2026 年，洛杉矶县的巨额贷款（jumbo loan）是指超过 1,249,125 美元的单户房贷，这个数字就是 FHFA（美国联邦住房金融局）设定的合规贷款上限。以首付 30% 购买一栋 800 万美元的比佛利山庄房屋为例，560 万美元的贷款中约有 435 万美元超出这一上限；按房地美（Freddie Mac）最新公布的 30 年期合规贷款平均利率 7.24% 计算，每月本息约为 38,164 美元。您拿到的巨额贷款报价可能有所不同。
您正在决定比佛利山庄或西区的一次购房要贷款多少，以及在出价之前应向贷款机构问哪些问题。
概览
| 洛杉矶县合规贷款上限，单户（2026） | $1,249,125 |
|---|---|
| 全国基准上限，单户（2026） | $832,750 |
| 高房价地区上限 | 基准的 150% |
| 房地美 30 年期平均利率（2026 年 10 月 29 日） | 7.24%（合规贷款） |
| 房地美 15 年期平均利率（2026 年 10 月 29 日） | 6.60%（合规贷款） |
2026 年加州什么算巨额贷款
以比佛利山庄的房价，问题不在于您是否需要巨额贷款，而在于您要借多少。根据 Zillow 的典型房屋价值，2026 年 9 月比佛利山庄为 3,676,482 美元。只要贷款额超过这个数字的约 34%，就已属于巨额贷款。超过这一点之后，几乎每一美元贷款都由贷款机构自行定价，而不是按公布的平均利率。
2026 年洛杉矶县的合规贷款上限
巨额贷款是指超过合规贷款上限（conforming loan limit）的任何房贷，合规贷款上限就是房利美（Fannie Mae）或房地美可以收购的最高贷款额。FHFA 将洛杉矶县 2026 年的单户上限定为 1,249,125 美元。这一上限适用于全县，所以比佛利山庄市的房屋和贝莱尔（Bel Air）或隐山（Hidden Hills）的房屋适用的是同一个上限。
二至四单元房产的上限
| 单元数 | 2026 年洛杉矶县合规贷款上限 |
|---|---|
| 1 | $1,249,125 |
| 2 | $1,599,375 |
| 3 | $1,933,200 |
| 4 | $2,402,625 |
如果房产带有客房或第二栋住宅，在按较高的上限做打算之前，请先问清贷款机构会如何认定它。
FHFA 如何设定高房价地区上限
2026 年全国单户基准上限为 832,750 美元，比 2025 年提高 26,250 美元，于 2025 年 11 月 25 日公布。高房价地区的上限最多为基准的 150%，即 1,249,125 美元。洛杉矶县已经处于这一封顶水平，所以这里的上限不可能比全国基准涨得更快。
比佛利山庄 800 万美元购房的巨额贷款计算
以比佛利山庄一栋 800 万美元的房屋为例：首付 30%，30 年期固定利率 7.24%，房产税按该市 2026-27 年度税率 1.189084% 计算。这些正是我们巨额贷款计算器的默认输入，您可以在那里重新计算。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 房价 | $8,000,000 |
| 首付（30%） | $2,400,000 |
| 贷款 | $5,600,000 |
| 超出 $1,249,125 上限的部分 | $4,350,875 |
| 本息，30 年期，利率 7.24% | 每月 $38,163.90 |
| 房产税，税率 1.189084% | 每月约 $7,927 |
贷款中有多少属于巨额部分
560 万美元的贷款中，约 78% 超出合规上限。即使按 Elliman 报告中 2025 年第四季度比佛利山庄独栋住宅成交价中位数 6,022,500 美元计算，首付 20% 后贷款仍有 4,818,000 美元，约为上限的四倍。对这里的买家而言，贷款条件基本就是巨额贷款的条件。
560 万美元贷款：利率每差一个百分点意味着什么
同一笔贷款，利率为 6.24% 时每月本息降至约 34,444 美元；8.24% 时升至约 42,032 美元。利率每变动一个百分点，月供就变动约 3,700 至 3,900 美元，一年约 45,000 美元。所以写进预算的应该是贷款机构的报价，而不是每周平均利率。
30 年期还是 15 年期
以 7.24% 的利率计算，这笔 560 万美元的贷款在 30 年里的利息约为 814 万美元。房地美 2026 年 10 月 29 日公布的 15 年期平均利率为 6.60%；按这一利率，月供升至约 49,090 美元。这些平均利率描述的是合规贷款，所以请把这项对比当作粗略参考，再向您的贷款机构核实。
