贝莱尔（Bel Air）是洛杉矶市（City of Los Angeles）的一个社区；比佛利山庄（Beverly Hills）则是一座独立的城市。两地房价相互重叠（2026 年 9 月，Zillow 给出贝莱尔的典型房屋价值为 414 万美元，比佛利山庄市为 368 万美元），房产税率相差不到 0.004 个百分点；但在贝莱尔成交 2,000 万美元，要缴 110 万美元的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），同样的交易在比佛利山庄则不用缴。给任何地址定价之前，先确认它属于哪座城市，因为一个 90210 的邮寄地址可能位于市界的任一侧。
您正在贝莱尔和比佛利山庄之间选择买房地点，或决定在哪里挂牌，需要知道市界在金钱和规则上会带来哪些变化。
概览
| 贝莱尔 | 洛杉矶市的一个社区；邮编 90077 |
|---|---|
| 比佛利山庄 | 独立城市，1914 年建市；面积 5.7 平方英里 |
| Measure ULA | 贝莱尔适用，比佛利山庄不适用 |
| 房产税，2026-27 | 1.185825%（TRA 67）对 1.189084%（TRA 2410） |
| 学区 | LAUSD 对 BHUSD |
贝莱尔与比佛利山庄：简短的答案
先按税费和规则选，再按房子选。两地的价格区间、山坡地貌和火灾危险区地图都相同，所以真正影响花费的差异来自市界。贝莱尔位于洛杉矶市境内，超过 540 万美元的成交要加缴 4% 或 5.5% 的 Measure ULA。比佛利山庄是一座独立城市，ULA 不适用。
| 贝莱尔 | 比佛利山庄 | |
|---|---|---|
| 所属城市 | 洛杉矶 | 比佛利山庄 |
| 2,000 万美元成交的 Measure ULA | $1,100,000 | 无 |
| 房产税率，2026-27 | 1.185825%（TRA 67） | 1.189084%（TRA 2410） |
| Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月 | $4,140,242（贝莱尔社区） | $3,676,482（全市） |
| 消防部门 | 洛杉矶市 | 比佛利山庄消防局，ISO 一级（Class 1） |
| 学区 | LAUSD | BHUSD |
| 山坡建房规则 | 洛杉矶《基准山坡条例》（Baseline Hillside Ordinance） | 比佛利山庄山坡区（Hillside Area）法规 |
如果您可能在几年内以超过 540 万美元的价格卖出，税费差距就是这份对比中最大的数字。如果您打算长期持有，两地的日常持有成本相近，选择就取决于房子本身、地块，以及规则允许您盖什么。
2026 年贝莱尔与比佛利山庄的房价
两地都没有单一的价格。比佛利山庄从比佛利平地区（The Flats）一直延伸到特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates），贝莱尔则从峡谷地块延伸到占地数英亩的豪宅。下面的数字都注明了所覆盖的边界，而这个边界比标题数字更重要。
Zillow 的典型房屋价值
| Zillow 区域 | 典型房屋价值，2026 年 9 月 | 同比 |
|---|---|---|
| 平地区（比佛利山庄） | $10,277,281 | +15.8% |
| 特劳斯代尔庄园（比佛利山庄） | $7,906,445 | +8.6% |
| 邮编 90210 | $5,308,262 | +10.3% |
| 贝莱尔社区（洛杉矶） | $4,140,242 | +6.0% |
| 比佛利山庄市 | $3,676,482 | +9.3% |
| 邮编 90077（贝莱尔） | $3,061,985 | +4.3% |
Zillow 的典型房屋价值追踪的是每个边界内中间三分之一的房屋。比佛利山庄的全市数字覆盖整座城市，所以平地区和特劳斯代尔这类社区的数字可能远高于它。如果您考虑的是公寓而不是独栋住宅，我们的比佛利山庄公寓与顶层豪宅指南介绍了市界两侧的公寓大楼。
Redfin 的近期成交
