洛杉矶豪宅市场的大部分位于洛杉矶市（City of Los Angeles）境内，集中在贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）和比佛利公园（Beverly Park）；在这些地方，Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）对 1,090 万美元起的成交征收 5.5%，一套 5,000 万美元的房子就要缴 275 万美元。典型房屋价值远低于庄园价格：2026 年 9 月，Zillow 对贝莱尔的数字为 $4,140,242，而 Elliman 统计的大洛杉矶豪宅档起点为 949 万美元。
您正在比较洛杉矶及西区各地的豪宅，需要知道哪些区域属于洛杉矶市、山坡规定允许您建什么，以及挂牌价能有多大的议价空间。
概览
| 洛杉矶市主要庄园区域 | 贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特、比佛利公园 |
|---|---|
| Measure ULA（2026 年 7 月 1 日起） | 超过 540 万美元征 4%；1,090 万美元起征 5.5% |
| 贝莱尔（邮编 90077） | 全部位于洛杉矶市 |
| 山坡规定 | 《山坡基准条例》（Baseline Hillside Ordinance），2011 年 |
| Elliman 大洛杉矶豪宅起点（2025 年第四季度） | 独栋住宅 $9,490,000 |
洛杉矶的豪宅都在哪里？
洛杉矶市最知名的庄园区域，位于日落大道（Sunset Boulevard）与穆赫兰道（Mulholland Drive）之间的西区山丘。贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会（Bel Air-Beverly Crest Neighborhood Council）管辖从月桂峡谷（Laurel Canyon）到塞普尔韦达（Sepulveda）的这片区域，辖区内有 35 个以上的住宅协会，其辖区止于比佛利山庄市界。所以关于任何一处洛杉矶豪宅，第一个要弄清的事实就是：它在这条线的哪一侧。
贝莱尔豪宅
Alphonzo Bell 于 1922 年买下 1,700 英亩土地，并于 1923 年申报了第一块贝莱尔地块，共 128 块宅地。贝莱尔协会（Bel-Air Association）如今统计在穆赫兰、日落、比佛利峡谷（Beverly Glen）和塞普尔韦达之间有 2,000 多处房产，整个 90077 邮编区都位于洛杉矶市。该市的许多纪录成交都发生在这里；请看我们的贝莱尔住宅指南。
霍尔姆比山豪宅
Arthur Letts 在旧 Wolfskill 牧场的 400 英亩土地上规划了霍尔姆比山，范围在比佛利山庄市、比佛利峡谷和日落大道之间。其分区规定确保了大面积地块，该市还在 1920 年代专门为它设计了一款路灯。Zillow 没有霍尔姆比山的数据序列，而 90024 邮编区把它和韦斯特伍德（Westwood）混在一起，所以 $1,333,696 的典型房屋价值对庄园毫无参考意义。霍尔姆比山页面介绍了真正有参考价值的数据。
比佛利克雷斯特与比佛利山庄邮局区
根据 2020 年人口普查，90210 邮编区约 60.5% 的土地位于洛杉矶市，所以一个比佛利山庄地址背后，往往是一块洛杉矶市的地块。洛杉矶市的《贝莱尔-比佛利克雷斯特社区规划》覆盖比佛利山庄上方的各条峡谷，包括冷水峡谷（Coldwater）、富兰克林峡谷（Franklin）和本尼迪克特峡谷（Benedict）。2026 年 9 月，Zillow 对比佛利克雷斯特的典型房屋价值为 $2,759,470。
比佛利公园与穆赫兰庄园
这些是山脊上的私人庄园社区。尽管北比佛利公园（North Beverly Park）使用比佛利山庄地址，人口普查局的地理编码工具仍把它的正门定位在洛杉矶市。穆赫兰庄园（Mulholland Estates）起源于 1982 年洛杉矶市的一项规划，位于谢尔曼奥克斯（Sherman Oaks）穆赫兰道以北的 185 英亩土地上。请阅读我们关于比佛利公园庄园和穆赫兰庄园的页面。
布伦特伍德与太平洋帕利塞兹
在 405 号高速公路以西，2026 年 9 月 Zillow 的典型房屋价值在布伦特伍德（Brentwood）为 $2,828,959（一年上涨 5.6%），在太平洋帕利塞兹（Pacific Palisades）为 $2,968,093（下跌 5.9%）。据 CAL FIRE 统计，2025 年 1 月的帕利塞兹大火摧毁了 6,845 座建筑，所以查看帕利塞兹的任何房源时，都请核查重建进度和保险情况。
