比佛利山庄邮局区（Beverly Hills Post Office，BHPO）是房源信息中对这样一类房子的称呼：邮寄地址是比佛利山庄 90210，房子却位于比佛利山庄市之外，大多在洛杉矶市（City of Los Angeles）境内。ZIP 90210 约 60% 的土地属于洛杉矶，因此一栋 BHPO 房子在售价超过 540 万美元时可能要缴 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），并遵循洛杉矶的山坡规则。Elliman 报告显示，2025 年末 BHPO 独栋住宅成交价中位数为 295 万美元。
您正在看一栋位于峡谷、带比佛利山庄地址的房子，需要在出价或定价之前弄清楚：随之而来的是哪个城市的税收、规则和学校。
概览
| 邮寄地址 | Beverly Hills, CA 90210 |
|---|---|
| ZIP 90210 土地按辖区划分 | 洛杉矶市 60.5%，比佛利山庄市 37.8%，未建制地区 1.6%（2020 年人口普查） |
| 社区规划 | Bel Air-Beverly Crest（洛杉矶市，最近一次更新于 1998 年） |
| 社区议会 | 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区议会（Bel Air-Beverly Crest Neighborhood Council） |
| Measure ULA | 适用于洛杉矶市地块：超过 540 万美元为 4%，1,090 万美元起为 5.5%（2026 年 6 月 30 日之后） |
| 独栋住宅成交中位数 | $2,950,000，共 53 笔成交，2025 年第四季度（Elliman 报告，Beverly Hills P.O.） |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。Zillow 未单独发布该社区的数据，因此此处为 90210 邮编区的数据。该邮编区范围更大，数值明显低于该社区本身的房价。
什么是比佛利山庄邮局区的房子？
比佛利山庄邮局区的房子有比佛利山庄的地址，而在大多数情况下适用的是洛杉矶的规则。地址来自邮局；对交易征税、制定建筑法规、管理学校的城市，则取决于地块本身。在把一套 BHPO 房源和比佛利山庄市内的房子作比较之前，先弄清它位于市界的哪一侧。
一个邮编，三个地方政府
人口普查局 2020 年的对应关系文件，把 ZIP 90210 的 10.74 平方英里土地划分如下。我们的比佛利山庄邮编指南还介绍了 90211 和 90212，这两个邮编几乎完全位于比佛利山庄市境内。
| ZIP 90210 的组成部分 | 土地面积 | 占比 | 由谁制定地方规则 |
|---|---|---|---|
| 洛杉矶市 | 约 6.50 平方英里 | 60.5% | 洛杉矶市 |
| 比佛利山庄市 | 约 4.06 平方英里 | 37.8% | 比佛利山庄市 |
| 未建制地区 | 约 0.17 平方英里 | 1.6% | 洛杉矶县 |
洛杉矶规划中的各条峡谷
洛杉矶市通过贝莱尔-比佛利克雷斯特社区规划（Bel Air-Beverly Crest Community Plan）对这片山区进行规划，该规划最近一次更新于 1998 年。规划列出的区域包括冷水峡谷（Coldwater Canyon）、富兰克林峡谷（Franklin Canyon）、本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon）和月桂峡谷（Laurel Canyon），以及比佛利峡谷（Beverly Glen）、卡西亚诺庄园（Casiano Estates）等。《洛杉矶时报》的“Mapping L.A.”把比佛利克雷斯特（Beverly Crest）视为洛杉矶的一个社区，同时也包含一小片未建制地区。
比佛利山庄邮局区房产与 Measure ULA
在洛杉矶市的地块上，2026 年 6 月 30 日之后成交、价格超过 540 万美元的交易要缴 Measure ULA：1,090 万美元以下为 4%，1,090 万美元起为 5.5%，按全部成交价计征。在比佛利山庄市境内则不适用。因此，对任何一套 BHPO 房源，第一个要核对的数字就是市界。
为什么在这里 540 万美元这条线最重要
