各家公开报告把超豪宅（超豪华住宅）定在 1,000 万美元及以上：Compass 就以此为界，而 Elliman 对大洛杉矶地区前 10% 成交的统计，2025 年第四季度的起点是 949 万美元。在此之上，每上一个台阶（2,000 万、5,000 万、1 亿美元），卖家是谁、交易如何融资、房子如何投保，都会随之改变。在洛杉矶市（City of Los Angeles）境内，税负也会改变：1,090 万美元的成交须按 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）缴纳 5.5%，而同样的成交若在比佛利山庄市（City of Beverly Hills）境内，则完全不缴这项税。
您正在比佛利山庄或洛杉矶西区为一套 1,000 万美元以上的住宅定价、购买或出售，需要了解每个价位档次分别会带来哪些变化。
概览
| Compass 超豪宅门槛 | 1,000 万美元及以上 |
|---|---|
| Elliman 大洛杉矶豪宅起点（2025 年第四季度） | 独栋住宅 $9,490,000 |
| Measure ULA 最高税档（2026 年 7 月 1 日起） | $10,900,000 及以上征 5.5% |
| 比佛利山庄市是否征收 ULA | 不适用 |
| 洛杉矶县合规贷款上限（2026 年） | $1,249,125 |
在洛杉矶，什么样的房子算超豪宅？
谈到这里的超豪宅，最关键的界线其实是市界。各家报告把这一档的起点定在 1,000 万美元左右，而洛杉矶市对略高于这个价位的成交，正好按 Measure ULA 的最高税率征税。所以在贝莱尔（Bel Air），一套 1,080 万美元和一套 1,090 万美元的房子，纸面上属于同一档，卖家到手却相差约 68,000 美元。在比佛利山庄市则没有这个差别。
最常被引用的报告有三份，每一份的划线位置都不一样。
| 报告 | 如何定义最高档 | 最新的洛杉矶数据 |
|---|---|---|
| Compass《2025 超豪宅报告》 | 所有 1,000 万美元及以上的成交 | 2025 年大洛杉矶 1,000 万美元以上成交增长 53.7% |
| Elliman 报告（Douglas Elliman 与 Miller Samuel），2025 年第四季度 | 成交量的前 10% | 独栋住宅起点 $9,490,000；中位数 $14,250,000 |
| Redfin 豪宅报告 | 都会区房屋估值的前 5% | 洛杉矶都会区豪宅中位价 $4,512,482（截至 2026 年 5 月的三个月） |
Compass：一刀切的 1,000 万美元门槛
Compass 统计全美所有 1,000 万美元及以上的住宅成交：2025 年共 2,261 笔，总额 386.3 亿美元。在 2024 年下跌 17.75% 之后，大洛杉矶地区这类成交在 2025 年大幅增长了 53.7%。
Elliman：成交量的前 10%
Elliman 报告把成交量最高的十分之一视为豪宅市场，因此它的门槛每个季度都在变动。2025 年第四季度，大洛杉矶独栋住宅这一档的起点是 $9,490,000，66 笔成交的中位数为 $14,250,000。
Redfin：都会区的前 5%
Redfin 的豪宅定义最为宽泛。只要一套房子的估值位于所在都会区的前 5%，就算豪宅。按这个标准，截至 2026 年 5 月的三个月里，洛杉矶豪宅成交价中位数为 $4,512,482，是非豪宅中位数的 4.9 倍。
我们的建议：以 1,000 万美元作为实际工作中的分界线，然后在为任何高于这个价位的房产定价之前，先查清地块属于哪个城市。
1,000 万、2,000 万与 5,000 万美元以上的超豪宅
价位每上一个台阶，市场就更小一些，也各有各的规矩。我们信得过的来源中，没有一家公布洛杉矶每年有多少住宅以 2,000 万美元以上成交，所以下面列出的已报道成交只是举例，并非完整统计。
1,000 万美元的住宅：入门档
在 Zillow 划分的两个社区里，1,000 万美元大致就是一套普通房子的价格。2026 年 9 月，Zillow 的典型房屋价值在比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway）为 $11,549,534，在比佛利平地区（The Flats）为 $10,277,281。而在整个贝莱尔，同一指标为 $4,140,242，所以在那里 1,000 万美元能买到远高于当地平均水平的房子。
