比佛利公园（Beverly Park）的邮寄地址是比佛利山庄 90210，但美国人口普查局（U.S. Census Bureau）的地理编码工具把它的正门划在洛杉矶市（City of Los Angeles）境内。这意味着：比佛利公园超过 1,090 万美元的交易，要在其他转让税之外再按 5.5% 缴纳 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），一栋 2,500 万美元的房子合计约 150 万美元；而且制定建筑规则的是洛杉矶，而不是比佛利山庄。
您正在为比佛利公园的买入或卖出定价，需要在报出数字之前，先弄清楚适用的是哪个城市的税收和规则。
概览
| 所属城市 | 洛杉矶市（美国人口普查局地理编码工具，按正门地址查询） |
|---|---|
| 邮寄地址 | Beverly Hills, CA 90210 |
| Measure ULA | 适用：超过 540 万美元为 4%，1,090 万美元起为 5.5%（2026 年 6 月 30 日之后成交） |
| 房产税率 | 税率区（Tax Rate Area）67，2026-27 年度为 1.185825%，未含直接评估费 |
| 火灾危险区 | 抽样点为极高（Very High）级（洛杉矶县地图，2025 年 8 月修订） |
| Zillow 数据序列 | 无；上文数据为 ZIP 90210 的数据 |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。Zillow 未单独发布该社区的数据，因此此处为 90210 邮编区的数据。该邮编区范围更大，数值明显低于该社区本身的房价。
比佛利公园属于比佛利山庄还是洛杉矶？
比佛利公园位于洛杉矶市。这里的房子使用比佛利山庄 90210 的邮寄地址，但地址只是邮政标签，真正决定转让税、房产税率和建筑法规的是市界。以比佛利公园的价位，这条线在成交时意味着七位数美元的税款差额。
人口普查局地理编码工具显示了什么
2026 年 11 月，我们把北比佛利公园（North Beverly Park）的正门地址输入美国人口普查局的地理编码工具。尽管地址写的是 Beverly Hills, CA 90210，返回的建制地点却是洛杉矶县境内的洛杉矶市。您可以对任何地块重复这一核查：输入地址，查看“建制地点”（Incorporated Places）图层即可。
90210 地址决定不了什么
ZIP 90210 横跨三个辖区。根据人口普查局 2020 年的统计，其土地约 38% 在比佛利山庄市，约 60% 在洛杉矶市，不到 2% 属于未建制地区。所以仅凭邮编无法判断一栋房子属于哪个城市。我们的比佛利山庄邮编解析标出了这种划分。
在比佛利公园卖房：市界带来的税费差额
Measure ULA 是洛杉矶市的转让税，所以它适用于比佛利公园，而不适用于市界另一侧的比佛利山庄。对于 2026 年 6 月 30 日之后成交的交易，价格超过 540 万美元、低于 1,090 万美元的税率为 4%，1,090 万美元及以上为 5.5%。它按全部成交价计征，而不只是超出门槛的那一部分。
比佛利公园价位下的 Measure ULA
下表加上了洛杉矶市 0.45% 的基本转让税，以及洛杉矶县每 1,000 美元 1.10 美元的转让税。我们能查到的比佛利公园已报道成交，大多远高于最高门槛，所以真正要紧的是 5.5% 这一档。
| 成交价 | Measure ULA | 市基本税（0.45%） | 县税（每 1,000 美元 1.10 美元） | 成交时合计 |
|---|---|---|---|---|
| $10,000,000 | $400,000 | $45,000 | $11,000 | $456,000 |
| $15,000,000 | $825,000 | $67,500 | $16,500 | $909,000 |
