比佛利山庄市（City of Beverly Hills）的豪宅分布在三个分区，每个分区都限制了一块地能建多大的房子：特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）限高 14 英尺；山坡区在没有特别许可的情况下，连地下室在内上限 15,000 平方英尺；比佛利平地区（The Flats）则为 1,500 平方英尺加地块面积的 40%。2026 年 9 月，Zillow 在平地区的典型房屋价值为 $10,277,281；而《华尔街日报》查到的 2020 年至 2025 年 4 月间该市最大一笔成交为 5,175 万美元。
您正在考虑比佛利山庄的一处豪宅或庄园地块，需要知道它位于该市哪个区域、规定允许建多大的房子，以及购买和持有要花多少钱。
概览
| 城市 | 比佛利山庄（1914 年建市） |
|---|---|
| 陆地面积 | 5.708 平方英里（2020 年人口普查） |
| 独栋住宅分区 | 中心区、山坡区、特劳斯代尔庄园 |
| 特劳斯代尔限高 | 14 英尺 |
| 山坡区免许可建筑面积上限 | 15,000 平方英尺，含地下室 |
| Measure ULA | 在市境内不适用 |
比佛利山庄的豪宅都在哪里？
在比较两处比佛利山庄豪宅之前，先弄清楚它们各自位于该市三个分区中的哪一个。该市把独栋住宅用地分为中心区（Central Area，分区法规第 24 条）、山坡区（Hillside Area，第 25 条）和特劳斯代尔庄园（第 26 条）。分区决定房子能建多高、多大，对庄园价值的影响大于任何装修。
平地区：中心区的豪宅
中心区位于日落大道（Sunset Boulevard）以南，被圣莫尼卡大道（Santa Monica Boulevard）分为南北两部分。房屋任何从街上看得见的部分，都要经过该市的设计审查。在圣莫尼卡大道以北，限高为 28 英尺；如果采用带屋脊的坡屋顶，且两侧院落至少 10 英尺宽，最高可到 34 英尺。我们的比佛利平地区指南介绍了那里的街道和地块。
日落大道以北的山坡豪宅
山坡区大致位于日落大道以北，但具体界线各处不一。这里没有设计审查，但有建筑面积、土方平整和景观方面的限制；该市还表示，日落大道以北属于“极高火灾危险区”（Very High Fire Hazard Severity Zone）。
特劳斯代尔庄园
Paul Trousdale 从 1954 年起到 1970 年代开发了这片山顶地块，所用的大部分土地原属 Greystone 庄园，参与设计的建筑师包括 Wallace Neff、Paul R. Williams 和 A. Quincy Jones。《Beverly Hills Courier》报道，这里全部 599 块独栋住宅地块都限高 14 英尺，其中有 14 处房产拥有完整或部分的二层。在那里竞投一块景观地块之前，请先阅读特劳斯代尔庄园指南。
市界以外的比佛利山庄地址
90210 的邮寄地址并不能证明房子在比佛利山庄市。2020 年人口普查显示，这个邮编区 37.8% 的土地在比佛利山庄市，60.5% 在洛杉矶市。人口普查局的地理编码工具把北比佛利公园（North Beverly Park）的正门定位在洛杉矶市，《洛杉矶时报》的地图也把比佛利克雷斯特（Beverly Crest）列为洛杉矶市的社区。这些豪宅遵循洛杉矶的规定（见洛杉矶各地的豪宅），我们的比佛利公园页面解释了这对买家意味着什么。
比佛利山庄的豪宅最大能建多大？
比佛利山庄的每栋住宅至少要有 1,600 平方英尺。这里没有统一的最大面积，但每个分区都有自己的计算公式，超过公式就需要规划委员会审查或特别许可。
| 分区 | 建筑面积 | 高度 | 其他限制 |
|---|---|---|---|
| 中心区（平地区） | 1,500 平方英尺 + 地块面积的 40% | 28 英尺，圣莫尼卡大道以北最高 34 英尺；以南为 25 至 32 英尺 | 临街部分须经设计审查 |
| 山坡区 | 平台面积的 40% + 坡地面积的 10%（地块不超过 15,000 平方英尺）；含地下室总上限 15,000 平方英尺 | 26 英尺，在限定轮廓内可达 30 英尺 | 每五年土方量 3,000 立方码 |
| 特劳斯代尔庄园 | 1,500 平方英尺 + 地块面积的 40% | 14 英尺 | 不得超出平台范围；不得抬高平台 |
平地区的建筑面积：实例计算