2026 年 9 月，Redfin 统计的比佛利山庄市中位成交价为 $4,029,331，来自 73 笔成交，平均成交价为挂牌价的 95.1%。在邮编 90077，中位成交价为 $3,322,524，来自 25 笔成交，平均为挂牌价的 94.1%。样本量小，波动就大，所以请把单月数据当作一张快照，而不是趋势。
为什么 90210 不等于比佛利山庄
根据人口普查局 2020 年邮编与地名对照文件，邮编 90210 的土地只有约 37.8% 位于比佛利山庄市，约 60.5% 位于洛杉矶市。人口普查局的地理编码工具将北比佛利公园（North Beverly Park）的入口定位在洛杉矶市境内，尽管它的邮寄地址是 Beverly Hills 90210。请把任何地址输入人口普查局地理编码工具，查看 Incorporated Places 一栏。我们的邮编指南标出了这一分界。
500 万至 4,000 万美元：贝莱尔与比佛利山庄的转让税对比
两地的差别正体现在这里。2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，在洛杉矶市成交价超过 540 万美元且低于 1,090 万美元的，Measure ULA 为 4%；1,090 万美元及以上的为 5.5%，均按全价计征。此外还要加上洛杉矶市 0.45% 的基本税和县政府每 1,000 美元 1.10 美元的转让税。在比佛利山庄，县登记处的税率表只列出了标准的县税率，没有特别的市税率。
| 成交价 | 贝莱尔：市税 + 县税 | 比佛利山庄：县税 | 差额 |
|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $28,000 | $5,500 | $22,500 |
| $8,000,000 | $364,800 | $8,800 | $356,000 |
| $12,000,000 | $727,200 | $13,200 | $714,000 |
| $20,000,000 | $1,212,000 | $22,000 | $1,190,000 |
| $40,000,000 | $2,424,000 | $44,000 | $2,380,000 |
比佛利山庄市政法规有一条单独的房产转让税条款，但我们无法打开其原文核实税率，所以请向产权托管（escrow）公司确认您的交易是否需要缴纳任何市级税款。
Measure ULA 的“税率悬崖”
由于 ULA 按全价计征，存在一些价格区间，贝莱尔的卖家卖得越高，到手反而越少：540 万至约 563 万美元，以及 1,090 万至约 1,107 万美元。比佛利山庄没有这样的区间。我们的洛杉矶豪宅税指南附有计算器，可以算任何价格。
一个 2,000 万美元的算例
两栋房子都以 2,000 万美元成交。在贝莱尔，卖家的转让税账单约为 $1,212,000。在比佛利山庄，县税部分为 $22,000。这 119 万美元的差额大约是房价的 6%。这笔税由谁承担由购房合同约定，所以在比较报价之前，请先与托管公司核实税费的分摊方式。
贝莱尔与比佛利山庄的房产税对比
房产税是市界几乎不起作用的一项成本。两地都按第 13 号提案（Prop 13）缴纳 1% 的一般税，再加上选民批准的债务税率，合计税率只相差千分之几个百分点。
TRA 67 对 TRA 2410
覆盖贝莱尔部分采样点的税率区 67（Tax Rate Area 67），2026-27 年度税率为 1.185825%。比佛利山庄中心区的税率区 2410 为 1.189084%。一栋 1,000 万美元的房子，每年约为 $118,600 对 $118,900，未计入直接摊派费用。请以地块税单上的准确 TRA 为准；我们的数字来自采样点。
买房后的补充税单
在两地，买房都会触发一次补充评估，针对您的购买价与原评估价值之间的差额，按比例计算至 6 月 30 日。请为第一年的一到两张额外税单做好预算。我们的比佛利山庄房产税估算器适用于市界两侧。
市政服务：比佛利山庄对比洛杉矶
比佛利山庄是一座面积 5.7 平方英里、提供全套服务的城市，拥有自己的警察局和消防局，以及由五名成员组成的市议会。贝莱尔则由洛杉矶市提供服务，并属于一个社区委员会的辖区。
消防与警务