这一档的成交笔数最多，因此定价可以依据近期的可比成交；不过 Elliman 统计的这一档在 2025 年第四季度的在售天数为 86 天，高于此前的 56 天。
2,000 万美元的住宅：地块、景观与分区
到了 2,000 万美元左右，您付的钱主要买的是土地：更大的地块、受保护的景观，或者分区规则允许建造更大房子的地段。接近这一价位的已报道成交包括：一套比佛利山庄住宅以 2,020 万美元成交，由《Century City News》于 2025 年 3 月报道；一套特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）住宅以 1,950 万美元成交，由 TMZ 于 2022 年 2 月报道。
在特劳斯代尔，所有建筑的高度上限都是 14 英尺，所以这笔钱买的是平台地块和景观，而不是高度。特劳斯代尔庄园的建筑规定详细说明了那里的地块能建什么。
5,000 万美元的住宅：每一笔都上全国排行榜
超过 5,000 万美元，单笔成交通常就会进入全国前十名的榜单。在 Redfin 的 2025 年排行榜上，比佛利公园（Beverly Park）一笔 6,310 万美元的成交名列全国第十，而它 2026 年 7 月榜单上的前十名，每一笔成交价都至少有 4,000 万美元。这个价位上，挂牌价和成交价之间的落差也会拉大：比佛利山庄本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon）的一处庄园在 2021 年挂牌 1.1 亿美元，2026 年以 4,775 万美元成交，由 Casino.org 报道。
1 亿美元的住宅：屈指可数的几处庄园
洛杉矶以 1 亿美元或以上成交的房产只有寥寥几笔，大多在贝莱尔、霍尔姆比山（Holmby Hills）和比佛利山庄，而全州前三名都在马里布（Malibu）。其中包括：Warner Estate（华纳庄园）以 1.65 亿美元成交（CNBC，2020 年 2 月），Chartwell 以约 1.5 亿美元成交（《Los Angeles Magazine》，2019 年 12 月），以及 Casa Encantada 以 1.3 亿美元成交（《洛杉矶时报》，2026 年 9 月）。我们的洛杉矶最贵房子纪录榜逐笔列出了每宗成交及其报道媒体和日期。
Measure ULA 如何对洛杉矶市的超豪宅征税
Measure ULA 是洛杉矶市的一项房产转让税，自 2023 年 4 月 1 日起生效，并已获上诉法院判决维持，该判决于 2026 年 6 月终局确定。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价超过 $5,400,000、低于 $10,900,000 的按 4% 征收，$10,900,000 及以上按 5.5% 征收。再加上洛杉矶市 0.45% 的基本转让税，市级合计税率为 4.45% 或 5.95%，按全部成交价计征。县政府每 1,000 美元 1.10 美元的契据转让税另行加收。
ULA 适用于贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）和比佛利公园。它不适用于比佛利山庄市，因为那是另一个独立的城市。
| 成交价 | 洛杉矶市：ULA + 基本税 | 县税 | 比佛利山庄市（无 ULA） |
|---|---|---|---|
| $10,000,000 | $445,000（4.45%） | $11,000 | 县税 $11,000；是否另有市级税款，请向托管公司确认 |
| $20,000,000 | $1,190,000（5.95%） | $22,000 | 县税 $22,000；是否另有市级税款，请向托管公司确认 |
| $50,000,000 | $2,975,000（5.95%） | $55,000 | 县税 $55,000；是否另有市级税款，请向托管公司确认 |
| $100,000,000 | $5,950,000（5.95%） | $110,000 | 县税 $110,000；是否另有市级税款，请向托管公司确认 |
1,090 万美元的“税率悬崖”：实例计算
由于最高税率按全部成交价计征，在洛杉矶市，略高一点的报价反而可能让卖家到手更少。下面是具体算法，未计入佣金和其他费用。
- 以 $10,800,000 成交时，市级税费为 4.45%（$480,600），县税 $11,880。卖家到手 $10,307,520。
- 以 $10,900,000 成交时，市级税费为 5.95%（$648,550），县税 $11,990。卖家到手 $10,239,460，少了约 68,000 美元。