洛杉矶市以外的庄园
附近有三个市场不属于洛杉矶市。马里布（Malibu）拥有加州最贵的三笔住宅成交。隐山（Hidden Hills）是一座门禁城市，其社区协会管理 658 块宅地；2026 年 9 月，Redfin 在那里的成交价中位数为 $11,244,645，但只基于四笔成交。比佛利山庄市则有自己的分区规定，详见我们的比佛利山庄豪宅指南，全市价格见比佛利山庄房地产。这三个地方都不缴 ULA。
洛杉矶豪宅价格：这些数字涵盖什么
没有任何公开数据序列只追踪豪宅。下面每个数字衡量的范围都更窄或更宽，所以请用它们来给区域排序，而不是给一套房子定价。
| 指标 | 区域 | 数字 | 时间 |
|---|---|---|---|
| Zillow 典型房屋价值 | 贝莱尔（Zillow 社区） | $4,140,242 | 2026 年 9 月 |
| Zillow 典型房屋价值 | 邮编 90077 | $3,061,985 | 2026 年 9 月 |
| Redfin 成交价中位数 | 邮编 90077（25 笔成交） | $3,322,524 | 2026 年 9 月 |
| Elliman 成交价中位数 | 贝莱尔与霍尔姆比山，独栋住宅（26 笔成交） | $4,640,000 | 2025 年第四季度 |
| Elliman 豪宅起点（前 10%） | 大洛杉矶，独栋住宅 | $9,490,000 | 2025 年第四季度 |
| Zillow 典型房屋价值 | 洛杉矶市 | $927,891 | 2026 年 9 月 |
为什么邮编中位数反映不了豪宅价格
一个月只有 25 笔成交时，一处庄园就足以让邮编中位数大幅波动，也可能根本不出现在其中。Elliman 对贝莱尔和霍尔姆比山的数字就说明了这个问题：2025 年第四季度，平均成交价比一年前下跌 46%，而成交笔数却增加了 23.8%。成交房屋的构成一变，平均数就可能移动这么多，而这两个数字都说明不了一处 2 英亩的庄园值多少钱。
对豪宅来说，真正有用的可比案例是附近少数几笔近期庄园成交，再按地块、平台和所属城市进行调整。我们的洛杉矶豪宅市场页面逐月追踪这些数据序列，邮编指南则显示每个邮编区在哪里跨越市界。
在洛杉矶建豪宅：山坡规定
洛杉矶于 2008 年针对平地独栋住宅区通过了《豪宅化基准条例》（Baseline Mansionization Ordinance），于 2011 年通过了《山坡基准条例》（Baseline Hillside Ordinance），后来又对两者都作了修订。在山坡地块上，这些规定根据土地的坡度来确定房子的大小，所以两块面积相同的地块，允许建的房子可能大不相同。
按坡度分段计算建筑面积
该市把一块山坡地块按坡度分成若干段，每一段给定一个容积率，然后把各段相加。在某些分区，最平坦的一段（坡度 0 至 14.99%）容积率为 0.45，坡度 100% 及以上的土地则为零。所以在这样的分区里，20,000 平方英尺的缓坡地最多可以建 9,000 平方英尺的房子，而一英亩的陡坡地可能几乎增加不了多少面积。在为土地面积付钱之前，请让建筑师做一份坡度分段测量。
土方平整上限
山坡地块的挖方和填方上限为 1,000 立方码加上地块面积的 10%（以立方码计），并受各分区最大值的约束。一块 5,000 平方英尺的地块可动 1,500 立方码土方，整整一英亩约为 5,356 立方码。相比之下，比佛利山庄市把山坡土方量限定为任何五年内 3,000 立方码。
不达标的山坡街道
许多峡谷道路都很窄。如果一块地临的山坡街道路面宽度不足 20 英尺，新建工程须先获得单独批准，该市才会签发建筑或土方许可。在买下一栋准备拆除重建的旧房之前，请先核查街道宽度。
Measure ULA 对一处洛杉矶豪宅要征多少税
自 2023 年 4 月 1 日起，Measure ULA 适用于洛杉矶市的房产成交。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价超过 $5,400,000、低于 $10,900,000 的征 4%，$10,900,000 及以上的征 5.5%，按全部成交价计征。洛杉矶市 0.45% 的基本税和县政府每 1,000 美元 1.10 美元的税另行加收。
| 成交价 | ULA | 市基本税（0.45%） | 县税 | 转让税合计 |
|---|---|---|---|---|
| $10,000,000 | $400,000 | $45,000 | $11,000 | $456,000 |
| $25,000,000 | $1,375,000 | $112,500 | $27,500 | $1,515,000 |
