2026 年 9 月，Zillow 显示贝莱尔（Bel Air）的典型房屋价值为 $4,140,242；同月 Redfin 统计的 90077 邮编区中位成交价为 $3,322,524，共 25 笔成交。贝莱尔完全位于洛杉矶市（City of Los Angeles）境内，因此任何超过 540 万美元的成交都要缴纳 4% 的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），1,090 万美元及以上的成交则按全价缴纳 5.5%。给贝莱尔的房子定价，先看这两条线，再看可比成交。
您正在考虑在贝莱尔买房或卖房，需要弄清楚房价、洛杉矶市的房产转让税以及山坡建房规则，会如何影响您最终签下的那个数字。
概览
| 所属城市 | 洛杉矶市（不属于比佛利山庄） |
|---|---|
| 邮编 | 90077，陆地面积 7.26 平方英里，全部位于洛杉矶市境内（2020 年人口普查） |
| 规模 | 2,000 多处物业（贝莱尔协会，Bel-Air Association） |
| 第一块分区地 | 1923 年登记，含 128 块住宅地块 |
| Measure ULA | 超过 540 万美元收 4%，1,090 万美元及以上收 5.5%（自 2026 年 7 月 1 日起） |
| 学区 | LAUSD |
| 房产税率 | TRA 67 为 1.185825%，2026-27 财年 |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
2026 年贝莱尔在售房屋的价格
贝莱尔的房价要分两个层面来看。新闻报道的多是 1 亿美元级的豪宅，它们或经拍卖成交，或大幅降价后才售出。多数买家和卖家实际所在的市场规模要小得多：2026 年 9 月，Zillow 对其划定的贝莱尔社区给出的典型房屋价值约为 414 万美元，刚好低于洛杉矶 Measure ULA 起征的 540 万美元这条线。这条线和 1,090 万美元的第二条线，对贝莱尔房价的影响大于任何一笔可比成交。
上方的数据模块列出了完整的 Zillow 与 Redfin 数据。下面分别说明每项数据覆盖的范围和它的盲点。
Zillow 的贝莱尔典型房屋价值
按 Zillow 自己划定的贝莱尔社区边界，2026 年 9 月的典型房屋价值为 $4,140,242，同比上涨 6.0%，十年上涨 98.1%。该数值在 2022 年 8 月达到峰值 $4,269,465，所以至今尚未完全回到当时的高点。Zillow 的指数追踪的是价格居中的三分之一房屋，因此几乎反映不出见诸报道的豪宅成交。
Redfin 的 90077 中位成交价
2026 年 9 月，Redfin 统计的 90077 邮编区中位成交价为 $3,322,524，来自 25 笔成交。这比一年前高 22.6%，但成交量下降了 32.9%；样本只有 25 笔，两三栋大宅成交就足以让中位数大幅波动。同一份报告显示库存可供销售 9.5 个月，中位在市天数为 63 天。
| 指标 | 数值 | 月份 |
|---|---|---|
| Zillow 典型房屋价值，贝莱尔社区 | $4,140,242 | 2026 年 9 月 |
| Zillow 典型房屋价值，邮编 90077 | $3,061,985 | 2026 年 9 月 |
| Redfin 中位成交价，90077（25 笔成交） | $3,322,524 | 2026 年 9 月 |
| Redfin 中位挂牌价，90077 | $3,870,407 | 2026 年 9 月 |
| Redfin 每平方英尺中位价，90077 | $981 | 2026 年 9 月 |
| Redfin 平均成交价与挂牌价之比，90077 | 94.1% | 2026 年 9 月 |
为什么在贝莱尔，挂牌价是最不可靠的数字
2026 年 9 月，Redfin 统计的 90077 平均成交价与挂牌价之比为 94.1%。挂牌 1,000 万美元的房子，按这个比例成交价约为 941 万美元。在最高端，这个差距要大得多，下文的纪录成交即是例证。请把贝莱尔的挂牌价视为谈判起点，再用已成交记录和税率分界线推算您的价格。
贝莱尔房屋的位置：市界的洛杉矶一侧
