比佛利山庄豪宅与豪华房地产

比佛利山庄豪宅出售：先看城市界线

两套房子可以共用“Beverly Hills, CA 90210”这个地址，却分属两个不同的城市。美国人口普查局的数据显示，90210 邮编区有 60.5% 的土地位于洛杉矶市（City of Los Angeles）境内，只有 37.8% 位于比佛利山庄市（City of Beverly Hills）境内。这条界线决定了交易要缴哪一种房产转让税、由哪个警察局和消防局出警、地址归哪个学区管，以及下一次翻修要遵守哪一套建筑规范。以一宗 2,000 万美元的交易计，过户时界线两侧的税款相差约 119 万美元。

界线另一侧：洛杉矶豪宅税多收多少

自 2023 年 4 月 1 日起，Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）适用于洛杉矶市境内的房产交易。对 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价超过 5,400,000 美元时按全部成交价征收 4%，达到 10,900,000 美元或以上时征收 5.5%，另外还要叠加洛杉矶市 0.45% 的基本转让税。比佛利山庄是独立建制的城市，这些税在那里一概不适用。界线两侧都要缴纳洛杉矶县的转让税，每 1,000 美元缴 1.10 美元。

以上税率是洛杉矶市财政局和县登记处公布的 2026 年 7 月 1 日数据；起征门槛每年 7 月随通胀调整一次。您可以在我们的Measure ULA 与房产转让税指南里用转让税计算器重算自己的价格，并向产权托管公司（escrow）确认合同约定由哪一方支付。

界线两侧的房产税、警察、消防和学校

房产税几乎没有差别。2026-27 年度，比佛利山庄中心区的税率为 1.189084%，覆盖贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）和比佛利克雷斯特（Beverly Crest）的洛杉矶市税区为 1.185825%，两者都未计入直接摊派费用；比佛利山庄房产税估算器可以帮您把一张税单算清楚。公共服务的差别更大。比佛利山庄有自己的警察局和消防局，消防局下设三个消防站，被保险服务办公室（Insurance Services Office）评为最高的一级（Class 1）。学校按学区划分：市内属于比佛利山庄联合学区（BHUSD），市外属于洛杉矶联合学区（LAUSD），我们的学校指南附有两个学区的查询链接。

如何查一个比佛利山庄地址属于哪个城市

别只看邮寄地址。把街道地址输入人口普查局地理编码工具，查看“Incorporated Places”一栏。北比佛利公园（North Beverly Park）入口的邮寄地址虽然写着比佛利山庄，地理编码工具却把它定位在洛杉矶市。想再核对一次，可以把地址输入BHUSD School Finder：如果显示“No results found”，就说明这个地址不在该学区内。

比佛利山庄及周边豪宅社区按价格排序

按照 Zillow 2026 年 9 月的典型房屋价值，比佛利山庄各社区的高低排序很清楚，而且与地势高低并无对应。排在第一的是日落大道（Sunset）以南的比佛利平地区（The Flats）。下表把每个社区和它所属的城市放在一起，方便您同时看价格和税负。Zillow 没有为比佛利公园、霍尔姆比山或穆赫兰庄园（Mulholland Estates）发布数据序列，所以这几行显示的是邮编区数据，并不代表该社区本身的价值。

平地区：典型房屋价值最高，但须经设计审查

比佛利平地区的典型房屋价值是上表各社区中最高的，达 1,028 万美元，一年上涨 15.8%。代价在于审批流程。平地区位于比佛利山庄市的中心区（Central Area），房屋任何从街上看得见的部分都要经过设计审查，建筑面积上限为 1,500 平方英尺加地块面积的 40%。如果您想在市内找一块步行便利的地块，并且能接受审查委员会的要求，平地区是合适的选择。

特劳斯代尔庄园：14 英尺屋顶下的景观

特劳斯代尔庄园用高度换来了视野。市政法规把这里的建筑高度限制在 14 英尺，据《比佛利山庄信使报》（Beverly Hills Courier）2023 年 11 月报道，这里 599 块地中只有 14 块建有局部或完整的二层。2011 年通过的景观恢复条例允许业主申请修剪邻居遮挡盆地景观的树木。这里的典型房屋价值为 791 万美元，仍比 2022 年 7 月的峰值低 13.5%，这正是有耐心的买家在关注的价格空间。

