根据 FIRPTA（《外国人房地产投资税法》），当税法意义上的外国人（foreign person）出售美国房地产时，买方通常必须按总售价预扣 15% 并缴给美国国税局（IRS）。加州还会通过 Form 593（加州房地产预扣申报表）再按售价预扣 3 1/3%，因此在比佛利山庄（Beverly Hills）一笔 1,500 万美元的交易中，除非适用预扣证明或豁免，过户时可能会被扣留约 275 万美元。
您是税法意义上的外国人卖家，或者您要向这样的卖家买房，想知道产权托管（escrow）会扣留多少，以及如何减少。
概览
| FIRPTA 预扣税率 | 实现金额的 15%（2016 年 2 月 17 日之前为 10%） |
|---|---|
| 降低税率 | 作为住所且价格在 30 万美元或以下的免预扣；作为住所且价格在 100 万美元或以下的为 10% |
| 由谁预扣 | 买方，作为预扣义务人 |
| 联邦表格 | Form 8288 和 8288-A，通常在转让后 20 天内提交；申请预扣证明使用 Form 8288-B |
| 加州预扣 | 售价的 3 1/3%，或按收益的替代计算（2026 年 Form 593） |
| Form 593 截止日期 | 托管结束后次月的第 20 天 |
FIRPTA 预扣税会从比佛利山庄的售房款中扣走多少
FIRPTA，即《外国人房地产投资税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act），规定卖方为外国人时，由买方在过户时代为征税。美国国税局将一般预扣税率定为实现金额的 15%，说得直白些，就是总售价的 15%。2016 年 2 月 17 日之前的交易，税率为 10%。
大多数卖家忽略的是计算基数。预扣是按售价计算的，而不是按您的利润。一位高价买入、接近成本价卖出的卖家，仍会被扣留全部售价的 15%。对于比佛利山庄这一价位的房子，这是一笔七位数的款项，在国税局流程走完之前您都拿不到。
FIRPTA 下谁算外国人
FIRPTA 看的是税务身份，而不是任何人的出生地或居住地。判断标准是卖方在美国税法下是否属于外国人。不属于外国人的卖方，可以向买方提供一份在伪证罪处罚下签署的证明，声明自己不是外国人，这样就不需要 FIRPTA 预扣。您属于哪一类，由您的注册会计师（CPA）或税务律师判断。
为什么 FIRPTA 预扣也是买方的问题
在大多数情况下，买方是预扣义务人。国税局表示，买方必须查明卖方是否为外国人，未履行预扣义务的买方可能要承担这笔税款。因此托管方可能会要求每一位卖方都提供身份证明，这是统一程序，并非针对某一个人。
FIRPTA 税率与住所例外
国税局对作为住所购买的房屋给予两项优惠，但两者的价格上限都远低于这个市场的一般成交价。下表列出了具体规定。
| 售价（实现金额） | 买方是否作为住所购买 | FIRPTA 预扣 |
|---|---|---|
| 30 万美元或以下 | 是 | 无 |
| 超过 30 万美元至 100 万美元 | 是 | 10% |
| 超过 100 万美元 | 无论是否 | 15% |
| 任何价格 | 否 | 15% |
30 万美元住所例外
个人买方以 30 万美元或以下的价格购买房屋作为住所时，无需预扣。买方或其家庭成员必须计划在交易后的头两个 12 个月期间内，每期至少有一半的使用天数住在那里。在比佛利山庄，Zillow 典型房屋价值在 2026 年 9 月为 $3,676,482，因此这条规则不会适用于任何一栋独立屋。
100 万美元的 FIRPTA 降低税率
当买方作为住所购买、且价格在 100 万美元或以下时，适用 10% 的税率。超过 100 万美元就适用完整的 15%，比佛利山庄豪宅市场的每一笔交易都在此列。在这样的价位上，买方是否打算自住都没有影响。
以 500 万美元和 1,500 万美元为例计算 FIRPTA 预扣
以下是在没有任何证明或豁免的情况下，托管方对两个售价可能扣留的金额。联邦部分是售价的 15%。加州部分是 2026 年 Form 593 说明中的标准比例，即售价的 3 1/3%（0.0333）。
| 售价 | FIRPTA（15%） | 加州（3 1/3%） | 合计扣留 | 扣除其他费用前卖方实收 |
