口袋房源（pocket listing）是指私下推广、而不通过 MLS（多重挂牌服务系统，经纪人共享的房源数据库）出售的房屋。根据 NAR（全美房地产经纪人协会）的 Clear Cooperation 政策（明确合作政策），房源必须在公开营销后一个工作日内录入 MLS；但自 2025 年 3 月 25 日起，卖方可以签字选择将其保留为经纪公司内部独家房源（office exclusive），只在一家经纪公司内部推广。Miller Samuel 发现，2017 年初大洛杉矶地区 500 万美元以上的交易约有三分之一不在 MLS 上，这是我们掌握的最新全市场统计。
您正在决定比佛利山庄的房子是私下出售还是公开上市，或者您是买家，想知道私下出售的房源如何找到您。
概览
| Clear Cooperation 政策 | 公开营销后 1 个工作日内录入 MLS（NAR） |
|---|---|
| 卖方多种挂牌选择政策 | 2025 年 3 月 25 日生效；各 MLS 须在 2025 年 9 月 30 日前实施 |
| 经纪公司内部独家房源 | 录入 MLS 但不向其他会员展示；仅在一家经纪公司内部推广 |
| 卖方披露 | 经纪公司内部独家房源和延迟营销房源均须卖方签署知情同意书 |
| 加州表格 | C.A.R. 多重挂牌服务附录（MLSA），2025 年 9 月更新 |
| 大洛杉矶地区 500 万美元以上交易不在 MLS 的比例 | 约三分之一（Miller Samuel，2017 年第一季度） |
如今在比佛利山庄，口袋房源指的是什么
口袋房源是指不通过多重挂牌服务系统（MLS，经纪人共享的数据库）推广的待售房屋。这个名字来自过去的做法：经纪人把房源“揣在口袋里”，只打电话给几位买家。这种非正式的做法，已经不符合如今比佛利山庄（Beverly Hills）一带 MLS 经纪人所遵守的规则。
自 2025 年起，私下出售有了正式名称和文书。想要隐私的卖方，现在要在经纪公司内部独家房源和延迟营销房源之间二选一，并签署一份披露书，表明自己清楚放弃了什么。所以对卖方来说，问题不在于私下出售是否被允许，而在于您愿意为隐私放弃多少潜在买家。
口袋房源、场外交易与经纪公司内部独家：几个术语
场外交易（off-market）是泛指，指任何未经公开营销完成的交易。经纪公司内部独家（office exclusive）是 NAR 的术语，指只在一家经纪公司内部推广的房源。口袋房源则是两者的日常叫法。听到其中任何一个词时，请问清这个房源是按哪条规则登记的，因为这决定了谁能看到它。
为什么口袋房源多出现在市场顶端
比佛利山庄及周边近来几笔最大的交易都被报道为场外交易。《世纪城新闻》（Century City News）于 2025 年 3 月援引 Realtor.com 的记录报道，Selena Gomez 和 Benny Blanco 在比佛利山庄以 3,500 万美元购房，属于场外交易。2026 年 4 月，EntertainmentNow 报道，本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon）一栋曾属于 Bruce Willis 的住宅以 4,130 万美元场外售出。更多已报道的交易，请看我们的比佛利山庄名人住宅页面。
NAR 的 Clear Cooperation 政策如何限制口袋房源
NAR 的 Clear Cooperation 政策要求房源在公开营销后一个工作日内录入 MLS。NAR 在 2025 年增加新选项时保留了这项政策。它适用于加入遵循 NAR 规则的 MLS 的经纪人。
什么算公开营销
NAR 表示，两位经纪人之间就某个房源进行的一对一交流不会触发该政策。但跨多家经纪公司的沟通会触发：这类沟通算作公开营销，一个工作日的期限随即开始计算。门前的出售标牌、在房产网站上发帖、或向其他公司经纪人群发邮件，都会让这一期限开始计算。
这对想要隐私的卖方意味着什么
卖方仍然可以不通过 MLS 推送出售，但必须守住界线。经纪人可以向本公司的买家展示房子，也可以与其他经纪人一对一交谈。一旦向多家公司推介该房源，就必须录入 MLS。
2025 年新规：经纪公司内部独家与延迟营销这两种口袋房源选项
NAR 的卖方多种挂牌选择（Multiple Listing Options for Sellers）政策于 2025 年 3 月 25 日生效，各 MLS 须在 2025 年 9 月 30 日前落实。除普通 MLS 房源外，它为卖方提供了两种豁免的挂牌类型。
| 挂牌类型 | 是否录入 MLS？ | 其他 MLS 会员能否看到？ | 是否显示在公开网站（IDX、房产门户）？ | 卖方披露 |
|---|---|---|---|---|
| 标准 MLS 房源 | 是 | 是 | 是 | 不需要 |