Elliman 报告的 295 万美元中位数，说明 BHPO 的典型成交低于第一道门槛；但任何定价在 540 万美元附近的 BHPO 房子，都会直接受到这道门槛的影响。由于 ULA 按全部成交价计征，一笔 550 万美元的交易要缴 220,000 美元的 ULA，而 540 万美元的交易则无需缴纳。法律并未规定由哪一方缴税；如果合同约定两项税都由卖家承担，那么再算上市政府 0.45% 的基本税，卖家需要卖到约 563 万美元，到手的钱才与 540 万美元的交易相同。成交价落在这两个数字之间，卖家到手反而更少。
| 成交价（洛杉矶市地块） | Measure ULA | 市基本税（0.45%） | 扣除两项后所得（若由卖家缴纳） |
|---|---|---|---|
| $5,400,000 | $0 | $24,300 | $5,375,700 |
| $5,500,000 | $220,000 | $24,750 | $5,255,250 |
| $5,630,000 | $225,200 | $25,335 | $5,379,465 |
| $8,000,000 | $320,000 | $36,000 | $7,644,000 |
此外，无论价格高低，都还要另缴每 1,000 美元 1.10 美元的县转让税。税率采用洛杉矶市财政局公布的 2026 年 6 月 30 日之后成交适用税率；市政府每年按通胀调整门槛。
未建制地区的地块
ULA 和洛杉矶市的转让税只适用于洛杉矶市境内的物业，所以 90210 中那一小片未建制地区无需缴纳。如果一块地只有部分位于市内，市政府会按比例计税。对于任何靠近边界的地块，请让产权托管（escrow）确认分摊比例。
按您的价格算一算
请在ULA 与转让税计算器中输入您的预期价格，并选择地块实际所在的城市。税务顾问可以告诉您，合同条款和您的计税基础会如何影响您最终到手的金额。
比佛利山庄邮局区房产的建筑规则
位于洛杉矶一侧的 BHPO 房子，适用的是洛杉矶市的山坡标准，而不是比佛利山庄的山坡法规。洛杉矶于 2011 年通过了“基准山坡条例”（Baseline Hillside Ordinance），此后又经过修订。在规划加建之前，请先在市政府的 ZIMAS 地块地图上查询该地块的分区。
按坡度确定建筑面积
洛杉矶对山坡建筑面积按坡度逐档设限：平缓的地面允许建得最多，陡峭的地面几乎不能建甚至完全不能建，各档再加总。在某些分区，容积率从坡度低于 15% 时的 0.45，一直降到 100% 及以上时的零。在完成坡度测绘之前，峡谷地块的英亩数说明不了多少问题。
土方量限制
挖方和填方的上限为 1,000 立方码加相当于地块面积 10% 的立方码数，并以各分区最高值为限。一块 5,000 平方英尺的地块可动土 1,500 立方码。新建一个泳池或地下室，很快就会把这个额度用完。
狭窄的峡谷街道
如果一块山坡地块所临街道的路面宽度不足 20 英尺，新建工程在取得建筑或土方许可证之前，还需要市政府另行批准。给一栋待拆旧房的重建计划定价之前，先核实门前街道的宽度。
比佛利山庄邮局区房价：Elliman、Zillow 与 90210
上文的数据是 Zillow 针对整个 ZIP 90210 的数据，因为 Zillow 没有发布 BHPO 的数据序列。它们描述的是这个邮编，而不是一栋峡谷里的房子。
为什么上文的邮编数据对 BHPO 来说偏高
2026 年 9 月，Zillow 给出的 90210 典型房屋价值约为 530 万美元，而其比佛利克雷斯特社区（也就是这片山区的洛杉矶一侧）约为 276 万美元。这个邮编把峡谷与比佛利山庄的街道和门禁庄园混在一起，所以数值大约是比佛利克雷斯特的两倍。
典型的 BHPO 成交是什么样子
Elliman 报告统计，2025 年第四季度 BHPO 共有 53 笔独栋住宅成交，中位数为 295 万美元，平均在市天数为 58 天。这是目前已发布的数据中最接近 BHPO 房价的一个，而且与 Zillow 的比佛利克雷斯特数值相近。
90210 全区的折让
Redfin 2026 年 9 月的 90210 数据显示，房屋平均以挂牌价的 93.5% 成交。以 400 万美元的挂牌价计，约折让 260,000 美元。请根据已成交价格而不是挂牌价来出价。我们的西区房市数据逐月追踪这一趋势。
持有比佛利山庄邮局区房产：税费、火灾危险区与保险