|---|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $750,000 | $166,500 | $916,500 | $4,083,500 |
| $15,000,000 | $2,250,000 | $499,500 | $2,749,500 | $12,250,500 |
比佛利平地区（The Flats）一笔 500 万美元的交易
售价 500 万美元时，在偿还贷款、支付佣金和转让税之前，就要先扣留 $916,500。如果房子有按揭，贷款机构会从剩余款项中全额收回，所以贷款余额较大的卖家，剩下的现金可能大部分都被预扣占去。在定价之前，请用自己的贷款余额对照这些数字算一遍。
贝莱尔一笔 1,500 万美元的交易
售价 1,500 万美元时，要扣留 $2,749,500。贝莱尔（Bel Air）属于洛杉矶市，这笔交易还要按全部售价缴纳该市的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）转让税。豪宅税计算器可以按您的售价算出这笔税。它与 FIRPTA 预扣相互独立，两者都要计入您的净收益测算。
按您自己的售价重新计算 FIRPTA
把预期售价乘以 0.15 得到 FIRPTA 金额，乘以 0.0333 得到加州金额。从售价中减去这两项，再减去贷款余额。如果剩下的现金不足以支持您过户后的安排，下文介绍的 Form 8288-B 申请就值得现在与顾问讨论，而不是等到进入托管。
FIRPTA 之外的加州预扣：Form 593
加州依据《税收法典》第 18662 条实行自己的预扣制度。加州特许税务局（Franchise Tax Board）2026 年 Form 593 说明指出，出售或转让加州房地产时须进行预扣，并且房地产托管人必须告知买方。与 FIRPTA 不同，它并不只针对外国卖家。
3 1/3% 税率与替代计算
加州的标准金额是售价的 3 1/3%。卖方也可以选择替代预扣计算（Alternative Withholding Calculation），即卖方税率乘以预计收益。2026 年适用于这一选择的税率见下表。
| 卖方类型 | 按收益计算的替代预扣税率（2026） |
|---|---|
| 个人 | 12.3% |
| 公司 | 8.84% |
| S 型公司 | 13.8% |
| 信托 | 12.3% |
| 非加州合伙企业 | 12.3% |
可以这样测算。售价 500 万美元时，标准金额为 $166,500。如果个人卖方的预计收益为 100 万美元，替代计算的结果是 $123,000。如果收益为 200 万美元，结果就是 $246,000，这时标准的 3 1/3% 反而更少。只有当收益相对售价较小时，这一选择才划算。
Form 593 上的加州豁免
在若干情况下无需加州预扣，包括：该房屋按《国内税收法典》第 121 条是卖方的主要住所；该房屋最后一次使用时是主要住所；交易产生亏损或零收益；或售价在 10 万美元或以下。明知虚假仍签署豁免证明的卖方，将被处以 1,000 美元或应预扣金额 20% 的罚款，以较高者为准。
用 Form 8288-B 减少 FIRPTA 预扣
Form 8288-B 是向国税局申请预扣证明的表格，可以减少或免除 FIRPTA 预扣。如果卖方的实际税负远低于售价的 15%，例如收益很小，这就是要用的工具。
在过户前提交 Form 8288-B
国税局表示，如果交易完成时申请仍在审理中，被预扣的金额无需立即申报和缴纳。这笔钱由托管账户保管，买方可在国税局寄出决定后 20 天内再缴纳。所以提交时间很关键：在过户前提交，钱就留在托管账户里，而不是交到国税局。
税收协定与不确认收益通知
国税局还允许卖方通过通知买方适用不确认收益条款或税收协定来避免预扣。这些都是技术性很强的主张，是否适用于您的交易，应该问美国税务顾问，而不是挂牌经纪人。
FIRPTA 过户时间表与表格
每份表格都有固定的截止日期。托管方通常会准备这些申报，但 FIRPTA 的法律义务在买方身上，错过日期的风险也由买方承担。
| 表格 | 由谁提交 | 作用 | 截止日期 |
|---|---|---|---|
| 非外国人证明 | 卖方交给买方 | 在伪证罪处罚下声明卖方不是外国人 | 过户时或之前 |