- 要拿到同样的 $10,307,520，成交价必须达到约 $10,972,000。
所以在洛杉矶市，成交价介于 1,080 万美元和约 1,097 万美元之间时，价格再高也帮不了卖家。同样的不利区间也出现在略高于 540 万美元的位置：卖家需要卖到约 $5,626,000，才能与恰好 $5,400,000 成交时的到手金额持平。各档门槛每年 7 月按通胀调整，所以请用您自己的价格，在洛杉矶转让税计算器里重新算一遍。
为什么 90210 地址说明不了问题
根据 2020 年人口普查，90210 邮编区约 60.5% 的土地位于洛杉矶市境内；人口普查局的地理编码工具也显示，北比佛利公园（North Beverly Park）的正门位于洛杉矶市。在那里成交一套 2,000 万美元的房子，光是 ULA 就要缴 110 万美元。同样的价格若在比佛利山庄市境内的特劳斯代尔庄园成交，则分文不缴。
UCLA Lewis 中心的研究人员发现，ULA 让房产以高于门槛价成交的可能性减少了一半。我们的 Measure ULA 指南介绍了这项研究以及 2026 年 11 月的投票提案。
谁在出售超豪宅，有多少是场外成交
近年几笔最大的成交中，有好几笔的卖方是开发商、贷款机构和破产法庭，而不是房主本人，这会改变您解读挂牌价的方式。
投机开发商与他们的挂牌价
开发商的首次报价只是谈判的起点。贝莱尔一栋绰号“Billionaire”（亿万富翁）的投机开发住宅曾挂牌 2.5 亿美元，最终以 9,400 万美元成交，折让 62%，InsideHook 于 2019 年 10 月引述《华尔街日报》报道。一栋 2020 年挂牌 3,990 万美元的比佛利山庄投机开发住宅，最终以 3,010 万美元成交，由 Inman 于 2024 年 2 月报道。洛杉矶豪宅指南持续追踪当前的投机开发房源及其降价情况。
法庭也会卖房：The One 在挂牌 2.95 亿美元之后，于一场破产拍卖中以含费用约 1.41 亿美元成交（ABC7，2022 年 3 月）。
1,000 万美元以上的场外成交
最近一次覆盖全市场的统计已经有些年头了：Miller Samuel 发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中，约有三分之一从未登上 MLS。近期被报道为场外成交的包括 2024 年马里布一笔 2.1 亿美元的交易，以及 2026 年比佛利山庄 Bruce Willis 旧宅 4,130 万美元的成交。自 2025 年起，NAR 规则允许卖家申报“经纪公司内部独家房源”（office exclusive），这类房源登记在 MLS 中，但不向其他会员展示，所以“场外”如今涵盖不止一种安排。请阅读比佛利山庄口袋房源如何运作，或使用我们的非公开庄园搜索。
无论请谁代理挂牌，都请对方提供数字背后的实际成交记录。我们推荐的比佛利山庄经纪人列出了他已报道的成交，每一笔都附有出处。
超豪宅的融资、保险与税务
持有成本随房价上升，其中两项设有固定的金额上限，而超豪宅的价格远远超出这些上限。下表列出了每个价位档次下的几项成本。
| 价格 | 按 1.189084% 计算的年房产税（比佛利山庄中心区，2026-27 财年） | 卖家为外国人时的 FIRPTA 预扣（15%） | FAIR Plan 可承保的住宅比例（上限 300 万美元） |
|---|---|---|---|
| $10,000,000 | $118,908 | $1,500,000 | 最多 30% |
| $20,000,000 | $237,817 | $3,000,000 | 最多 15% |
| $50,000,000 | $594,542 | $7,500,000 | 最多 6% |
FAIR Plan 一栏把成交价当作投保价值来计算，所以请只把它当作粗略参考。
1,000 万美元以上的巨额贷款
在洛杉矶县，任何超过 $1,249,125（2026 年单户住宅的合规贷款上限）的按揭都属于巨额贷款（jumbo loan）。美国银行（Bank of America）等贷款机构表示，巨额贷款通常利率更高、审核更严、首付比例更大。作为参照，2026 年 10 月 29 日房地美（Freddie Mac）30 年期固定利率平均为 7.24%；按这个利率，借款 800 万美元，第一年的利息约为 577,000 美元。这项调查针对的是合规贷款，所以请获取巨额贷款的实际报价，并在巨额贷款计算器中试算。巨额贷款指南介绍了其余内容。
这个价位的保险与火灾危险区