有两项每年都要支付的费用取决于地块本身，所以在提交报价之前请把两者都核查清楚。
买入 BHPO 房产后的房产税
县估税官的地图把比佛利克雷斯特的一个抽样点划入税率区 67。这是洛杉矶市的一个税率区，2026-27 年度税率为 1.185825%，未含直接摊派费用。以 300 万美元的购入价计，每年约 35,600 美元。买房还会带来一到两张补充税单。请用房产税估算工具，配合您地块税单上的税率进行估算。
火灾危险区与 FAIR Plan
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险区地图显示，比佛利克雷斯特的一个抽样点为“极高”（Very High）等级。请在官方地图上核查确切地址，并在解除合同附带条件（contingency）之前取得保险报价。加州 FAIR Plan 的住宅保单最高承保 300 万美元，承保火灾等列明风险。我们的峡谷住宅保险指南介绍了还需要补充哪些保障。
比佛利山庄邮局区周边的学校与公园
90210 地址并不决定学区，决定学区的是地块，所以每个地址都要在两个查询工具里分别核查。
如何核查 BHPO 地址的学校
LAUSD 的居民学校查询工具（Resident School Identifier）会列出洛杉矶市内某个街道地址分配的学校。比佛利山庄联合学区的学校查询工具（School Finder），对学区以外的地址会显示“No results found”（未找到结果）。我们的学校概览介绍了这两个学区。
富兰克林峡谷公园与冷水峡谷公园
富兰克林峡谷公园（Franklin Canyon Park）占地 605 英亩，位于圣费尔南多谷（San Fernando Valley）和比佛利山庄之间，园内有一个三英亩的湖泊和超过五英里的步道。冷水峡谷公园（Coldwater Canyon Park）位于穆赫兰道（Mulholland Drive）上，占地 45 英亩，归洛杉矶市所有，由 TreePeople 管理，TreePeople 的总部也设在园内。
社区议会与各峡谷协会
贝莱尔-比佛利克雷斯特社区议会的范围，东起月桂峡谷、西至 405 号公路，南起日落大道、北至穆赫兰道，不含比佛利山庄。其章程列出了本尼迪克特峡谷协会（Benedict Canyon Association）和冷水穆赫兰社区协会（Coldwater Mulholland Neighborhood Association）等团体。如果看中了某栋房子，请查阅它们近期的会议记录，了解附近有哪些计划中的项目。
购买比佛利山庄邮局区在售房产：核对清单
BHPO 的每一个问题，最终都要回到地块本身。在定价之前，先把下面这些落实清楚。
- 通过人口普查局地理编码工具或 ZIMAS 查询地址，确认所属城市。
- 如果地块位于洛杉矶市，计算 ULA 和市基本税。
- 核查学校查询结果、火灾地图和街道宽度。
- 尽早取得保险报价。
先确认辖区
一套写着比佛利山庄的房源，可能位于市界的任何一侧。人口普查局地理编码工具的“建制地区”（Incorporated Places）图层，一分钟就能回答这个问题。穆赫兰道旁的门禁社区比佛利公园（Beverly Park）就是一个典型例子：地址写着比佛利山庄，地块却在洛杉矶市。
与比佛利山庄市内作比较
在市界另一侧，特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）和日落大道以南的比佛利平地区（The Flats）遵循比佛利山庄的规则，也不用缴 ULA。如需帮助把一栋 BHPO 房子与它们放在一起定价，请查看我们推荐的比佛利山庄经纪人，或浏览比佛利山庄市内的房产。
在 ULA 门槛附近出售 BHPO 房子
如果您在洛杉矶一侧的房子可能卖到 500 万至 600 万美元之间，请在挂牌之前就想好：如何对待一个略高于 540 万美元的报价。按三个价格分别做一张净收益测算表，每张都计入 ULA、市基本税和县税，并把盈亏平衡点告诉您的经纪人，以免把一个实际到手还不如 540 万美元的 550 万美元报价当成好消息。我们的西区房产出售指南会逐项说明净收益测算表的其余部分，税务方面可以请注册会计师（CPA）核查。
比佛利山庄邮局区房产常见问题
在房地产中，比佛利山庄邮局区（BHPO）是什么意思？