比佛利公园：门禁社区，却位于洛杉矶市

比佛利公园的地址最容易让人误判。邮寄地址写的是比佛利山庄，人口普查局地理编码工具却显示它属于洛杉矶市，所以要缴 ULA。Redfin 在 2026 年 1 月公布的 2025 年全美最贵成交榜中，有一宗比佛利公园的 6,310 万美元交易。如果它在比佛利山庄市界之内，就能省下约 347 万美元的 ULA。

贝莱尔和霍尔姆比山：最大的庄园，最高的税单

见诸报道的最大宗交易都在城市界线以西。据 DNyuz 2026 年 9 月报道，贝莱尔的 Casa Encantada 庄园在一次止赎拍卖中以 1.3 亿美元成交；据 TMZ 2025 年 8 月报道，霍尔姆比山的斯佩林庄园（Spelling Manor）以 1.1 亿美元售出。在这样的价位，光是 ULA 就分别达到 715 万美元和 605 万美元。您可以在我们的贝莱尔房屋出售和霍尔姆比山庄园两个页面上比较这两处。

比佛利克雷斯特：受洛杉矶规则约束的山坡地块

比佛利克雷斯特是表中价格最低的社区，典型房屋价值为 276 万美元。它受洛杉矶市山坡条例（hillside ordinance）约束，建筑面积上限按坡度分级计算，在宽度不足 20 英尺的街道上建房还需要另行审批。在为拟建房屋估算成本之前，先实地看看地块门前的道路。

隐山：西北方向一座独立的门禁城市

隐山是一座独立城市，1961 年建市，所以 ULA 不适用于那里。社区协会管理着三座门卫亭，并负责监管 658 块住宅用地上的建设。Redfin 2026 年 9 月的数据显示当地销售价中位数为 1,124 万美元，但只有四宗成交；再多一宗过户，就可能让这个数字变动几百万美元。

范围再扩大一些，本指南还按房屋价值列出了洛杉矶最昂贵的社区，并介绍了门禁城市隐山（Hidden Hills）。想了解知名买家在这里付出的价格，请看比佛利山庄名人住宅的公开成交报道。

500 万、1,000 万和 5,000 万美元在比佛利山庄能买到什么样的豪宅

在这里，价格区间之所以重要，是因为税法和建筑规范都会在固定的数字上发生变化。下面分别说明每个价位在界线两侧的情况。

约 500 万美元：低于 90210 的中间水平

500 万美元大致能买到 90210 邮编区的一套典型房屋，Zillow 2026 年 9 月给出的数字是 531 万美元。Redfin 的数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄市的销售价中位数为 403 万美元，共 73 宗成交。在洛杉矶市，ULA 的起征线是 540 万美元，加州大学洛杉矶分校（UCLA）刘易斯中心 2025 年 5 月发表的研究发现，这项税让房产以高于门槛的价格成交的可能性减少了一半。如果您给一套贝莱尔房子定价在 540 万美元附近，要考虑到买家都清楚这条线的位置。

约 1,000 万美元：豪宅税税率跳档的地方

在洛杉矶市，一宗 1,080 万美元的交易要缴 432,000 美元的 ULA；一宗 1,090 万美元的交易要缴 599,500 美元。多出来的 10 万美元售价要多付 167,500 美元的税，所以卖家按较高的价格成交反而到手更少。在比佛利山庄市内，1,000 万美元差不多就是平地区的典型房屋价值，买到的是方格街区里的一块地，而不是一座庄园。

2,000 万到 5,000 万美元：以公开报道的成交定价

到了这个价位，定价依据的是有据可查的具体成交。据 Casino.org 2026 年 7 月报道，史蒂夫·永利（Steve Wynn）在本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon）的庄园以 4,775 万美元售出，而 2021 年的挂牌价是 1.1 亿美元；据 EntertainmentNow 2026 年 4 月报道，布鲁斯·威利斯的前住宅以 4,130 万美元非公开成交。挂牌价与成交价之间的差距，才是值得研究的数字。我们的1,000 万、2,000 万和 5,000 万美元级超豪宅指南记录了更多此类交易。

5,000 万美元以上：贝莱尔、霍尔姆比山与纪录

这一带的纪录仍然是杰夫·贝索斯为比佛利山庄的华纳庄园（Warner Estate）支付的 1.65 亿美元，CNBC 于 2020 年 2 月报道。从那以后，本指南所覆盖区域内每一宗见诸报道的 1 亿美元以上交易都发生在贝莱尔或霍尔姆比山，两地都属于洛杉矶市，因此每位买家都要把数百万美元的 ULA 税款计入成本。完整名单请看我们的洛杉矶最贵房屋页面。