平地区的公式很简单，可以直接根据房源资料计算。一块 20,000 平方英尺的地块，允许建 1,500 加 8,000，也就是 9,500 平方英尺的房子。整整一英亩（43,560 平方英尺）则允许建 18,924 平方英尺。如果现有房子已接近这个数字，您支付的主要是建筑本身，因为地块已没有多少可新增的面积；如果远低于这个数字，价格中就有一部分是在为可建面积付费。
山坡豪宅：平台、坡地与 15,000 平方英尺上限
在山坡区，平台面积的分量远远大于坡地。一块 15,000 平方英尺的地块，若平台为 10,000 平方英尺、坡地为 5,000 平方英尺，可建 4,000 加 500，也就是 4,500 平方英尺；15,001 至 25,000 平方英尺的地块则改为按平台面积的 37% 计算。没有 Hillside R-1 许可，任何山坡住宅连同地下室都不得超过 15,000 平方英尺，不过最多 1,600 平方英尺的地下车库和 300 平方英尺的设备空间不计入。
地下室也不是捷径。挖出来的土方要计入土方平整上限：任何五年内 3,000 立方码，如果临街道路宽度不足 24 英尺，则为 1,500 立方码。
特劳斯代尔：单层与平台
特劳斯代尔的规定最为严格。任何建筑都不得高于 14 英尺，不得超出平台范围，也不得通过重新平整来抬高平台。1987 年 10 月 15 日时已合法高于此限的房子，可以按原高度重建；任何申请建得更高的人，都必须先竖起标示建筑体量的“楼层标杆”（story poles）。
限制树木高度的景观保护规定
该市有两项规定保护俯瞰洛杉矶盆地的景观。在山坡区，如果超出的高度会挡住 300 英尺内邻居平台上的盆地景观，那么没有许可，任何东西都不得高于 14 英尺。在特劳斯代尔，2011 年的一项条例允许业主要求修剪挡住城市灯光或海景的邻家植物。这两项规定都不适用于市界之外。
一处比佛利山庄豪宅要多少钱？
全市性的数字描述的是普通住宅，而非庄园。2026 年 9 月，Zillow 对比佛利山庄市的典型房屋价值为 $3,676,482，同月 Redfin 的成交价中位数为 $4,029,331，基于 73 笔成交。Elliman 2025 年第四季度报告显示，该市独栋住宅中位数为 $6,022,500，基于 48 笔成交。豪宅的价格取决于地块和分区，所以请看社区层面的数字和已报道的成交。
比佛利山庄各社区的典型房屋价值
| Zillow 社区 | 典型房屋价值，2026 年 9 月 | 12 个月变化 |
|---|---|---|
| 比佛利山庄门户区（Beverly Hills Gateway） | $11,549,534 | +17.4% |
| 平地区（The Flats） | $10,277,281 | +15.8% |
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates） | $7,906,445 | +8.6% |
| 罗克斯伯里公园（Roxbury Park） | $3,132,041 | +10.1% |
| 东南多希尼（Southeast Doheny） | $2,710,407 | +9.2% |
这些是 Zillow 自己划定的边界，覆盖每个区域中间三分之一的房屋，所以每个社区里庄园级的房子成交价都远高于这些数字。
已报道的比佛利山庄豪宅成交，2024 至 2026 年
媒体把任何 90210 的成交都称为“比佛利山庄”，不论它在市界哪一侧，所以在把某笔成交当作可比案例之前，请先核实地块。
| 成交价 | 区域 | 年份 | 报道媒体 | 挂牌价 |
|---|---|---|---|---|
| $51,750,000 | 比佛利山庄 | 2025 | 《华尔街日报》（经 iTiger 转载） | 2024 年 10 月挂牌 6,200 万美元 |
| $47,750,000 | 比佛利山庄本尼迪克特峡谷（Benedict Canyon） | 2026 | Casino.org，引述 Mansion Global | 2021 年挂牌 1.1 亿美元 |
| $46,950,000 | 特劳斯代尔庄园 | 2026 | Outlook Luxe | 2024 年 6 月挂牌 6,800 万美元 |
| $41,300,000 | 比佛利山庄本尼迪克特峡谷（场外成交） | 2026 | EntertainmentNow，引述 Realtor.com | 未公开 |
| $30,100,000 | 比佛利山庄（投机开发住宅） | 2024 | Inman | 2020 年挂牌 3,990 万美元 |
| $16,500,000 | 比佛利山庄 | 2025 | Reality Tea，引述 TMZ | 2025 年 3 月挂牌 2,500 万美元 |