比佛利山庄房屋：巨额贷款金额与首付比例
在这个价位上几乎整笔贷款都是巨额贷款，所以首付是您唯一能自己决定的变量。利率由市场和贷款机构决定。下面是同一栋 800 万美元的房屋，按 7.24%、30 年期计算，不同首付下的情况。
| 首付 | 贷款 | 超出 $1,249,125 上限的部分 | 每月本息 |
|---|---|---|---|
| 20%（$1,600,000） | $6,400,000 | $5,150,875 | $43,616 |
| 30%（$2,400,000） | $5,600,000 | $4,350,875 | $38,164 |
| 40%（$3,200,000） | $4,800,000 | $3,550,875 | $32,712 |
| 50%（$4,000,000） | $4,000,000 | $2,750,875 | $27,260 |
| 60%（$4,800,000） | $3,200,000 | $1,950,875 | $21,808 |
每多付 10% 首付能换来什么
按 7.24% 计算，每多付 80 万美元首付，每月本息就减少约 5,452 美元，一年约 65,400 美元。请把这笔钱和同样的现金投在别处的收益比较，也要考虑过户后您想保留多少流动资金。这种取舍因人而异，应该和您的注册会计师（CPA）一起评估。
为什么任何首付都无法让这笔贷款低于上限
即使首付 60%，一栋 800 万美元的房屋仍需贷款 320 万美元，是合规上限的两倍半以上。要想按合规贷款条件借款，您得把除 1,249,125 美元之外的全部房款都作为首付，也就是房价的约 84%。对大多数比佛利山庄的购房来说，真正可选的是巨额贷款还是全款支付。
巨额贷款机构公布了哪些利率和首付信息
比预想的少。我们查找过巨额贷款公开的最低首付、现金储备和信用分数要求，却没能从一手来源中找到可以确认的标准。这样一来，报价本身就是您最好的依据。
一家全国性贷款机构对巨额贷款的说法
美国银行（Bank of America）表示，巨额贷款的利率通常更高、审核更严格、首付也比标准房贷更高。但它并没有公布统一的最低标准。请把这当作一般性描述，而不是利率表。
向巨额贷款机构提出的问题
- 以我的贷款金额，贵方要求多少首付、多少储备金和多高的信用分数？
- 贵方的报价是固定利率还是浮动利率，期限多长？
- 贵方会如何为带有附属建筑或大面积土地的庄园估价，需要几份估价报告？
- 贵方批准的月供是否已经计入房产税和保险？
巨额贷款利率与每周房贷平均利率
大多数新闻标题里的利率，来自房地美的一级抵押贷款市场调查（PMMS，Primary Mortgage Market Survey）。它是有用的参考，但衡量的并不是您在比佛利山庄要申请的那种贷款。
房地美调查衡量的是什么
截至 2026 年 10 月 29 日，这项调查显示 30 年期固定利率平均为 7.24%，低于前一周的 7.32%；15 年期为 6.60%。它涵盖的是合规贷款，所以巨额贷款的定价可能不同。我们用它作为计算器的初始利率，是因为它公开且每周更新；一旦拿到自己的报价，请马上替换。
一年前的利率水平
一年前，30 年期平均利率为 6.17%，15 年期为 5.41%。以 560 万美元的例子来说，利率从 6.17% 升到 7.24%，每月本息就多出约 4,000 美元。如果您一年前以较低利率买了房，换房之前请把这一点考虑进去。
如何并排比较巨额贷款报价
请每家贷款机构在同一天，按相同的贷款金额、期限、利率类型和锁定期报价。然后把每个利率输入计算器，比较月供，而不只是比较利率。在这样规模的贷款上，0.25 个百分点的差距每月就接近 1,000 美元，所以报价之间哪怕差距不大，也值得争取。
比佛利山庄与贝莱尔：巨额贷款之外的过户现金
首付是最大的一笔支出，但不是唯一的一笔。还有三项费用取决于房屋所在地和您的个人情况，而巨额贷款机构会要求看到您有足够的现金来支付。
洛杉矶市一侧的转让税
在洛杉矶市一侧，售价超过 540 万美元的交易要缴纳 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）。一笔 1,000 万美元的交易，市级和县级转让税合计 456,000 美元，而在比佛利山庄约为 11,000 美元。由谁支付取决于您的合同；我们的洛杉矶豪宅税指南有完整的表格。
第一年的房产税单
购房后评估价值会按成交价重新核定，县政府会就本财年剩余时间寄来一到两张补充税单。如果是长期持有的房屋，这些税单可能高达数万美元；我们的比佛利山庄房产税指南有完整的计算示例。