FAIR Plan 的住宅保单最高只承保 300 万美元，而且只承保火灾、烟熏等列明风险，所以对一套 2,000 万美元的房子来说，它充其量只能解决一部分问题。县政府地图显示，在特劳斯代尔、霍尔姆比山、贝莱尔、比佛利克雷斯特和比佛利公园的抽样点位，都属于“极高”（Very High）火灾危险区，而比佛利平地区的一个点位则未被划入。在解除合同中的附加条件之前，请先拿到书面报价，并阅读比佛利山庄豪宅保险指南。请向持牌保险经纪确认承保范围。
房产税与外国卖家
一次购买会把评估价值重设为成交价，并且在年度税单之外，可能还会带来一到两张补充税单。请在比佛利山庄房产税估算器中试算您的数字。如果卖家是外国人，买家一般须依据 FIRPTA 预扣总成交价的 15%；一笔 2,000 万美元的交易，过户时就要扣留 300 万美元。外国卖家 FIRPTA 指南说明了所需表格以及减少预扣的方法。签约前，请就这两项向注册会计师（CPA）核实。
比佛利山庄与洛杉矶西区的超豪宅分布在哪里
Zillow 的典型房屋价值反映的是每个区域中间三分之一的房屋，所以会低估庄园的价格。但它仍能较好地为各区域排序，并显示在哪里 1,000 万美元只是寻常价位，在哪里已是顶端。
| 区域（Zillow 边界） | 典型房屋价值，2026 年 9 月 | 所属城市 |
|---|---|---|
| 比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway） | $11,549,534 | 比佛利山庄 |
| 平地区（The Flats） | $10,277,281 | 比佛利山庄 |
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates） | $7,906,445 | 比佛利山庄 |
| 隐山（Hidden Hills，城市） | $5,078,023 | 隐山 |
| 贝莱尔（Bel Air） | $4,140,242 | 洛杉矶 |
| 比佛利克雷斯特（Beverly Crest） | $2,759,470 | 洛杉矶 |
平地区与比佛利山庄门户区
在我们的数据中，只有这两个区域的典型房屋价值超过 1,000 万美元，而且两者都位于比佛利山庄市境内，不缴 ULA，而县政府地图上平地区的一个抽样点位未被划入火灾危险区。如果您想要一套转让税最低、保险最简单的超豪宅，可以从比佛利平地区开始看。问题在于地块面积：平地区的容积率规定把房子大小和地块大小绑在一起。请看看整个比佛利山庄住宅的价格分布，并在我们的比佛利山庄豪宅指南中了解该市庄园的分布位置。
贝莱尔、霍尔姆比山与比佛利公园
这几个区域有不少 5,000 万美元以上的成交，典型房屋价值却较低，因为那里既有庄园，也有普通的山坡住宅。Zillow 没有霍尔姆比山或比佛利公园的数据序列。这三个区域都在洛杉矶市，所以 540 万美元以上的每一档都要缴 ULA。在确定预算之前，请比较贝莱尔庄园、霍尔姆比山和比佛利公园。
超豪宅常见问题
什么样的房子算超豪宅？
大多数公开报告把超豪宅的起点定在 1,000 万美元。Compass 统计所有 1,000 万美元及以上的成交，而 Elliman 对大洛杉矶独栋住宅前 10% 成交的统计，2025 年第四季度的起点是 $9,490,000。Redfin 的豪宅定义是都会区的前 5%，门槛要低得多。
洛杉矶每年有多少套 1,000 万美元的住宅成交？
Compass 报告称，2025 年大洛杉矶地区 1,000 万美元以上的成交增长了 53.7%，成交金额增长 61%，但其新闻稿没有给出当地的成交笔数。Elliman 的豪宅档起点约为 950 万美元，2025 年第四季度大洛杉矶地区共有 66 笔独栋住宅成交。
比佛利山庄的超豪宅要缴豪宅税吗？
如果房子位于比佛利山庄市境内，就不用缴。Measure ULA 是洛杉矶市的税，所以它适用于贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特和比佛利公园，即使那里的邮寄地址写的是比佛利山庄 90210。比佛利山庄的成交仍须缴纳县政府的契据转让税；是否另有市级税款，请向托管公司确认。定价之前，请先确认地块属于哪个城市。
在洛杉矶，一套 2,000 万美元的房子要缴多少豪宅税？
对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的洛杉矶市交易，ULA 是 2,000 万美元的 5.5%，即 110 万美元。洛杉矶市 0.45% 的基本税再加 90,000 美元，县税再加 22,000 美元，合计约 $1,212,000。同样的成交若在比佛利山庄市境内，则不缴 ULA。请向注册会计师核实您自己的数字。