| Form 8288-B | 卖方（或买方） | 申请预扣证明 | 过户前提交，以便资金留在托管 |
| Form 8288 | 买方 | 申报并缴纳 FIRPTA 预扣税 | 通常为转让后第 20 天 |
| Form 8288-A | 买方 | 每位外国卖方各一份声明 | 与 Form 8288 一同提交 |
| Form 593 | 托管方（REEP） | 申报加州预扣 | 托管结束后次月第 20 天 |
托管如何处理 FIRPTA 资金
托管方会尽早收取卖方的身份证明，从卖方所得款项中扣留预扣金额，并连同表格一起缴纳。如果 Form 8288-B 申请尚在审理，这笔钱会留在托管中，直到国税局寄出决定。请在一开始就问清托管专员如何处理审理中的申请，因为这会影响您何时拿到现金。
出售比佛利山庄房产的 FIRPTA 核对清单
请在挂牌之前完成这份清单，而不是在接受报价之后。可与我们比佛利山庄卖房指南中的其他卖方费用，以及比佛利山庄房产税页面上的年度税负一起参考。
- 问您的注册会计师，就这笔交易而言您是否属于税法意义上的外国人，以及业主是您本人还是某个实体。
- 估算预扣金额：联邦按售价的 15%，加州按 3 1/3%。
- 与顾问一起估算您的实际收益和税款，并加以比较。
- 如果差距很大，准备好 Form 8288-B，以便在过户前提交。
- 查看 Form 593 的豁免或替代计算能否降低加州金额。
- 尽早告诉托管专员会有哪些表格。
请咨询注册会计师或税务律师
本页介绍 FIRPTA 和加州预扣如何运作。它不构成税务或法律建议，而且规则会变化。在签署挂牌协议之前，请让美国注册会计师或税务律师确认您的身份、表格和截止日期。本地经纪人可以据此安排托管时间表；我们的比佛利山庄推荐经纪人页面是一个起点。
比佛利山庄卖家与买家的 FIRPTA 常见问题
FIRPTA 预扣税率是多少？
国税局将一般 FIRPTA 预扣税率定为实现金额的 15%，也就是总售价的 15%。2016 年 2 月 17 日之前的交易为 10%。只有当买方作为住所购买、且价格在 100 万美元或以下时，才适用降低后的 10%，因此比佛利山庄的豪宅交易适用完整的 15%。
FIRPTA 由谁缴纳，买方还是卖方？
税款是卖方的，但买方是预扣义务人。买方必须查明卖方是否为外国人，从售价中预扣，并在转让后通常 20 天内提交 Form 8288 和 8288-A。未履行预扣义务的买方可能要承担这笔税款，因此托管方可能会要求每一位卖方证明自己的身份。
一栋 500 万美元的房子要预扣多少 FIRPTA？
按 15% 计算，500 万美元交易的 FIRPTA 预扣为 $750,000。加州标准的 3 1/3% 预扣再加 $166,500，除非适用预扣证明或豁免，合计将从卖方所得中扣留 $916,500。在过户前提交的 Form 8288-B 申请，可以让联邦部分在国税局作出决定前留在托管中。
什么是 Form 8288-B？
Form 8288-B 是向国税局申请预扣证明的表格，用于减少或免除 FIRPTA 预扣。如果过户时申请仍在审理，被预扣的金额会留在托管中，直到国税局寄出决定后 20 天才需要缴给国税局。您的注册会计师会根据这笔交易的预期税款来准备这份申请。
加州有自己的 FIRPTA 吗？
加州有自己的房地产预扣制度，通过 Form 593 申报。金额为售价的 3 1/3%，或者在卖方选择替代计算时，为卖方税率乘以预计收益。它普遍适用于加州房地产交易，不只针对外国卖家，并有主要住所等豁免情形。该表格须在托管结束后次月的第 20 天前提交。
作为卖方，如何避免 FIRPTA 预扣？
不属于外国人的卖方，可以向买方提供一份在伪证罪处罚下签署的证明，说明这一点。外国卖方可以通过 Form 8288-B 申请预扣证明，或通知买方适用不确认收益条款或税收协定。每条途径都有相应规则，所以请让美国注册会计师或税务律师确认哪一条适合您的交易。
FIRPTA 是按全部售价还是只按收益计算？
按全部售价。国税局按实现金额，也就是总售价，而不是按利润来计算 FIRPTA 预扣。因此收益很小的卖方，被扣留的金额可能远远超过实际应缴税款。Form 8288-B 预扣证明正是用来弥补这一差距的，值得在过户前提交。