比佛利山庄消防局设有三个消防站，每年处理 8,600 多起事件，并获保险服务办公室（Insurance Services Office）评为一级（Class 1）。请询问保险公司的报价是否已考虑这一评级。贝莱尔由洛杉矶市的相关部门提供服务；我们无法从官方页面确认具体由哪些消防站负责，所以请查一下离该地址最近的消防站。
找谁办事：市议会对比社区委员会
在比佛利山庄，政策由五人市议会制定，市长每年从议员中选出。贝莱尔属于贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会（Bel Air-Beverly Crest Neighborhood Council）的辖区，该辖区从月桂峡谷（Laurel Canyon）延伸到 405 号公路，从日落大道延伸到穆赫兰道，包括贝莱尔协会（Bel-Air Association）在内的 35 个以上的住宅协会。
建房规则：比佛利山庄与贝莱尔的山坡地
如果您要买地或买拆建房，建筑法规对地块价格的影响比本页任何其他因素都大。
高度与面积限制
在比佛利山庄山坡区，住宅高度上限为 26 英尺，在阶梯式包络线内可达 30 英尺；没有山坡 R-1 许可（Hillside R-1 permit）的情况下，含地下室在内的总建筑面积上限为 15,000 平方英尺。特劳斯代尔庄园的限高为 14 英尺。在贝莱尔，洛杉矶按坡度区间限定建筑面积，在某些分区，最陡地段的容积率可降至零。
土方工程限制
比佛利山庄规定，山坡地块在任何五年内的土方运入或运出量不得超过 3,000 立方码；临街道路宽度不足 24 英尺的，不得超过 1,500 立方码。洛杉矶将挖方和填方上限定为 1,000 立方码加地块面积的 10%，并且在宽度不足 20 英尺的山坡道路旁建房需要另外审批。
景观与树篱
没有山坡 R-1 许可的情况下，比佛利山庄的山坡法规禁止建筑超过 14 英尺的部分严重遮挡 300 英尺范围内邻居平整地基上的盆地景观；特劳斯代尔还有一部针对植被的景观恢复条例。这些条例在市界之外并不适用，所以保护不了贝莱尔的景观；请询问卖家是否有私人契约提供这种保护。社区专属规则请看特劳斯代尔庄园。
学校与火灾危险区：贝莱尔对比比佛利山庄
学区查询
贝莱尔属于 LAUSD；请用 LAUSD 的学区查询工具（Resident School Identifier）查询具体地址。比佛利山庄请使用 BHUSD 的学校查询工具（School Finder）；如果返回 'No results found'，说明该地址不在学区范围内。我们的学校指南介绍了两个学区。
市界两侧的火灾危险区地图
比佛利山庄市表示，日落大道以北的区域，加上以南的几个街区，属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）；县政府的地图也显示贝莱尔的部分采样点属于极高风险。比佛利平地区靠近市政厅的一个采样点则不在火灾危险区内。在火灾危险区划分上，这两个山坡地区并无区别，例外的是平地区。超出 FAIR Plan 300 万美元住宅上限的保障，请看我们的保险指南。
贝莱尔与比佛利山庄：哪个更适合您的计划
以下是我们按不同情况给出的选择，以及各自的代价。
如果您可能在几年内以超过 540 万美元的价格卖出
比佛利山庄能让您保留更多的成交价，因为 ULA 不适用。代价是：据 Zillow 数据，平地区和特劳斯代尔的典型房屋价值更高。
如果您计划在山坡上新建一栋大房子
请针对具体地块比较两套法规。比佛利山庄 15,000 平方英尺的山坡面积上限和 3,000 立方码的土方限制，视土地情况，可能比洛杉矶的坡度区间规则更严或更宽松。
如果您看重的是房子本身，而不是地址
贝莱尔的典型房屋价值略高于比佛利山庄全市的数字，而它的纪录成交显示，成交价相对挂牌价往往有大幅折让。代价是卖房时的税费。市界另一侧的房子，请从我们的比佛利山庄房产概览看起；贝莱尔则请看我们的贝莱尔房产指南。如果您希望由本地经纪人帮您比较具体房源，请看我们为两地推荐的经纪人。
贝莱尔与比佛利山庄常见问题
贝莱尔属于比佛利山庄吗？
不属于。贝莱尔是洛杉矶市的一个社区，它的邮编 90077 完全位于洛杉矶市境内。比佛利山庄是一座独立的城市，1914 年建市，拥有自己的警察局、消防局、学区和建筑法规。