| 延迟营销房源 | 是 | 是 | 在 MLS 允许的期限内延迟显示 | 需要 |
| 经纪公司内部独家 | 登记 | 否 | 否，且不得公开营销 | 需要 |
经纪公司内部独家口袋房源
经纪公司内部独家房源会登记到 MLS，但不与其他会员共享，卖方同意不对其进行公开营销。与挂牌经纪公司的经纪人合作的买家可以看到它。与其他公司经纪人合作的买家一般看不到，除非有经纪人一对一提起。
延迟营销房源
延迟营销房源会录入 MLS 并对会员可见，但在公开网站上的展示以及向房产门户的推送，要等到当地 MLS 规定的期限之后。这是一条中间道路：MLS 里的每位经纪人都可以带买家来，但房子在第一天不会出现在门户网站上。
卖方签署的披露书
两种豁免类型都需要卖方签署披露书，表示知情同意放弃即时公开营销。请把它当作写明您所作取舍的文件来读。如果您的经纪人没有解释您要放弃什么，签字前请先问清楚。
加州口袋房源规则：CRMLS 与 C.A.R. MLSA 表格
在加州，实际执行的规则来自各 MLS 和州协会的表格。我们没有找到针对私下挂牌的州法规。加州最大的 MLS，即 CRMLS（加州地区多重挂牌服务），规定房源必须在公开营销后一个工作日内录入 MLS。它以经纪公司为界：在公司内部营销属于私下，在公司外部营销属于公开。
C.A.R. 多重挂牌服务附录
C.A.R.（加州房地产经纪人协会）于 2025 年 9 月更新了其多重挂牌服务附录，即 MLSA 表格。卖方在这份表格上记录房源将如何处理。请在签署挂牌协议之前，要求查看填写好的这份表格。
在 CRMLS 下选择不在互联网上展示
CRMLS 允许卖方选择完全不在互联网上展示，即不通过 IDX、VOW 或任何推送渠道，而房源仍对 MLS 会员可见。对于主要想让房子不出现在门户网站上的卖方，这样做可以达到目的，又不会把其他公司的经纪人排除在外。各 MLS 的规则不同，所以请问清您的房源将进入哪个 MLS，以及它允许什么。
口袋房源在洛杉矶高端市场有多普遍
我们掌握的最新全市场统计已经有些过时。2017 年 4 月，Miller Samuel 发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区约有 19% 的交易不在 MLS 上，而 500 万美元以上的交易约有三分之一没有出现在 MLS 中。这早于 Clear Cooperation 政策和 2025 年的新选项，所以请把它看作当时而非现在的市场状况。
为什么 2017 年的口袋房源数字仍然重要
如果 500 万美元以上的交易有三分之一不在 MLS 上，那么基于 MLS 记录的价格数据就漏掉了顶端市场的很大一部分。在解读一个小市场的中位数时，这一点仍值得记住。场外交易可能不在我们比佛利山庄房地产市场页面的数字之内，那些数字来自 Zillow 和 Redfin。
比佛利山庄附近已报道的场外交易
《罗博报告》（Robb Report）于 2025 年 1 月发布的 2024 年美国最高价交易榜单中，包括 Laurene Powell Jobs 在马里布（Malibu）以 9,400 万美元场外购房。James Jannard 2024 年在马里布以 2.1 亿美元出售房产，也被报道为场外交易。这说明私下交易集中在该地区的最高价位，而几笔大额交易就可能改变一个小市场的数字。最大的有记录交易，请看我们的洛杉矶最贵住宅页面。
卖方选择口袋房源要付出什么代价
口袋房源是用买家覆盖面换取隐私和控制权。下面说明在卖方关心的每一点上，这种取舍如何体现。
| 您想要的 | 经纪公司内部独家 | 完整 MLS 挂牌 |
|---|---|---|
| 交易隐私 | 更强：不上门户网站，看房更少 | 更弱：留有公开挂牌记录 |
| 能看到房源的买家数量 | 限于一家经纪公司加一对一电话 | 每位 MLS 会员及各门户网站 |
| 悄悄试探价格 | 可以，不会留下公开降价记录 | 价格变动可见 |
| 竞争性报价 | 能带来报价的经纪人更少 | 任何经纪人都能带来报价 |
比佛利山庄卖方放弃的覆盖面
Redfin 统计，2026 年 9 月比佛利山庄有 165 套待售房屋，库存为 6.9 个月，在售天数中位数为 77 天。房屋平均以约挂牌价的 95% 成交。在选择如此之多的市场里，您需要的那位买家可能正与另一家公司的经纪人合作，而一旦选择经纪公司内部独家，这些买家就看不到这栋房子。
口袋房源的长处
隐私本身就有价值，卖方可以在几位认真的买家身上试探价格，而不留下公开降价记录。如果经纪公司内部独家没有带来报价，卖方可以转到 MLS，不过私下推广所花的时间，在看过它的经纪人眼中会计入这栋房子的历史。
税负不因挂牌类型而改变