这是房源信息中对一类房子的称呼：邮寄地址是比佛利山庄 90210，房子却位于比佛利山庄市之外，大多在洛杉矶市的峡谷里。地址只是邮政意义上的。地块所在的城市决定转让税、建筑法规和学校，所以在把任何 BHPO 房源与比佛利山庄市内的房子作比较之前，先核查它的辖区。
BHPO 的房子在比佛利山庄市内吗？
通常不在。根据人口普查局 2020 年的数据，ZIP 90210 约 60.5% 的土地在洛杉矶市，37.8% 在比佛利山庄市，1.6% 属于未建制地区。请用人口普查局地理编码工具或洛杉矶市的 ZIMAS 地图查询确切地址，确认地块所属辖区。
比佛利山庄邮局区的房子要缴 Measure ULA 吗？
如果地块在洛杉矶市，要缴。对于 2026 年 6 月 30 日之后的成交，价格超过 540 万美元、低于 1,090 万美元的税率为 4%，1,090 万美元及以上为 5.5%，按全部成交价计征。位于比佛利山庄市内或县未建制地区的地块无需缴纳。具体情况可请税务顾问确认。
比佛利山庄邮局区的房子多少钱？
Elliman 报告显示，2025 年第四季度 BHPO 独栋住宅成交中位数为 2,950,000 美元，共 53 笔成交。Zillow 给出的比佛利克雷斯特社区典型房屋价值，2026 年 9 月约为 276 万美元。整个 ZIP 90210 的数据要高得多，因为其中包括比佛利山庄的街道和门禁庄园。
比佛利山庄邮局区的房子对应哪些学校？
这取决于地块，而不是邮编。对于洛杉矶市内的地址，LAUSD 的居民学校查询工具会列出分配的学校。比佛利山庄联合学区的学校查询工具，对学区以外的地址会显示“No results found”。请两个都查，不要依赖房源对学校的描述。
BHPO 的房子适用哪些建筑规则？
在洛杉矶一侧，适用洛杉矶市的山坡标准：建筑面积按坡度分档设限，土方量上限为 1,000 立方码加相当于地块面积 10% 的立方码数，临街路面宽度不足 20 英尺的地块还需额外审批。买房之前，请在 ZIMAS 上查询地块，并请建筑师确认各项限制。
比佛利山庄邮局区的房子在火灾危险区内吗？
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险区地图显示，比佛利克雷斯特的一个抽样点为“极高”（Very High）等级。请在官方地图上核查确切地址，在解除合同附带条件之前取得保险报价，并向持牌经纪人询问：价值超过加州 FAIR Plan 300 万美元住宅上限的房子该如何投保。
资料来源
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地点对应关系文件
- 洛杉矶市规划局：贝莱尔-比佛利克雷斯特社区规划
- 《洛杉矶时报》：Mapping L.A.，比佛利克雷斯特
- 洛杉矶市财政局：房产转让税与 Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记记录处/县书记官：文件转让税（Documentary Transfer Taxes）
- 洛杉矶市规划局：BMO 与 BHO 问答
- 洛杉矶市规划局：山坡区开发标准，独栋住宅分区（CP-4061）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度，大洛杉矶地区
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数，邮编与社区数据（2026 年 9 月）
- Redfin 数据中心：ZIP 90210 月度市场数据（2026 年 9 月）
- 洛杉矶县审计长：按 TRA 查询税率（TRA 67，2026-27 财年）
- 加州均衡委员会：补充评估（Supplemental Assessment）
- 洛杉矶县 GIS：火灾危险严重程度分区，地方责任区
- California FAIR Plan：住宅保单（Dwelling Policy）
- 加州保险局：California FAIR Plan
- LAUSD：居民学校查询工具（Resident School Identifier）
- 比佛利山庄联合学区：学校查询工具（School Finder）
- 山区休闲与保护管理局（MRCA）：富兰克林峡谷公园
- TreePeople：冷水峡谷公园指南（PDF）
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区议会章程（洛杉矶市社区赋权局）
- 美国人口普查局地理编码工具