2026 年 9 月，Redfin 统计的全市成交价与挂牌价之比为 95.1%。到了豪宅价位，差距更大：上表中有公开挂牌价的五笔成交，比首次挂牌价低约 17% 至 57%。请根据实际成交为庄园定价，把挂牌价当作开场数字。全市和全县的纪录，请看洛杉矶有史以来最贵的房子。
持有一处比佛利山庄豪宅的成本
在市界以内购买和持有豪宅，转让税比市界另一侧的洛杉矶低，房产税则大致相当。请在比佛利山庄房产税估算器中试算您自己的数字。
没有 Measure ULA 的转让税
比佛利山庄是独立建制的城市，所以洛杉矶市的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）不适用于该市境内的成交。按 2026 年 7 月 1 日起生效的税率，在贝莱尔（Bel Air）成交一笔 2,000 万美元的交易，光是 ULA 就要 110 万美元；在比佛利平地区则为零。这里的卖家仍须缴纳县政府每 1,000 美元 1.10 美元的转让税；是否另有市级税款，请向产权托管（escrow）经办人确认。各个价位上的具体情况，见我们的超豪宅价位档次。比佛利山庄与洛杉矶转让税计算器可以同时计算两边，比佛利山庄与贝莱尔对比则把两座城市放在一起比较。
房产税、火灾危险区与保险
比佛利山庄中心区（税率区 2410）2026-27 年度的税率为 1.189084%，所以一笔 2,000 万美元的购房，每年房产税约为 $237,817，未计直接评估费。火灾危险区的划分把该市一分为二：日落大道以北属于“极高火灾危险区”，每年 4 月 1 日起进行灌木清理检查；而县政府地图上平地区的一个点位并未被划入。请向每家保险公司询问这一分区对报价的影响。请阅读比佛利山庄庄园的保险，并向持牌保险经纪确认承保范围。
城市服务与学区核查
该市有自己的警察局和消防局。消防局有三个消防站，每年处理 8,600 多起事件，并拥有 ISO 1 级评级。学校需要单独核查：在 BHUSD 学校查询工具中输入地址，如果没有返回结果，说明这套房子不在该学区内。我们的比佛利山庄学校指南介绍了两个学区。
比佛利山庄的历史豪宅与地标庄园
该市的庄园历史都有公开记录，而它最著名的豪宅如今是一座市立公园。
Greystone 庄园（Greystone Mansion）
Gordon B. Kaufmann 为 Ned Doheny 设计了 Greystone。工程于 1927 年 2 月动工，Doheny 一家于 1928 年 9 月前入住，整个庄园耗资 $3,166,578.12。这栋房子面积 46,054 平方英尺，有 55 个可居住的房间。该市于 1965 年买下它，1971 年将这片 18.3 英亩的场地作为公园开放；如今这里举办花园参观、“Music in the Mansion”音乐会和每月一次的“Inside the Mansion”活动。
Virginia Robinson 花园（Virginia Robinson Gardens）
它建于 1911 年，屋主是 J.W. Robinson Co. 百货公司的 Virginia 和 Harry Robinson 夫妇，被称为比佛利山庄最早建成的大型庄园。Robinson 夫人在 1977 年去世前，已立遗嘱将这座六英亩半的庄园赠予洛杉矶县。
列入该市地标名录的庄园
比佛利山庄设有地方历史建筑名录，编号至 45 号。其中包括 Harry Cohn 庄园（Robert Farquhar，1927 年）、McGilvray 住宅（Wallace Neff，1927 年）、Helms 庄园（Gordon Kaufmann，1928 年）、David O. Selznick 住宅（Roland E. Coate，1935 年）以及 Kronish 住宅（Richard Neutra，1954 年）。Pickfair 是 Douglas Fairbanks 和 Mary Pickford 于 1919 年由一座狩猎小屋改建而成的，它开启了电影明星迁往该市的潮流。如果您看中的房子在这份名录上，在为改建估价之前，请先向该市规划部门询问哪些改动需要审查。
在比佛利山庄买豪宅：出价前的五项核查
提交出价之前，请先完成以下核查。每一项对庄园价值的影响，都可能超过一轮竞价。
- 确认所属城市。在人口普查局地理编码工具或房产税单上查询地址；90210 的地址可能位于洛杉矶市。
- 查明分区：中心区、山坡区还是特劳斯代尔庄园。
- 对照现有房屋计算可建面积，弄清楚这个价格买的是现有建筑，还是未来的可建面积。
- 用 BHUSD 学校查询工具核查学区。
- 拿到书面的保险报价，尤其是在日落大道以北。
