穆赫兰庄园（Mulholland Estates）是由洛杉矶市审批、位于谢尔曼奥克斯（Sherman Oaks）的规划项目，占地 185 英亩，因此即便地址写着比佛利山庄，这里的成交也要缴纳洛杉矶市的转让税，成交价超过 540 万美元时还包括 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）。Zillow 没有为它建立数据系列，所以您需要根据社区内部的成交记录来给房子定价。
您正在为穆赫兰庄园的一套房子定价，无论是买还是卖，都需要知道适用哪座城市的税、哪些数字可信。
概览
| 所属城市 | 洛杉矶市（1982 年环境审查的主管机构） |
|---|---|
| 记录中的地区 | 谢尔曼奥克斯，Mulholland Drive 以北 |
| 规划面积 | 185 英亩（1982 年方案） |
| 1982 年方案 | 29 栋庄园住宅与 100 个多户住宅单元 |
| Zillow 数据系列 | 穆赫兰庄园没有 |
| Measure ULA | 适用于成交价超过 540 万美元的洛杉矶市交易 |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。Zillow 未单独发布该社区的数据，因此此处为 90210 邮编区的数据。该邮编区范围更大，数值明显低于该社区本身的房价。
穆赫兰庄园在哪里，属于哪座城市？
穆赫兰庄园是由洛杉矶市审批、按谢尔曼奥克斯项目规划的社区，所以无论邮寄地址怎么写，这里的成交都要缴纳洛杉矶市的转让税，成交价超过 540 万美元时还包括 Measure ULA。Zillow 没有发布穆赫兰庄园的数据系列，附近社区的数字也不能直接套用。您需要根据社区内部的成交记录来定价，而不是看某个邮编的平均数。
1982 年的规划记录写了什么
加州的 CEQAnet 数据库收录了洛杉矶市对穆赫兰庄园所做的环境审查，收件日期为 1982 年 7 月。记录描述的是一项分区变更申请：在 185 英亩土地上建 129 套住宅，包括 29 栋庄园住宅和分成两组的 100 个多户住宅单元，位置在穆赫兰道（Mulholland Drive）以北、Coy 与 Camino de la Cumbre 之间，属于谢尔曼奥克斯。列出的地方审批事项包括重新分区、土地细分和场地平整。
这份文件只是一个方案，不能证明最终建成了什么。可核实的公开记录仅此而已，所以营销资料里出现的任何住宅数量、地块面积或配套设施清单，在业主协会的文件确认之前，都只能当作卖方的说法。
规划记录写的是谢尔曼奥克斯，房源用的却是 90210 地址
如果您看到的房源写着 Beverly Hills 90210 的地址，不要据此判断城市归属。根据 2020 年人口普查关系文件，90210 邮编中约 60.5% 的土地位于洛杉矶市。举个例子，人口普查地理编码工具就把北比佛利公园（North Beverly Park）的入口定位在洛杉矶市境内，尽管它的邮寄地址是 Beverly Hills 90210。
如何确认穆赫兰庄园某个地址属于哪座城市
把完整地址输入人口普查地理编码工具的“建制地区”（incorporated places）图层，然后核对初步产权报告和税单。如果三者都显示洛杉矶，就按洛杉矶市的税、学校和建筑许可来做计划。我们的90210 邮编指南说明了这个邮编如何在各城市之间划分。
穆赫兰庄园房价：为什么没有指数适用
Zillow 没有发布穆赫兰庄园的数据系列，也没有比佛利公园或霍尔姆比山（Holmby Hills）的系列。最接近的几个公开数字，各自从不同方向偏离实际。
| 最接近的公开数字 | 数值 | 为何在这里会误导 |
|---|---|---|
| Zillow 典型房屋价值，90210 邮编（2026 年 9 月） | $5,308,262 | 涵盖整个邮编内比佛利山庄市和洛杉矶市的土地 |
| Redfin 成交价中位数，90210 邮编（2026 年 9 月，60 笔成交） | $5,273,450 | 整个邮编一个月的成交 |
| Zillow 典型房屋价值，比佛利克雷斯特（Beverly Crest）社区（2026 年 9 月） | $2,759,470 | 各种大小的峡谷住宅，而非规划的庄园地块 |
| Zillow 典型房屋价值，贝莱尔（Bel Air）社区（2026 年 9 月） | $4,140,242 | 山另一边的另一个社区 |
为什么 90210 和比佛利克雷斯特的数字都不适用
Zillow 的指数追踪的是一个区域内价格居中的三分之一房屋。由庄园地块组成的规划社区，几乎必然落在这个中间段之外，所以指数反映的是周边房屋，而不是这些庄园地块。我们的比佛利克雷斯特指南解释了那个社区系列实际涵盖什么，而比佛利岭庄园（Beverly Ridge Estates）也存在同样的定价空白。这些数字可以用来判断整体市场的走向：据 Redfin 统计，2026 年 9 月 90210 的库存可售 10.2 个月，平均成交价为挂牌价的 93.5%。