贝莱尔是洛杉矶市的一个社区，既不是独立城市，也不属于比佛利山庄。这一点决定了您要缴的转让税、所属学区、适用的建筑法规以及由哪些市政部门提供服务。如果您在和市界另一侧的房子作比较，可以参阅贝莱尔与比佛利山庄对比，两边情况并列对照。
贝莱尔协会划定的贝莱尔边界
贝莱尔协会统计这里有 2,000 多处物业，给出的大致边界是：北至穆赫兰道（Mulholland Drive），南至日落大道（Sunset Boulevard），东至 Beverly Glen Boulevard，西至 Sepulveda Boulevard。协会办公室位于 100 Bel Air Road，美国人口普查局的地理编码器将该地址定位在洛杉矶市境内。贝莱尔还属于贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会（Bel Air-Beverly Crest Neighborhood Council）的辖区，该辖区从劳雷尔峡谷（Laurel Canyon）延伸到 Sepulveda，不包括比佛利山庄市。
90077 邮编与市界
根据人口普查局 2020 年邮编与地名对照文件，90077 邮编的全部 7.26 平方英里陆地都位于洛杉矶市境内。因此，凡是 90077 的地址，都适用 Measure ULA。90210 则不然，它被比佛利山庄和洛杉矶两市分割；我们的本地区邮编指南标出了这一分界。
Measure ULA 如何改变贝莱尔房屋的价格
Measure ULA 是洛杉矶市对超过某一门槛的房产交易征收的税，门槛每年 7 月调整一次。2026 年 6 月 30 日之后完成过户的交易，超过 $5,400,000 且低于 $10,900,000 的，税率为 4%；$10,900,000 及以上的，税率为 5.5%。它按全部成交价计征，而不是只对超出门槛的部分计征，并且叠加在洛杉矶市 0.45% 的基本转让税和县政府每 1,000 美元 1.10 美元的转让税之上。我们的洛杉矶豪宅税计算器可以算任何价格。
| 贝莱尔成交价 | 市税（含 ULA） | 县税 | 转让税合计 |
|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $22,500 | $5,500 | $28,000 |
| $8,000,000 | $356,000 | $8,800 | $364,800 |
| $10,000,000 | $445,000 | $11,000 | $456,000 |
| $12,000,000 | $714,000 | $13,200 | $727,200 |
| $20,000,000 | $1,190,000 | $22,000 | $1,212,000 |
| $40,000,000 | $2,380,000 | $44,000 | $2,424,000 |
以上为官方公布的 2026 年 7 月 1 日起过户交易适用税率；门槛每年按链式消费者物价指数（Chained CPI）调整。
贝莱尔的 540 万美元分界线
恰好 540 万美元成交时，市税为 0.45%，约 $24,300。只要多出一点，市税就变成全价的 4.45%，约 $240,000。以 540 万美元成交的卖家，到手的钱比以 563 万美元以内任何价格成交的卖家都多。对卖家而言，在这个区间成交并不划算；了解这一点的买家则可以据此议价。
贝莱尔的 1,090 万美元分界线
第二条线的道理相同。略低于 1,090 万美元时，市税为 4.45%，约 $485,000；到了 1,090 万美元，市税变成 5.95%，即 $648,550。成交价在 1,090 万美元至约 1,107 万美元之间时，卖家到手的钱比略低于这条线成交还要少。
一个您可以自己重算的例子
假设一栋贝莱尔房子挂牌 1,150 万美元，按该邮编区 94.1% 的成交挂牌比成交，约为 1,082 万美元。市税为 4.45%，约 $481,600，卖家在扣除县税和佣金之前到手约 1,034 万美元。如果以 1,090 万美元成交，市税为 $648,550，卖家到手约 1,025 万美元。较低的成交价反而让卖家多拿约 88,000 美元。请用您自己的数字重算：分别用价格乘以对应的市税税率，相减后再作比较。
这笔税由哪一方承担，以购房合同约定为准；当地惯例我们无法从官方来源确认，请向产权托管（escrow）经办人确认您的合同如何分摊。