贝莱尔和比佛利山庄，哪个更贵？
取决于边界。2026 年 9 月，Zillow 给出的典型房屋价值，贝莱尔社区为 $4,140,242，比佛利山庄市为 $3,676,482，但比佛利平地区为 $10,277,281，特劳斯代尔庄园为 $7,906,445。Redfin 统计的 9 月中位成交价，比佛利山庄为 $4,029,331，邮编 90077 为 $3,322,524。
洛杉矶的豪宅税适用于比佛利山庄吗？
不适用。Measure ULA 只适用于洛杉矶市境内的房产。比佛利山庄是一座单独建制的城市，所以 ULA 在那里不适用。贝莱尔、霍尔姆比山（Holmby Hills）和比佛利克雷斯特（Beverly Crest）位于洛杉矶市，所以那里超过 540 万美元的成交要缴 4% 或 5.5% 的 ULA。
贝莱尔和比佛利山庄，哪里的房产税更高？
两者几乎相同。2026-27 年度，贝莱尔的税率区 67 为 1.185825%，比佛利山庄中心区的税率区 2410 为 1.189084%。一栋 1,000 万美元的房子，每年相差约 300 美元，未计入直接摊派费用。请查看地块税单上的 TRA。
90210 的地址一定在比佛利山庄吗？
不一定。根据人口普查局 2020 年邮编与地名对照文件，邮编 90210 约 60.5% 的土地位于洛杉矶市。北比佛利公园的入口地址是 Beverly Hills 90210，但实际位于洛杉矶市。在依赖邮寄地址之前，请把地址输入人口普查局地理编码工具，查看 Incorporated Places 一栏。
贝莱尔和比佛利山庄用的是同一个学区吗？
不是。贝莱尔属于洛杉矶联合学区，而比佛利山庄市内的地址则按比佛利山庄联合学区查询。请用准确地址在 LAUSD 的学区查询工具或 BHUSD 的学校查询工具中查询；如果 BHUSD 返回 'No results found'，说明该地址不在其学区范围内。
贝莱尔的卖家要多缴多少转让税？
以 2,000 万美元成交，贝莱尔的卖家要缴约 $1,212,000 的市和县转让税，其中包括 110 万美元的 Measure ULA。在比佛利山庄，县税部分为 $22,000。以 800 万美元成交，贝莱尔合计 $364,800，比佛利山庄为 $8,800，适用于 2026 年 7 月 1 日起过户的交易。
资料来源
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处：房产转让税（Documentary Transfer Taxes）
- 比佛利山庄市常见问题：本市何时建市？
- 比佛利山庄市：关于比佛利山庄
- 比佛利山庄市：消防局
- 比佛利山庄市：关于消防局
- 洛杉矶县审计官：各税率区税率（TRA 67 与 2410，2026-27 财年）
- 加州均衡委员会（BOE）：第 29 号出版物，加州房产税
- 加州均衡委员会（BOE）：补充评估
- Zillow 房屋价值指数（城市、社区与邮编），2026 年 9 月，经本站数据文件
- Redfin 数据中心：比佛利山庄与邮编 90077 月度市场数据，2026 年 9 月
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地名对照文件
- 美国人口普查局地理编码工具：13100 Mulholland Dr
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会章程
- 比佛利山庄市政法规第 25 条，山坡区（gocodebook 副本）
- 比佛利山庄市政法规第 26 条，特劳斯代尔庄园（gocodebook 副本）
- 比佛利山庄市：特劳斯代尔庄园景观恢复
- 洛杉矶市规划局：山坡地区开发标准（CP-4061）
- LAUSD：学区查询工具（Resident School Identifier）
- BHUSD：学校查询工具（School Finder）
- 比佛利山庄市常见问题：什么是极高火灾风险严重程度区，在哪里？
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险严重程度区（LRA）
- 加州保险局：California FAIR Plan