| $25,000,000 | $1,375,000 | $112,500 | $27,500 | $1,515,000 |
| $63,100,000 | $3,470,500 | $283,950 | $69,410 | $3,823,860 |
税率适用于 2026 年 6 月 30 日之后的成交，来源为洛杉矶市财政局和洛杉矶县登记记录处。最后一行采用 Redfin 报道的 2025 年比佛利公园成交价，按现行税率计算。
1,090 万美元处的税率跳档
由于税率适用于全部成交价，一笔 1,090 万美元的交易，比低一美元的交易要多缴 163,500 美元的 ULA。价格接近这条线的卖家，在谈定价格之前就应清楚跳档的位置。请在洛杉矶豪宅税计算器中试算您自己的价格。
合同中由谁承担这笔税
这笔税在房契登记时应缴，由买卖合同规定由哪一方支付。还价之前请先读清这一条款，因为在一笔 2,500 万美元的交易里，它关系到 150 万美元。ULA 还按总价计算，包括买方承接的任何贷款。
如果地块横跨市界
洛杉矶市表示，如果一块地只有部分位于市内，其转让税将按比例分摊。如果测量显示您的地块跨越市界，请在成交前让托管（escrow）确认分摊比例。
比佛利公园房价与已报道的成交
Zillow 没有发布比佛利公园的数据序列，所以上文数据是整个 ZIP 90210 的数据。请把它们当作参考下限，而不是一栋比佛利公园房子的价格。
为什么上文的 90210 数据低估了比佛利公园
Zillow 的典型房屋价值反映的是该邮编内中间三分之一的房屋，2026 年 9 月约为 530 万美元，而且这个邮编把比佛利山庄的街道和洛杉矶的峡谷混在一起。Redfin 统计，2026 年 9 月 90210 共有 60 笔成交。下面这些已报道的比佛利公园成交，大约是该邮编数值的十倍。
已报道的比佛利公园成交
- Redfin 于 2026 年 1 月发布的 2025 年全美十大最贵房屋成交榜中，一笔 6,310 万美元的比佛利公园成交排名第 10。
- TheWrap 于 2023 年 6 月报道，阿黛尔（Adele）在 2022 年以 5,800 万美元买下了西尔维斯特·史泰龙（Sylvester Stallone）位于比佛利公园的房子。
- Stacker 于 2025 年 12 月发布的洛杉矶最贵在售房源榜中，有一栋比佛利公园的房子挂牌价为 7,999 万美元。
挂牌价与成交价之间的差距
据《HELLO!》杂志 2023 年 2 月报道，马克·沃尔伯格（Mark Wahlberg）以 5,500 万美元售出了他在北比佛利公园的房子；他在 2022 年 4 月挂牌时的挂牌价为 8,750 万美元，成交价比最初挂牌价低约 37%。在这个价位，挂牌价只是起点。请以已成交价格来定价，并在比较各方报价之前，把转让税算进卖方的账里。
ULA 会改变什么样的房子卖得出去吗？
加州大学洛杉矶分校路易斯中心（UCLA Lewis Center）的研究人员在 2025 年 5 月报告称，Measure ULA 使房产以高于其 500 万美元门槛的价格售出的可能性减少了一半。这一结论针对的是整个洛杉矶市，而不只是比佛利公园，但可以预期，这里的卖家会更仔细地考虑时机和条款。有些交易以非公开方式完成；我们的口袋房源与 MLS 规则指南说明了如今这类交易如何运作。
持有比佛利公园房产：房产税、火灾危险区与保险
市界和山坡地形带来两项每年都要支付的费用。出价之前，请把两者都算清楚。
买入比佛利公园房产后的房产税
洛杉矶县估税官的地图把比佛利公园的一个抽样点划入税率区 67。这是洛杉矶市的一个税率区，2026-27 年度税率为评估价值的 1.185825%。以 2,500 万美元的购入价计，每年约 296,000 美元，尚未计入在税单上另列的直接评估费。买房还会触发一到两张补充税单（supplemental bills），所以第一年要预留现金。请以该地块自己税单上的确切税率区为准，并用房产税估算工具算出您的数字。
火灾危险区与保险
