38,200 美元；巨额贷款（jumbo loan）的报价各不相同，请用巨额贷款计算器测试您自己的条件。
完整的购房流程，请阅读我们的比佛利山庄购房指南。如果您需要一位熟悉这些片区的经纪人，可查看比佛利山庄推荐经纪人页面。
比佛利山庄房产出售常见问题
比佛利山庄一栋房子要多少钱？
2026 年 9 月，Zillow 对比佛利山庄市的典型房屋价值为 $3,676,482，Redfin 同月成交价中位数为 $4,029,331，样本为 73 笔成交。各片区差距很大：Zillow 的典型房屋价值在 90211 邮编区约为 220 万美元，在特劳斯代尔庄园约为 790 万美元，在平地区约为 1,030 万美元。
在比佛利山庄能用 200 万美元以下买到房子吗？
基本上只能买公寓。Elliman 报告显示，2025 年第四季度比佛利山庄公寓成交价中位数为 $1,595,500，样本为 30 笔成交。独栋住宅很少低到这个价位：2026 年 9 月，全市价格最低的 90211 邮编区 Zillow 典型房屋价值约为 224 万美元，全市数字约为 368 万美元。
所有 90210 的房子都在比佛利山庄市内吗？
不是。根据 2020 年人口普查数据，90210 邮编区约 38% 的土地在比佛利山庄市内，约 60% 在洛杉矶市内，还有一小部分属于未建制地区。比佛利公园等山坡地区虽然使用 90210 地址，却位于洛杉矶市。估价之前，请先用人口普查局的地理编码工具查一下地址。
比佛利山庄的房子要缴豪宅税吗？
在比佛利山庄市内不用。Measure ULA 只适用于洛杉矶市内的交易。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，超过 $5,400,000 的税率为 4%，$10,900,000 及以上为 5.5%，另加该市 0.45% 的基本税。位于洛杉矶市一侧的 90210 房子，例如比佛利公园的房子，就要缴这笔税。
比佛利山庄的房子要多久才能卖掉？
2026 年 9 月，Redfin 统计的比佛利山庄市在售天数中位数为 77 天，洛杉矶市为 56 天。90210 的房子在售天数中位数为 83 天，库存约十个月；90212 则为 74 天。价格越高，房子往往挂得越久，挂牌价与成交价之间的差距也越大。
比佛利山庄的房价在上涨吗？
过去一年是的：截至 2026 年 9 月，Zillow 对全市的典型房屋价值上涨了 9.3%。但五年累计涨幅只有 3.8%，全市仍比 2022 年 7 月的高点低约 6.5%。平地区在 2026 年 9 月创下新高，而特劳斯代尔庄园仍比 2022 年的高点低约 13%。
这个网站为什么不列出在售房源？
房产门户网站已经展示了所有公开房源，而比佛利山庄相当一部分高端成交从未出现在那里。Miller Samuel 在 2017 年发现，大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中约有三分之一不在 MLS 中。我们专注于讲清房子值多少钱、在哪里、为什么；私人找房页面则同时涵盖公开挂牌和非公开出售的房子。
资料来源
- Zillow：Zillow 房屋价值指数（城市、邮编和社区序列），2026 年 9 月
- Redfin：Redfin 数据中心，月度市场数据，2026 年 9 月
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地方关系文件
- 美国人口普查局：2020 年地名词典，加州地方
- 美国人口普查局：北比佛利公园入口的地理编码结果
- 加州财政部：E-1 城市与县人口及住房估算，2026 年
- 比佛利山庄市政府：比佛利山庄历史
- 比佛利山庄市政府：独栋住宅法规
- 比佛利山庄市政法规第 10 编第 24、25、26 章（gocodebook 版本）
- 比佛利山庄市政府：2021-2029 年总体规划住房要素，附录 B
- 洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）：特劳斯代尔庄园
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度，大洛杉矶地区
- Miller Samuel：口袋房源与我们不知道的洛杉矶成交（2017 年）
- Redfin：2026 年 6 月最贵房屋成交
- Redfin：2025 年十大最贵房屋成交
- CNBC：贝佐斯以创纪录的 1.65 亿美元买下比佛利山庄华纳庄园（2020 年 2 月）
- Casino.org：永利出售比佛利山庄豪宅的亏损（2026 年 7 月）
- Outlook Luxe：Oakley 创始人出售比佛利山庄豪宅（2026 年 7 月）
- Inman：比佛利山庄投机开发豪宅以 3,010 万美元成交（2024 年 2 月）
- EntertainmentNow：布鲁斯·威利斯前住宅售出（2026 年 4 月）
- Century City News：3,500 万美元的比佛利山庄购房交易（2025 年 3 月）
- SHVO：9200 Wilshire 文华东方公寓项目公告
- 房地美一级抵押贷款市场调查，经 FRED 发布（MORTGAGE30US）
- 洛杉矶县审计长办公室：税率区税率，2026-27 年度
- 比佛利山庄市政府：极高火灾危险区常见问题
- 洛杉矶县登记处：房产转让税
- 比佛利山庄市政府：关于比佛利山庄