用社区内部的成交建立可比案例
请索取社区内过去三年的每一笔登记成交，附上地块面积、房屋面积和日期。然后按每笔成交所处的 ULA 税档做调整，因为一套刚好低于 540 万美元成交的房子和一套刚好高于这条线成交的房子，不能直接比较。还要标出 2023 年 4 月 1 日之前的每一笔成交：那时买卖双方无需缴纳 ULA，成交价不含税负折让，会高估卖方今天能到手的金额。我们的比佛利山庄房市报告提供每月的大环境数据。
穆赫兰庄园成交时的 Measure ULA
Measure ULA 适用于 2023 年 4 月 1 日及之后在洛杉矶市境内过户的房产。对于 2026 年 6 月 30 日之后完成过户的交易，财政办公室对高于 $5,400,000 且低于 $10,900,000 的成交价征收 4%，从 $10,900,000 起征收 5.5%，另加洛杉矶市 0.45% 的基础转让税。县登记处按全部成交价计算 ULA，而不只是超出门槛的部分。
| 成交价 | ULA 税档 | ULA | 加上 0.45% 基础税 |
|---|---|---|---|
| $5,400,000 | 无 | $0 | $24,300 |
| $8,000,000 | 4% | $320,000 | $356,000 |
| $10,800,000 | 4% | $432,000 | $480,600 |
| $10,900,000 | 5.5% | $599,500 | $648,550 |
| $25,000,000 | 5.5% | $1,375,000 | $1,487,500 |
1,090 万美元税档：逐步计算
把成交价从 1,080 万美元提到 1,090 万美元，价格多了 $100,000，洛杉矶市的税却多了 $167,950。价格更高，卖方到手反而更少。如果您的房子价格接近这条线，要么定在 1,090 万美元以下，要么高出足够多，以抵消这一跳档；豪宅税计算器可以算出任何价格的盈亏平衡点。
研究人员对门槛附近成交的发现
加州大学洛杉矶分校（UCLA）Lewis Center 的研究人员 Michael Manville 和 Mott Smith 在 2025 年报告称，ULA 让洛杉矶房产以高于门槛价格成交的可能性减少了一半。也有其他研究人员对他们研究的部分内容提出质疑。对这里的卖方而言，无论采信哪种结论，实际影响都一样：买方很可能把价格往税档边缘压。
穆赫兰庄园与比佛利山庄市内住宅的比较
买家常把穆赫兰庄园的房子与往南几英里、位于比佛利山庄市内的房子相比较，因为两者可能使用同一个 90210 邮寄地址。在这个价位上，市界会改变三件要紧的事。
1,200 万美元成交的转让税
一笔在 2026 年 6 月 30 日之后过户、成交价 1,200 万美元的交易，如果地块位于洛杉矶市，要按 5.5% 缴 $660,000 的 ULA，再加 $54,000 的基础转让税，合计 $714,000。位于比佛利山庄市内的地块则两项洛杉矶市税都不用缴。在 2,500 万美元的成交上，差距扩大到 $1,487,500。无论双方是否明说，这笔钱最终都会体现在价格里，由买卖双方分担。
警察、消防与市政服务
比佛利山庄市自称是一座面积 5.7 平方英里的全服务城市，拥有自己的警察局和消防局，其消防局设有三个消防站。穆赫兰庄园的房子在这座城市之外，所以为它服务的不是这些部门。请向业主协会和洛杉矶市询问哪些服务覆盖这个社区，以及私家道路如何管理。
学校与建筑许可
学校查询和建筑许可窗口都以城市界线为准，而不是邮寄地址。我们的比佛利山庄与贝莱尔对比针对另一个洛杉矶市社区讲解了同样的分界，比佛利山庄房产指南则介绍了界线另一侧的情况。
购买穆赫兰庄园房产：需要索取的文件
公开记录有限，转售文件因此格外重要。在出价成为不可撤回之前，建议索取以下资料。
业主协会的文件、会费与出入规定
请询问业主协会的名称，索取 CC&Rs（契约、条件与限制）、当前预算和储备金研究报告、会费金额以及任何特别摊派。如果社区设有大门，请询问门岗如何配备人员、费用多少，以及访客、雇员和送货的规定。答案要从业主协会拿到书面版本，而不是看房源介绍。
场地平整、地质与排水报告
1982 年的审查把地质与土壤、洪水和野生动物列为该项目的问题，并把场地平整列为地方审批事项。对于山坡地块，请索取所有地质报告、场地平整许可记录以及任何排水维修记录。在您的验房条件期结束之前，应请结构工程师或岩土工程师审阅这些资料。
学校：使用 LAUSD 的查询工具