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险区地图显示，比佛利公园的一个抽样点为极高级。请在官方地图上核查具体地址，并在解除各项条件之前取得保险报价。加州 FAIR Plan 的住宅保单最高只承保 300 万美元，远低于任何一笔已报道的比佛利公园成交价。我们的山坡豪宅保险指南介绍了可选方案。
比佛利公园建筑规则：洛杉矶山坡标准
由于比佛利公园位于洛杉矶市，比佛利山庄的山坡法规并不适用。洛杉矶有自己的山坡标准，于 2011 年以“基准山坡条例”（Baseline Hillside Ordinance）的形式通过，此后经过修订。请在市政府的 ZIMAS 地块查询中查看某块地是否被划为山坡区（Hillside Area）。
按坡度分档确定建筑面积
在山坡区，洛杉矶按坡度限制建筑面积：地块较平坦的部分可以多建，最陡的部分几乎不能建甚至完全不能建。在某些分区，容积率从坡度低于 15% 时的 0.45，一路降到坡度 100% 及以上时的零，再按整块地加总。一块边缘陡峭的大面积比佛利公园地块，可建面积可能比它的英亩数所暗示的要少。
土方量上限
山坡地块上的挖方和填方，上限为 1,000 立方码加相当于地块面积 10% 的立方码数，并受各分区“按权许可”（by-right）最高值的限制。泳池、地下室或新建的车道庭院，都要占用这一额度。
市政规则之上的业主协会规则
比佛利公园是一个门禁社区，业主协会（HOA）的规则可能比市政府更严格。写报价之前，请索取管理文件、任何建筑设计准则以及当前的会费，并请您的建筑师把它们与市政标准一并研读。
比佛利公园地址对应的学校
比佛利山庄的邮寄地址，并不会让一栋房子落入比佛利山庄联合学区。请把任何比佛利公园地址分别输入两个查询工具，以查询结果为准，而不是以房源广告为准。
如何核查比佛利公园地址的学校
先用洛杉矶联合学区（LAUSD）的居民学校查询工具（Resident School Identifier），它会根据街道地址返回分配的学校。然后再试比佛利山庄联合学区的学校查询工具（School Finder）：如果显示“No results found”（未找到结果），说明该地址不在这个学区内。我们的比佛利山庄与西区学校概览介绍了这两个学区。
比佛利公园与特劳斯代尔庄园、贝莱尔的比较
最常被拿来比较的几个社区，同样分处市界两侧；对交易成本而言，这一点的影响比装修或景观都大。
比佛利公园与特劳斯代尔庄园
特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）是比佛利山庄市内的单层住宅区，不用缴 Measure ULA。同样 2,500 万美元的成交价，在比佛利公园要缴 1,375,000 美元的 ULA，在特劳斯代尔则分文不缴。作为交换，特劳斯代尔把每栋房子的高度都限制在 14 英尺。
比佛利公园与贝莱尔
贝莱尔（Bel Air）同样位于洛杉矶市，所以转让税的算法完全一样。区别在于规模：贝莱尔协会（Bel-Air Association）涵盖的物业超过 2,000 处。想并排比较这两座城市，请读比佛利山庄与贝莱尔对比。
出售比佛利公园的房子
如果您要卖房，请先把转让税放进净收益测算表，然后才是佣金和贷款结清。建议找一位在 ULA 门槛以上有成交经验的经纪人谈谈；请看我们为比佛利山庄卖房推荐的经纪人，以及我们的高端房产出售指南。
比佛利公园常见问题
比佛利公园属于比佛利山庄吗？
按城市归属，不属于。比佛利公园的房子使用 Beverly Hills, CA 90210 的邮寄地址，但美国人口普查局的地理编码工具把正门划在洛杉矶市境内。这意味着适用洛杉矶市的转让税（包括 Measure ULA）、洛杉矶的山坡建筑规则，以及洛杉矶市的房产税率区。
比佛利公园的房子要缴 Measure ULA 吗？
要缴，因为比佛利公园位于洛杉矶市。对于 2026 年 6 月 30 日之后的成交，价格超过 540 万美元、低于 1,090 万美元的 ULA 税率为 4%，1,090 万美元及以上为 5.5%，按全部成交价计征。加上市基本税和县税，一笔 2,500 万美元的交易成交时约需缴纳 150 万美元。