锁定利率之前先办保险
比佛利山庄市表示，日落大道（Sunset Boulevard）以北地区属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone），县政府地图也显示贝莱尔、霍尔姆比山（Holmby Hills）和比佛利克雷斯特（Beverly Crest）的抽样点为同一等级。加州 FAIR Plan 的住宅保单上限为 300 万美元。锁定利率之前请先拿到保险报价，并阅读我们的比佛利山庄房屋保险指南，了解目前保单的承保情况。
比佛利山庄买家的巨额贷款核对清单
在提交需要贷款的报价之前，请逐项完成这份清单。
申请巨额贷款之前
- 确定您的首付，然后算出贷款中有多少超出 1,249,125 美元。
- 向不止一家贷款机构索取书面报价，贷款金额、期限和锁定期都要相同。
- 用该地块自己的税率，把每份报价输入计算器算一遍。
- 取得保险报价，并为转让税和补充税单预留现金。
我们的比佛利山庄购房指南介绍了接下来的出价和产权托管步骤，而最新的比佛利山庄房市数据能帮您判断所融资的房价是否合理。
读者核对：本页说明巨额贷款和公布的贷款上限如何运作，不构成贷款或税务建议。请向持牌房贷机构索取书面条款，并请注册会计师（CPA）评估这笔贷款对您税务状况的影响。
加州买家巨额贷款常见问题
2026 年洛杉矶县的巨额贷款上限是多少？
2026 年在洛杉矶县，任何超过 1,249,125 美元的单户房贷都属于巨额贷款。这个数字就是 FHFA 设定的合规贷款上限，也就是房利美或房地美在本地可以收购的最高贷款额。二、三、四单元房产的上限分别为 1,599,375 美元、1,933,200 美元和 2,402,625 美元。
在加州什么算巨额贷款？
巨额贷款是指超过房屋所在县合规贷款上限的任何房贷。加州各县的上限不同，2026 年的单户上限从全国基准 832,750 美元，到高房价地区封顶的 1,249,125 美元不等。洛杉矶县就处于这一封顶水平。
为什么洛杉矶县的上限是 1,249,125 美元？
FHFA 允许高房价地区的上限最高达到全国基准的 150%。2026 年单户基准为 832,750 美元，所以封顶上限是 1,249,125 美元，洛杉矶县正处于这一水平。由于该县已经封顶，只有全国基准提高时，它的上限才会随之提高。
巨额贷款利率比合规贷款利率高吗？
美国银行表示，巨额贷款的利率通常更高、审核更严格、首付也比标准房贷更高，但它并没有公布统一的规则。房地美的每周平均利率涵盖的是合规贷款，所以巨额贷款报价可能与之不同。请比较相同贷款金额和期限的书面报价。
巨额贷款需要多少首付？
我们没能从一手来源中找到公布的最低标准。美国银行只说首付比标准房贷更高，没有给出具体数字。请向每家贷款机构询问，以您的贷款金额，它要求多少首付，以及期望多少现金储备和多高的信用分数，并要求书面答复。
比佛利山庄和贝莱尔的巨额贷款上限不同吗？
没有不同。合规贷款上限按县设定，洛杉矶县的每一栋房屋，无论位于比佛利山庄市、洛杉矶市还是隐山，2026 年的单户上限都是相同的 1,249,125 美元。市界两侧真正不同的，是过户时的转让税，以及略有差别的房产税率。
一笔 560 万美元巨额贷款的月供是多少？
按 7.24%、30 年期计算，5,600,000 美元贷款的每月本息约为 38,164 美元。这相当于首付 30% 购买一栋 8,000,000 美元的房屋。按 2026-27 年度比佛利山庄税率计算，房产税每月再加约 7,927 美元，保险另计。利率为 6.24% 时，每月本息降至约 34,444 美元。
资料来源
- FHFA：2026 年合规贷款上限，全部县名单
- FHFA：FHFA 公布 2026 年合规贷款上限（2025 年 11 月 25 日）
- FHFA：合规贷款上限常见问题
- 美国银行（Bank of America）：巨额贷款
- 房地美（Freddie Mac）：一级抵押贷款市场调查（PMMS）
- Zillow 房屋价值指数，比佛利山庄（经本站数据，2026 年 9 月）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度大洛杉矶地区
- 洛杉矶县审计主计长：各税率区（TRA）税率（TRA 2410，2026/2027 财年）
- 洛杉矶市财政办公室：房地产过户税与 Measure ULA 常见问题
- 加州平衡委员会：补充评估
- 加州保险局：California FAIR Plan
- 比佛利山庄市常见问题：什么是极高火灾危险区（VHFHSZ），在哪里？
- 洛杉矶县 GIS：火灾危险等级区（LRA）