贝莱尔豪宅与新闻标题背后的纪录成交
洛杉矶市的成交纪录就在贝莱尔，而这里的最高价成交有一个共同点：最终成交价远低于最初的挂牌价。按成交方式把这些已报道的交易分组来看，对任何价位的卖家都有参考意义。
通过拍卖或法拍出售的贝莱尔豪宅
- The One，约 105,000 平方英尺，挂牌价 2.95 亿美元，最终在破产拍卖中以约 1.41 亿美元成交，据 ABC7 Los Angeles 2022 年 3 月报道。
- 卡萨恩坎塔达（Casa Encantada），约 40,000 平方英尺，占地 8.4 英亩，在 2026 年 7 月的法拍中以 1.3 亿美元成交，据《洛杉矶时报》（Los Angeles Times）2026 年 9 月报道。它在 2023 年曾挂牌 2.5 亿美元，2026 年 4 月挂牌 1.7 亿美元。Redfin 关于 2026 年 7 月成交的报告将其列为 2026 年截至当时全美第二贵的成交。
低于首次挂牌价成交或重新挂牌的贝莱尔投机性新建豪宅
- 名为 Billionaire 的投机性新建豪宅挂牌 2.5 亿美元，最终以 9,400 万美元成交，折让 62%，据 InsideHook 2019 年 10 月援引《华尔街日报》（The Wall Street Journal）报道。
- La Fin 在 2022 年首次挂牌 1.39 亿美元，后降至 9,990 万美元，据福克斯商业（Fox Business）2026 年 1 月报道。
- 一栋近 20,000 平方英尺、首次挂牌 4,999 万美元的投机性新建豪宅进入密封竞价拍卖，底价 3,000 万美元，竞价于 2026 年 6 月 11 日截止，据拍卖公司 2026 年 5 月的新闻稿。
私下成交的贝莱尔最高价豪宅
- 查特韦尔（Chartwell），占地十英亩、主屋 25,000 平方英尺，连同相邻的一栋房子以约 1.5 亿美元成交，据《洛杉矶杂志》（Los Angeles Magazine）2019 年 12 月报道。据 NBC 洛杉矶报道，它曾挂牌 3.5 亿美元，后降至 1.95 亿美元。Spear's 在 2026 年 4 月称其为洛杉矶市的成交纪录。
- 2025 年 3 月贝莱尔一笔 1.1 亿美元的成交，据 The Nightly 2025 年 4 月援引《澳大利亚人报》（The Australian）报道。
- 2024 年贝莱尔一笔 9,280 万美元的成交，据《罗博报告》（Robb Report）2025 年 1 月报道，列入当年全美十大最贵成交。
目前的天花板由一处挂牌设定：2026 年 4 月，一处约 70,000 平方英尺、占地约 8 英亩的贝莱尔豪宅以 4 亿美元挂牌上市，据 Ynetnews 和 KTLA 报道。按 2026 年的税率，以该价格成交仅 ULA 一项就要缴 2,200 万美元。我们整理的洛杉矶成交价最高的房屋列出了更完整的纪录。
按洛杉矶山坡规则在贝莱尔新建或重建房屋
贝莱尔地块的价值取决于您能在上面盖什么，而这由洛杉矶市决定，不是比佛利山庄。洛杉矶在 2008 年通过了针对平地地块的《基准反豪宅化条例》（Baseline Mansionization Ordinance），2011 年通过了《基准山坡条例》（Baseline Hillside Ordinance），两者此后都有修订。在给拆除重建的房子定价之前，先查清地块适用哪一部条例。
按坡度区间计算的建筑面积
洛杉矶的山坡标准按坡度区间分别限定住宅建筑面积，再把各区间加总。在某些分区，容积率从最平坦区间的 0.45 一直降到坡度 100% 及以上区间的零。贝莱尔一英亩陡坡地上能建的房屋面积，可能远小于地块面积给人的印象，所以在按英亩支付地价之前，先取得坡度区间测量报告。
土方工程上限
山坡地块的挖方和填方上限为 1,000 立方码，加上地块面积 10% 的立方码数，并受各分区直接许可最大值的限制。修建地下室或新的车道回车场，很快就会用掉这部分额度。
狭窄的山坡道路
如果地块临街的山坡道路路面宽度不足 20 英尺，新建工程在获发建筑或土方许可之前，需要另外取得一项审批。这项审批排在所有许可之前，所以请在签约之前先量一下地块门前的路面宽度。
在贝莱尔持有房屋：房产税、火灾危险区与学校