比佛利公园的房子卖多少钱？
Zillow 没有比佛利公园的数据序列，所以没有它的典型房屋价值。已报道的成交给出了大致范围：Redfin 把一笔 6,310 万美元的比佛利公园成交列入 2025 年全美十大最贵成交，TheWrap 则报道了 2022 年一笔 5,800 万美元的购买。ZIP 90210 的数据要低得多，因为这个邮编覆盖的范围大得多。
比佛利公园的房产税率是多少？
比佛利公园的一个抽样点位于洛杉矶县税率区 67，2026-27 年度税率为评估价值的 1.185825%，未含直接评估费。以 2,500 万美元的购入价计，每年约 296,000 美元。买房还会带来补充税单。请以您地块税单上的确切税率区为准，并向税务顾问确认。
比佛利公园属于哪个学区？
不要因为 90210 地址就以为属于比佛利山庄联合学区。请把街道地址输入 LAUSD 的居民学校查询工具，它会列出分配的学校；再输入比佛利山庄联合学区的学校查询工具，学区以外的地址会显示“No results found”。请以这些结果为准，而不是房源描述。
比佛利公园在火灾危险区内吗？
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险区地图显示，比佛利公园的一个抽样点为极高级。请在官方地图上核查确切地址，并尽早取得保险报价。加州 FAIR Plan 的住宅保单上限为 300 万美元，所以请向持牌保险经纪人询问房子其余部分该如何投保。
比佛利公园是谁开发的？
我们未能从可查阅的原始资料或新闻报道中确认开发商或开盘年份，所以这里不作陈述。如果这段历史对您的购买很重要，请向业主协会索取其记录，并向产权公司（title company）索取原始分区图（tract map），上面会写明分割开发商和登记日期。
资料来源
- 美国人口普查局地理编码工具：北比佛利公园正门地址的建制地点查询
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地点对应关系文件
- 洛杉矶市财政局：房产转让税与 Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记记录处/县书记官：文件转让税（Documentary Transfer Taxes）
- Redfin：2025 年十大最贵房屋成交（2026 年 1 月 5 日）
- TheWrap：阿黛尔 5,800 万美元买下西尔维斯特·史泰龙的房子（2023 年 6 月 20 日）
- 《HELLO!》杂志：马克·沃尔伯格以 5,500 万美元出售好莱坞豪宅（2023 年 2 月 18 日）
- Stacker（经 KEYT 转载）：洛杉矶最贵在售房屋（2025 年 12 月 17 日）
- UCLA 路易斯中心：洛杉矶豪宅税筹得的资金少于预期（2025 年 5 月 14 日）
- 洛杉矶县审计长：按 TRA 查询税率（TRA 67，2026-27 财年）
- 加州均衡委员会：补充评估（Supplemental Assessment）
- 洛杉矶县 GIS：火灾危险严重程度分区，地方责任区（2025 年 8 月 21 日修订）
- 加州保险局：California FAIR Plan
- 洛杉矶市规划局：BMO 与 BHO 问答
- 洛杉矶市规划局：山坡区开发标准，独栋住宅分区（CP-4061）
- LAUSD：居民学校查询工具（Resident School Identifier）
- 比佛利山庄联合学区：学校查询工具（School Finder）
- 贝莱尔协会：历史（Bel-Air Association: History）
- Zillow Research：按邮编划分的 Zillow 房屋价值指数（2026 年 9 月）
- Redfin 数据中心：ZIP 90210 月度市场数据（2026 年 9 月）