在比佛利山庄买卖豪宅

以上数据覆盖整个市场。以下几项决定会直接影响一套豪宅的实际成本。

买房：把城市界线、规范和贷款都算进价格

出价之前，先弄清三件事：地块属于哪个城市，分区规定允许您建什么，以及您打算怎么付款。2026 年在洛杉矶县，超过 1,249,125 美元的贷款就属于巨额贷款（jumbo loan），而 Freddie Mac 公布的 2026 年 10 月 29 日 30 年期平均利率为 7.24%，这还未计入巨额贷款的利率差异。用巨额贷款计算器算一下月供，再读读我们的比佛利山庄购房指南，了解各步骤的先后顺序。

卖房：留足时间，也为低于挂牌价成交留出余地

Redfin 2026 年 9 月的 90210 邮编区数据显示，挂牌天数中位数为 83 天，平均成交价为挂牌价的 93.5%。按这个比例，一套挂牌价 1,000 万美元的房子会以 935 万美元成交。城市界线以外的交易还要缴 ULA，外国卖家则要按 FIRPTA 预留 15% 的联邦预扣税。我们的比佛利山庄豪宅出售指南按顺序列出了各项成本。

非公开交易与口袋房源

一些最大宗的交易从来不会出现在房产门户网站上。Miller Samuel 2017 年发现，大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中约有三分之一没有出现在 MLS 上，而 4,130 万美元的威利斯住宅交易和 2025 年报道的一宗 3,500 万美元的比佛利山庄购房都是非公开成交。在我们的口袋房源指南里，可以了解现行 MLS 规则下的经纪公司内部独家房源如何运作，您也可以通过非公开房源搜索设定自己的条件。

在这个价位如何选经纪人

请任何一位经纪人提供他在您考虑的社区和价格区间内的成交记录，并说明他代表的是哪一方，然后在加州房地产局（California DRE）的查询系统上核实执照。我们只推荐一位持牌经纪人，并公开了我们核实过的有关他的信息，包括哪些数字是他个人的、哪些是他团队的，详见我们推荐的比佛利山庄经纪人页面。

如何解读豪宅价格数据

本站每一个数字都注明了来源和月份。下面说明您最常看到的三类数据该怎么读，以及它们在市场顶端各自会在哪里误导人。

Zillow 的典型房屋价值只看中间三分之一

Zillow 房屋价值指数（ZHVI）衡量的是一个市场中处于中间三分之一的房屋的典型房屋价值，并经过平滑和季节性调整。比佛利山庄市 2026 年 9 月的数字是 368 万美元，一年上涨 9.3%，但仍低于 2022 年 7 月 393 万美元的峰值。它很能反映走势，却无法给一座庄园定价，因为庄园都在被它排除在外的最高三分之一里。

Redfin 的销售价中位数随成交结构而变

2026 年 9 月，Redfin 公布的比佛利山庄销售价中位数同比上涨 36.6%。这只是 73 宗成交，一个月里几宗大额过户对中位数的拉动，远远超过市场本身的变化。把它和成交数量、Zillow 的走势放在一起看，完整的月度数据请见我们的比佛利山庄房地产市场页面。

邮编数据会在哪里误导人

90210 邮编区把比佛利山庄市的街道和洛杉矶市的山坡混在一起，90024 邮编区则把霍尔姆比山的庄园和韦斯特伍德（Westwood）的公寓算在一起。邮编区的价值永远不等于某个社区的价值。我们的比佛利山庄邮编指南标出了每个邮编区的哪一部分属于哪个城市，我们的研究方法则逐一说明了每个数据来源。

挂牌价不等于成交价

据《华尔街日报》2026 年 1 月报道，比佛利山庄的普利兹克庄园（Pritzker estate）挂牌价从 1.95 亿美元降到了 1.35 亿美元。在契据登记之前，挂牌价只是卖方的开价。我们报道挂牌价时只把它作为挂牌价，注明媒体和月份，并且从不公布街道地址。

本指南由谁编写、推荐经纪人如何选定、以及如何报告错误，请见关于比佛利山庄豪宅指南页面。