私下出售与公开出售缴纳的税款相同。洛杉矶市境内的交易仍适用 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），我们的转让税计算器可以算出金额。如果卖方是税法意义上的外国人（foreign person），FIRPTA 预扣仍然适用；请看卖方 FIRPTA 指南。
口袋房源还是公开市场：如何选择
根据上述规则和 Redfin 的库存数字，我们的看法是：对大多数比佛利山庄卖方而言，完整的 MLS 挂牌是默认选项，口袋房源要有充分的理由才值得选择。
什么时候适合经纪公司内部独家口袋房源
当隐私是首要目标、而您接受较小的买家群体时，或者当您想在公开之前试探价格时，可以选择它。事先定好一个日期，如果到时没有可接受的报价，房源就转入 MLS，并把这一点写进您与经纪人的计划中。
什么时候延迟营销或退出门户展示更合适
如果您希望每家公司的经纪人都能带买家来，但不想让房子出现在门户网站上，延迟营销房源或 CRMLS 的互联网展示退出选项能保留更大的覆盖面。请问您的经纪人，您的 MLS 提供哪一种。
购买未上市的房子
对买家来说，私下出售的房源是通过经纪人而不是门户网站找到您的。如果您想在房子公开之前就得到消息，请在我们的比佛利山庄非公开房源搜索页面写下您的条件，并看看我们推荐的比佛利山庄经纪人。在确定价格之前，请把我们比佛利山庄生活成本指南中的年度费用也算进去。
比佛利山庄卖家与买家的口袋房源常见问题
什么是口袋房源？
口袋房源是指不通过 MLS 推广的待售房屋。根据 NAR 2025 年的规则，其正式形式包括经纪公司内部独家房源，即登记到 MLS 但只在一家经纪公司内部推广；以及延迟营销房源，即对 MLS 会员可见、但延后出现在公开网站上。两者都需要卖方签署披露书。
口袋房源在加州合法吗？
在经纪人所属 MLS 的规则范围内，私下营销是允许的。CRMLS 规定房源必须在公开营销后一个工作日内录入 MLS，并把经纪公司内部的营销视为私下营销。NAR 的经纪公司内部独家选项允许卖方在签署同意书后，将房源保留在一家经纪公司内部。我们没有找到针对私下挂牌的加州法规。
什么是 Clear Cooperation 政策？
这是 NAR 的一项规则，要求房源在公开营销后一个工作日内录入 MLS。NAR 在 2025 年增加卖方多种挂牌选择政策时保留了它。两位经纪人之间的一对一交谈不会触发该政策，但跨多家经纪公司的沟通算作公开营销，一个工作日的期限随即开始计算。
什么是经纪公司内部独家房源？
根据 NAR 政策，经纪公司内部独家房源是卖方选择不进入 MLS 推送、也不进行公开营销的房源。它登记到 MLS，但不向其他 MLS 会员展示，因此只在一家经纪公司内部推广。卖方必须签署披露书，表示知情同意放弃即时公开营销。该选项于 2025 年 3 月 25 日生效。
洛杉矶有多少豪宅是场外出售的？
我们掌握的最新全市场数字来自 Miller Samuel，发布于 2017 年 4 月。它发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区约有 19% 的交易不在 MLS 上，500 万美元以上的交易约有三分之一没有出现在 MLS 中。这早于 NAR 的现行规则，所以请把它视为过时的数据。
口袋房源的成交价会更低吗？
我们没有衡量比佛利山庄这一点的数据。规则清楚表明的是，经纪公司内部独家房源能被看到的经纪人和买家，比完整 MLS 挂牌要少。Redfin 统计 2026 年 9 月比佛利山庄有 6.9 个月的库存，卖方应当在隐私与看不到这栋房子的买家之间权衡。
买家如何在比佛利山庄找到场外房源？
通过经纪人。经纪公司内部独家房源会展示给与挂牌经纪公司合作的买家，其他经纪人可以在一对一交谈中得知。延迟营销房源会先于门户网站让每位 MLS 会员看到。把您的条件告诉经纪人，让他们留意私下房源，并直接向其他经纪人打听。
资料来源
- NAR：卖方多种挂牌选择（Multiple Listing Options for Sellers）
- CRMLS 知识库：C.A.R. MLSA 表格（多重挂牌服务附录）常见问题
- Miller Samuel（Jonathan Miller）：口袋房源升值，那些我们不知道的洛杉矶交易，2017 年 4 月 27 日
- Century City News：Selena Gomez 和 Benny Blanco 以 3,500 万美元购入比佛利山庄豪宅，2025 年 3 月 2 日
- EntertainmentNow：Bruce Willis 的前住宅售出，2026 年 4 月 16 日
- Robb Report（经 Yahoo 转载）：2024 年美国售出的 10 栋最贵住宅，2025 年 1 月 10 日
- Redfin 数据中心：比佛利山庄，2026 年 9 月