| $50,000,000 | $2,750,000 | $225,000 | $55,000 | $3,030,000 |
| $100,000,000 | $5,500,000 | $450,000 | $110,000 | $6,060,000 |
在贝莱尔成交一笔 5,000 万美元的交易，光是 ULA 就差不多相当于比佛利克雷斯特一套房子的 Zillow 典型房屋价值。各档门槛每年 7 月按通胀上调；维持 ULA 的上诉法院判决已于 2026 年 6 月终局确定。成交价略高于某一税档界线时，卖家到手反而可能更少；我们的超豪宅指南详细演算了 1,090 万美元的例子。请把您自己的价格输入 ULA 计算器，并向注册会计师（CPA）核实结果。
洛杉矶的投机开发豪宅及其降价
投机开发住宅是为出售而建的，而贝莱尔最大的几栋，挂牌价都相当有弹性。以下是已报道的数字，并注明了各自的报道媒体。
| 投机开发住宅 | 首次挂牌价 | 结果 | 报道媒体 |
|---|---|---|---|
| “Billionaire”，贝莱尔 | $250,000,000 | 以 $94,000,000 成交（低 62%） | InsideHook，引述《华尔街日报》，2019 年 10 月 |
| La Fin，贝莱尔 | $139,000,000（2022 年） | 2026 年 1 月降至 $99,900,000 | Fox Business，2026 年 1 月 |
| 玻璃钢结构住宅，下贝莱尔 | $49,990,000 | 密封竞标拍卖，底价 $30,000,000，2026 年 6 月 11 日截止投标 | Paramount Realty USA 新闻稿，2026 年 5 月 |
在售的贝莱尔投机开发住宅
La Fin 降价近 4,000 万美元，比首次挂牌价低约 28%，降价后挂牌价仍为 9,990 万美元。下贝莱尔那栋房子则以比首次挂牌价低 40% 的底价进入拍卖。如果您是买家，请把投机开发住宅的价格历史视为房源信息的一部分：每一次降价，都告诉您市场已经拒绝了什么价格。
以拍卖作为出路
近年贝莱尔最大的几处待售房产中，有三处以拍卖方式出售。除了上面的密封竞标之外，The One 于 2022 年在破产拍卖中成交，Casa Encantada 于 2026 年在止赎拍卖中成交；两者都列在我们的洛杉矶最贵的房子榜单上。拍卖会设定底价和截止日期，成交价可能低于挂牌价。
寻找洛杉矶的在售豪宅
房源网站只展示了洛杉矶豪宅市场的一部分，而且这一部分的销售周期比过去更长。
场外成交的豪宅
Miller Samuel 发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区 500 万美元以上的成交中，约有三分之一从未进入 MLS。近期的交易也印证了这一点：据 Robb Report 列出的 2024 年最高价成交，Laurene Powell Jobs 以场外方式买下了一套 9,400 万美元的马里布住宅。NAR 规则如今允许卖家把房源保留为“经纪公司内部独家房源”（office exclusive），登记在 MLS 中，但对其他会员隐藏。请阅读洛杉矶的口袋房源，或申请我们的非公开豪宅搜索。
洛杉矶豪宅要多久才能卖出
2025 年第四季度，Elliman 豪宅档的在售天数为 86 天，比一年前增加 53.6%。贝莱尔和霍尔姆比山的住宅在售天数为 60 天；2026 年 9 月，Redfin 对邮编 90077 的中位数为 63 天。庄园需要的时间更长：Casa Encantada 于 2019 年首次挂牌 2.25 亿美元，2026 年才成交。
为洛杉矶豪宅选择经纪人
请任何经纪人提供您可以核实的庄园成交记录，并说明他们给您看的每一个可比案例位于市界哪一侧。我们推荐的西区庄园经纪人列出了他已报道的成交及其出处。
洛杉矶豪宅常见问题
洛杉矶哪些社区的豪宅最多？
庄园集中在洛杉矶市的西区山丘：贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特，以及私人庄园社区比佛利公园和穆赫兰庄园。布伦特伍德和太平洋帕利塞兹位于更西边。在洛杉矶市以外，马里布、隐山和比佛利山庄市各有自己的庄园区域，而且都不缴 Measure ULA。
洛杉矶的一处豪宅要多少钱？
没有专门的豪宅指数。Elliman 统计的大洛杉矶豪宅档（即独栋住宅成交的前 10%），2025 年第四季度起点为 $9,490,000，中位数为 $14,250,000。已报道的庄园成交价要高得多：洛杉矶市的纪录是贝莱尔的 Chartwell，约 1.5 亿美元，由《Los Angeles Magazine》于 2019 年 12 月报道。