在为贝莱尔的房子出价之前，先把这三项成本列入预算。
贝莱尔的房产税（TRA 67）
税率区 67（Tax Rate Area 67）覆盖贝莱尔的部分采样点，2026-27 年度税率为 1.185825%：即 1% 的一般税加上选民批准的债务附加。以 1,000 万美元的购房价计算，每年约 $118,600，尚未计入直接摊派费用。请以该地块税单上的准确 TRA 为准，并预计买房后会收到一到两张补充税单。房产税估算器可以算出您的数字。
贝莱尔的火灾危险区与保险
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险区地图显示，贝莱尔的部分采样点属于极高火灾危险区（Very High）。加州 FAIR Plan 的住宅保单最高只承保 300 万美元，不足以覆盖贝莱尔房屋的重建费用，因此需要叠加多层保险。我们的山坡住宅保险指南列出了可选方案。
学校：属于 LAUSD，而不是 BHUSD
贝莱尔的地址属于洛杉矶联合学区（Los Angeles Unified School District）。请使用 LAUSD 的学区查询工具（Resident School Identifier）查看具体地址对应的学校，不要依赖房源描述中的说法。我们的学校页面介绍了两个学区。
贝莱尔的历史：从阿方索·贝尔 1923 年的分区地到今天的住宅
1922 年，阿方索·贝尔（Alphonzo Bell）买下了 1,700 英亩的丹津格庄园（Danzinger estate），其中大部分土地来自 1843 年授出的圣何塞布宜诺斯艾利斯牧场（Rancho San Jose de Buenos Ayres）。第一块贝莱尔分区地于 1923 年登记，含 128 块住宅地块，第二块于 1925 年登记。贝莱尔乡村俱乐部（Bel-Air Country Club）于 1924 年注册成立，其 18 洞球场于 1926 年规划建成。贝莱尔酒店（Hotel Bel-Air）所在地，正是贝尔 1927 年建造的庄园规划办公室旧址。
贝莱尔协会列出的早期豪宅建筑师包括 Wallace Neff、Paul Williams、Gordon Kaufmann、Roland Coate 和 John Byers。如果房源声称出自其中某位建筑师之手，请索取能证明这一点的原始许可证或图纸，因为建筑师出处本身就计入了房价。
挂牌或出价之前，如何为贝莱尔房屋定价
请按以下顺序进行。这个顺序把税费和建房规则放在可比成交之前，因为贝莱尔的定价最容易在这两点上出错。
第一步：把价格放到 ULA 分界线旁边对照
如果您的数字落在 540 万至 563 万美元之间，或 1,090 万至 1,107 万美元之间，较低的价格反而让卖家到手更多。卖家挂牌时要考虑到这一点；买家则可以出一个略低于分界线的价格，并说明理由。
第二步：先给土地定价，再给房子定价
拿到坡度区间、土方额度和道路宽度的数据。面积相同的两块地，能盖的房子可能相差很大。
第三步：核实最好的可比成交是否公开上市
洛杉矶有些最高价成交并没有公开营销。我们的非公开房源与口袋房源指南解释了现行的 MLS 规则；如果您需要本地专业人士帮忙调取成交记录，请看我们为贝莱尔和比佛利山庄推荐的经纪人。如需超过合规贷款上限的融资，可以使用巨额贷款计算器。
市界另一侧的房子，请从我们的比佛利山庄市内房产概览看起；东边的邻居请看霍尔姆比山（Holmby Hills）。如果省心打理的公寓比山坡独栋更适合您，可以比较比佛利山庄的公寓与顶层豪宅。
贝莱尔房产常见问题
贝莱尔的房子要多少钱？
2026 年 9 月，Zillow 对其贝莱尔社区给出的典型房屋价值为 $4,140,242，同比上涨 6.0%。同月 Redfin 统计的 90077 邮编区中位成交价为 $3,322,524，来自 25 笔成交。这些数字反映的是市场的中间段；新闻报道过的豪宅成交价从约 9,300 万美元到 1.5 亿美元不等。
贝莱尔属于比佛利山庄吗？
不属于。贝莱尔是洛杉矶市的一个社区，它的邮编 90077 完全位于洛杉矶市境内。这意味着贝莱尔的房产交易适用洛杉矶的转让税，包括 Measure ULA；学校属于 LAUSD；建房规则由洛杉矶市制定。
贝莱尔要缴豪宅税吗？