对于洛杉矶市的地址，LAUSD 的Resident School Identifier（居民学校查询）会返回分配的学校。比佛利山庄的邮寄地址并不会让房子归入 BHUSD。我们的比佛利山庄与洛杉矶学校指南解释了这两个系统。
山坡庄园的保险
灌木植被、坡度和通行条件都会影响保险公司的报价。California FAIR Plan 的住宅保单最高只承保每处 300 万美元，所以庄园规模的房子需要的保障，单靠这份计划是不够的。在解除条件之前拿到一份有约束力的报价，并阅读我们的山坡住宅保险指南，了解该问些什么。
房产税与巨额贷款
购房后，评估价值会按您的成交价重新核定。房产税估算器可以算出第一年的税单，我们的巨额贷款指南则介绍了贷款机构如何对待庄园规模的房子。
出售穆赫兰庄园的房子
这里的卖方定价时没有指数可参照，还要面对税率表上的两处跳档。两者指向同一个做法：依据社区自身的成交定价，并对照 ULA 税档确定最终数字。
围绕 ULA 税档定价
分别算出三个价格下的到手金额：略低于 540 万美元、略低于 1,090 万美元，以及您预期的价格。如果预期价格只比某条线高出一点，到手金额可能反而低于线下的价格。请注册会计师（CPA）确认过户数字；如果您在海外出售，请阅读我们的FIRPTA 指南了解预扣税规定。
私下出售还是公开上市
在小社区里，私下卖给一位已知的买家，有时是合适的选择，有时却会卖低价格。我们的非公开交易指南阐述了其中的取舍，而我们为 90210 山坡区推荐的经纪人可以给您看社区内最近的成交。
穆赫兰庄园常见问题
穆赫兰庄园在比佛利山庄吗？
按城市归属不是。洛杉矶市是 1982 年穆赫兰庄园环境审查的主管机构，审查文件把项目定位在谢尔曼奥克斯、Mulholland Drive 以北。那里的房子可能使用比佛利山庄的邮寄地址，但 90210 邮编约 60.5% 的土地位于洛杉矶市。请用人口普查地理编码工具逐一核查每个地块。
穆赫兰庄园有多大？
CEQAnet 上 1982 年洛杉矶市的审查涵盖 185 英亩，方案拟建 129 套住宅，即 29 栋庄园住宅和分成两组的 100 个多户住宅单元。那只是一个方案，我们无法从一手来源核实最终的住宅数量。请向业主协会索取已登记的地块图（tract map）和目前的地块数量。
穆赫兰庄园的房子卖多少钱？
目前没有指数覆盖这里：Zillow 没有穆赫兰庄园的数据系列。2026 年 9 月，90210 邮编的 Zillow 典型房屋价值为 $5,308,262，Redfin 成交价中位数为 $5,273,450（60 笔成交），但这些数字混合了许多社区。请改用社区内部的登记成交记录来给房子定价。
穆赫兰庄园的成交要缴 Measure ULA 吗？
要，前提是地块位于洛杉矶市且成交价超过 540 万美元。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，低于 1,090 万美元的 ULA 为 4%，1,090 万美元起为 5.5%，另加洛杉矶市 0.45% 的基础税。一笔 800 万美元的交易要缴 $320,000 的 ULA 和 $36,000 的基础税。
穆赫兰庄园有门禁吗？
该社区的营销资料称其为门禁社区，但我们无法从一手来源确认大门、门岗人员配置或业主协会的名称。请向业主协会询问出入规定、人员配置以及会费中包含的费用，并在条件期结束之前，作为转售文件的一部分拿到书面答复。
穆赫兰庄园对应哪些学校？
对于洛杉矶市的地址，LAUSD 的 Resident School Identifier 会按街道地址返回分配的学校和可申请的学校。比佛利山庄的邮寄地址并不会让房子归入比佛利山庄联合学区，该学区的 School Finder 对学区外的地址不会返回结果。请用准确地址把两个工具都查一遍。
资料来源
- CEQAnet（加州政府）：Mulholland Estates，SCH 1982020514
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地区关系文件
- 美国人口普查局：地理编码工具，13100 Mulholland Dr, Beverly Hills, CA 90210
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- UCLA Lewis Center：洛杉矶豪宅税筹得的资金少于预期（2025 年 5 月）
- 西方学院（Occidental College）：重大研究缺陷削弱了作者的大胆结论（2025 年 9 月）
- Zillow：房屋价值指数，2026 年 9 月
- Redfin：数据中心，2026 年 9 月
- LAUSD：Resident School Identifier
- BHUSD：School Finder
- 洛杉矶县登记处：契据过户税
- 加州保险局：California FAIR Plan