洛杉矶最贵的房子卖了多少钱？
在洛杉矶市境内，纪录是贝莱尔的 Chartwell，成交价约 1.5 亿美元，由《Los Angeles Magazine》于 2019 年 12 月报道。比佛利山庄的 Warner Estate（华纳庄园）于 2020 年以 1.65 亿美元成交，CNBC 称之为洛杉矶地区的最高价。加州纪录是 2024 年马里布一笔 2.1 亿美元的成交，由 FOX 11 报道。
超豪宅会以场外方式出售吗？
不少会。Miller Samuel 发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中，约有三分之一不在 MLS 上；近年几笔最高价成交也被报道为场外成交，包括 2024 年马里布一笔 2.1 亿美元的交易。自 2025 年起，NAR 规则还允许经纪公司内部独家房源，这类房源登记在 MLS，但对其他会员隐藏。
在洛杉矶，超豪宅要多久才能卖出？
在 Elliman 统计的大洛杉矶豪宅档（即独栋住宅成交的前 10%）中，2025 年第四季度的在售天数为 86 天，比一年前的 56 天增加了 53.6%。最大的庄园可能要花上好几年：Casa Encantada 于 2019 年首次挂牌 2.25 亿美元，2026 年 7 月在一场止赎拍卖中以 1.3 亿美元成交。
资料来源
- Compass：《2025 超豪宅报告》新闻稿（2026 年 1 月 29 日）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度大洛杉矶
- Redfin：豪宅报告新闻稿（2026 年 7 月 7 日）
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数数据（2026 年 9 月）
- 洛杉矶市财政办公室：房产过户税与 Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处：契据过户税
- Burke, Williams & Sorensen：Measure ULA 获判维持（2026 年 6 月 15 日）
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地名对照文件
- 美国人口普查局地理编码工具：北比佛利公园正门
- UCLA Lewis 中心：洛杉矶豪宅税筹得的资金少于预期（2025 年 5 月 14 日）
- Redfin：2025 年十大最贵住宅成交
- Redfin：2026 年 7 月最贵住宅成交
- Casino.org：Wynn 比佛利山庄豪宅出售（2026 年 7 月 27 日）
- Century City News：Will Arnett 出售比佛利山庄住宅（2025 年 3 月 16 日）
- TMZ：David Spade 出售比佛利山庄住宅（2022 年 2 月 10 日）
- 比佛利山庄市政法规第 26 条，特劳斯代尔庄园（gocodebook 副本）
- CNBC：Bezos 以 1.65 亿美元购入华纳庄园（2020 年 2 月 13 日）
- Los Angeles Magazine：Lachlan Murdoch 的纪录性购房（2019 年 12 月 12 日）
- 《洛杉矶时报》经 DNyuz 转载：Peter Thiel 购入 Casa Encantada（2026 年 9 月 30 日）
- InsideHook：“Billionaire”以 62% 折让成交（2019 年 10 月 28 日）
- Inman：比佛利山庄投机开发豪宅以 3,010 万美元成交（2024 年 2 月 28 日）
- ABC7 洛杉矶：The One 拍卖成交（2022 年 3 月 8 日）
- Miller Samuel：洛杉矶成交中的口袋房源（2017 年 4 月 27 日）
- Robb Report 经 Yahoo 转载：2024 年美国十大最贵住宅
- EntertainmentNow：Bruce Willis 旧宅出售（2026 年 4 月 16 日）
- NAR：卖家的多种挂牌选择
- FHFA：2026 年合规贷款上限，全美各县名单
- 美国银行：巨额贷款
- 房地美：主要抵押贷款市场调查
- 加州保险局：California FAIR Plan
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险严重程度区 LRA 图层
- 洛杉矶县审计长：各税率区（TRA）税率
- 加州平衡委员会：补充评估
- IRS：FIRPTA 预扣