要。Measure ULA 适用于洛杉矶市境内的房产交易。2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，成交价超过 540 万美元且低于 1,090 万美元的，按全价缴 4%；1,090 万美元及以上的，缴 5.5%。它叠加在洛杉矶市 0.45% 的基本转让税和县政府每 1,000 美元 1.10 美元的转让税之上。
贝莱尔有史以来最贵的房子卖了多少钱？
占地十英亩的查特韦尔庄园连同相邻的一栋房子以约 1.5 亿美元成交，据《洛杉矶杂志》2019 年 12 月报道。Spear's 在 2026 年 4 月称其为洛杉矶市的成交纪录。The One 于 2022 年在拍卖中以约 1.41 亿美元成交，卡萨恩坎塔达则于 2026 年 7 月在法拍中以 1.3 亿美元成交。
贝莱尔的房产税率是多少？
覆盖贝莱尔部分采样点的税率区 67，2026-27 年度税率为评估价值的 1.185825%，未计入直接摊派费用。以 1,000 万美元的购房价计算，每年约 $118,600。请以地块税单上的准确 TRA 为准，并预计买房后会收到补充税单。
能在贝莱尔的山坡地块上盖一栋大房子吗？
取决于坡度。洛杉矶按坡度区间限定山坡住宅的建筑面积，土方工程上限为 1,000 立方码加地块面积的 10%，而在路面宽度不足 20 英尺的山坡道路旁建房还需要另外审批。在按面积给地块定价之前，先做坡度区间测量和分区核查。
贝莱尔属于哪个学区？
贝莱尔的地址属于洛杉矶联合学区（LAUSD），而不是比佛利山庄联合学区（BHUSD）。请在 LAUSD 的学区查询工具中输入准确的街道地址，查看对应的分配学校和可申请学校。不要依赖房源描述来判断学校归属。
资料来源
- Zillow 房屋价值指数（社区与邮编），2026 年 9 月，经本站数据文件
- Redfin 数据中心：邮编 90077 月度市场数据，2026 年 9 月
- 贝莱尔协会（Bel-Air Association）：历史
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地名对照文件
- 美国人口普查局地理编码器：100 Bel Air Rd
- 贝莱尔-比佛利克雷斯特社区委员会章程（Bel Air-Beverly Crest Neighborhood Council Bylaws）
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处：房产转让税（Documentary Transfer Taxes）
- 洛杉矶县审计官：各税率区税率（TRA 67，2026-27 财年）
- 加州均衡委员会（BOE）：补充评估
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险严重程度区（LRA）
- 加州保险局：California FAIR Plan
- 洛杉矶市规划局：BMO 与 BHO 问答
- 洛杉矶市规划局：山坡地区开发标准，独栋住宅分区（CP-4061）
- LAUSD：学区查询工具（Resident School Identifier）
- 太平洋海岸建筑数据库：贝莱尔乡村俱乐部
- ABC7 Los Angeles：The One 拍卖成交（2022 年 3 月）
- 《洛杉矶时报》经 DNyuz 转载：卡萨恩坎塔达成交（2026 年 9 月）
- Redfin：2026 年 7 月最贵房屋成交
- InsideHook：Billionaire 以 62% 折让成交（2019 年 10 月）
- 福克斯商业：La Fin 降价（2026 年 1 月）
- Paramount Realty USA 新闻稿，经 PR Newswire 发布（2026 年 5 月）
- 《洛杉矶杂志》：查特韦尔成交（2019 年 12 月）
- NBC Los Angeles：查特韦尔成交（2019 年 12 月）
- Spear's：4 亿美元的洛杉矶豪宅（2026 年 4 月）
- The Nightly：1.1 亿美元的贝莱尔购房（2025 年 4 月）
- 《罗博报告》经 Yahoo 转载：2024 年全美十大最贵房屋
- Ynetnews：4 亿美元的贝莱尔挂牌（2026 年 4 月）
- KTLA：4 亿美元的贝莱尔挂牌（2026 年 4 月）