贝莱尔属于洛杉矶吗？
是的。贝莱尔是洛杉矶市的一个社区，2020 年人口普查显示邮编 90077 全部位于该市境内。这意味着适用洛杉矶的分区规定和城市服务，540 万美元以上的成交还要缴 Measure ULA。隔壁的比佛利山庄市是另一座独立的城市，有自己的规定。
比佛利公园属于洛杉矶还是比佛利山庄？
比佛利公园使用比佛利山庄 90210 的邮寄地址，但美国人口普查局的地理编码工具把北比佛利公园的正门定位在洛杉矶市。那里的成交要缴 Measure ULA，一笔 6,300 万美元的成交约为 347 万美元。在定价之前，请在房产税单上确认每块地所属的城市。
在洛杉矶，一套 2,500 万美元的房子要缴多少豪宅税？
对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的洛杉矶市交易，Measure ULA 是 2,500 万美元的 5.5%，即 $1,375,000。洛杉矶市 0.45% 的基本税再加 $112,500，县税再加 $27,500，合计约 $1,515,000。一笔 2,500 万美元的成交若在比佛利山庄市境内，则不缴 ULA。请向注册会计师核实您的数字。
洛杉矶最大的豪宅是哪一座？
ABC7 把贝莱尔的 The One 称为洛杉矶最大的住宅，面积约 105,000 平方英尺，有 21 间卧室和 42 间全卫。它曾挂牌 2.95 亿美元，2022 年在破产拍卖中以约 1.41 亿美元成交，含拍卖费用和佣金。
在洛杉矶的山坡地块上，我能建多大的房子？
这取决于坡度。根据该市的山坡规定，地块的每个坡度段都有自己的容积率，在某些分区从最平坦土地的 0.45 一直降到坡度 100% 及以上土地的零，然后把各段相加。土方平整也有上限。购买之前，请让建筑师做一份坡度分段测量。
资料来源
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会章程
- 洛杉矶市规划局：贝莱尔-比佛利克雷斯特社区规划
- 贝莱尔协会：历史
- 霍尔姆比山业主协会：历史
- 霍尔姆比山业主协会
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地名对照文件
- 美国人口普查局地理编码工具：北比佛利公园正门
- CEQAnet：穆赫兰庄园（SCH 1982020514）
- 《洛杉矶时报》Mapping L.A.：贝莱尔
- CAL FIRE：帕利塞兹大火事件页面
- 隐山社区协会
- FOX 11 洛杉矶：Jannard 马里布住宅出售（2024 年 6 月 19 日）
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数数据（2026 年 9 月）
- Redfin 数据中心：市场数据（2026 年 9 月）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度大洛杉矶
- 洛杉矶市规划局：BMO 与 BHO 问答
- 洛杉矶市规划局：山坡区开发标准，独栋住宅分区（CP-4061）
- 比佛利山庄市政法规第 25 条，山坡区（gocodebook 副本）
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处：契据过户税
- Burke, Williams & Sorensen：Measure ULA 获判维持（2026 年 6 月 15 日）
- InsideHook：“Billionaire”以 62% 折让成交（2019 年 10 月 28 日）
- Fox Business：La Fin 降价至 9,990 万美元（2026 年 1 月 25 日）
- Paramount Realty USA（PR Newswire）：下贝莱尔豪宅进入拍卖（2026 年 5 月 7 日）
- ABC7 洛杉矶：The One 拍卖成交（2022 年 3 月 8 日）
- 《洛杉矶时报》经 DNyuz 转载：Peter Thiel 购入 Casa Encantada（2026 年 9 月 30 日）
- Miller Samuel：洛杉矶成交中的口袋房源（2017 年 4 月 27 日）
- Robb Report 经 Yahoo 转载：2024 年美国十大最贵住宅
- NAR：卖家的多种挂牌选择
- Los Angeles Magazine：Lachlan Murdoch 的纪录性购房（2019 年 12 月 12 日）