有些庄园从不进入公开市场。我们的庄园非公开房源搜索涵盖这类房源，您也可以与我们推荐的比佛利山庄豪宅经纪人交流。全市的价格情况，请看比佛利山庄在售住宅。
比佛利山庄豪宅常见问题
比佛利山庄的一处豪宅要多少钱？
2026 年 9 月，Zillow 的典型房屋价值在平地区为 $10,277,281，在比佛利山庄门户区为 $11,549,534；2024 至 2026 年已报道的豪宅成交价从 1,650 万美元到 5,175 万美元不等。《华尔街日报》称，2025 年那笔 5,175 万美元的成交是该市自 2020 年以来最大的一笔。
在特劳斯代尔庄园可以建两层的房子吗？
一般不可以。比佛利山庄法规规定，特劳斯代尔庄园内所有建筑限高 14 英尺，并且必须建在平台上。1987 年 10 月 15 日时已合法高于此限的房子可以按原高度重建；《Beverly Hills Courier》报道，有 14 处房产拥有完整或部分的二层。任何申请超过限高的人，都必须先竖起楼层标杆。
在比佛利山庄的山坡地块上，我能建多大的房子？
这取决于平台和坡地面积。不超过 15,000 平方英尺的地块，可建平台面积的 40% 加坡地面积的 10%；15,001 至 25,000 平方英尺的地块，可建平台面积的 37% 加坡地面积的 10%。没有 Hillside R-1 许可，任何山坡住宅连同地下室都不得超过 15,000 平方英尺。请向该市规划部门确认您地块的具体数字。
比佛利山庄的豪宅要缴豪宅税吗？
在比佛利山庄市境内不用缴。Measure ULA 是洛杉矶市的税，所以它适用于位于洛杉矶一侧的 90210 住宅，例如比佛利公园和比佛利克雷斯特，但不适用于比佛利山庄市境内的成交。该市的卖家仍须缴纳县政府的契据转让税；是否另有市级税款，请向托管经办人确认。
比佛利公园在比佛利山庄市吗？
按城市归属不在。比佛利公园使用比佛利山庄 90210 的邮寄地址，但美国人口普查局的地理编码工具把北比佛利公园的正门定位在洛杉矶市。这意味着要适用洛杉矶的分区规定，540 万美元以上的成交还要缴 Measure ULA。具体地块请查看其房产税单。
Greystone 庄园有多大？
据比佛利山庄市介绍，Greystone 的居住面积为 46,054 平方英尺，有 55 个可居住的房间。它由 Gordon B. Kaufmann 为 Ned Doheny 设计，Doheny 一家于 1928 年 9 月前入住。该市于 1965 年买下这座庄园，并于 1971 年将这片 18.3 英亩的场地辟为公共公园。
比佛利山庄有可以参观的豪宅吗？
有。Greystone 庄园及花园归比佛利山庄市所有并由其运营，开放梯田式花园，并举办“Music in the Mansion”音乐会和每月一次的“Inside the Mansion”活动。这栋由 Gordon B. Kaufmann 设计、面积 46,054 平方英尺的房子本身会在这些活动期间开放。具体时间请查看该市的 Greystone 页面。
资料来源
- 比佛利山庄市：独栋住宅规定
- 比佛利山庄市：2021-2029 总体规划住房要素，附录 B
- 比佛利山庄市政法规第 24 条，中心区（gocodebook 副本）
- 比佛利山庄市政法规第 25 条，山坡区（gocodebook 副本）
- 比佛利山庄市政法规第 26 条，特劳斯代尔庄园（gocodebook 副本）
- Beverly Hills Courier：委员会否决分区条文修订提案（2023 年 11 月 16 日）
- 比佛利山庄市：特劳斯代尔庄园景观恢复指引
- 洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）：特劳斯代尔庄园
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地名对照文件
- 美国人口普查局：2020 年地名词典，加州地名
- 美国人口普查局地理编码工具：北比佛利公园正门
- 《洛杉矶时报》Mapping L.A.：比佛利克雷斯特（Beverly Crest）
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数数据（2026 年 9 月）
- Redfin 数据中心：城市市场数据（2026 年 9 月）
- Douglas Elliman / Miller Samuel：Elliman 报告 2025 年第四季度大洛杉矶
- 道琼斯 /《华尔街日报》经 iTiger 转载：比佛利山庄住宅以 5,175 万美元成交（2025 年 4 月 16 日）
- Casino.org：Wynn 比佛利山庄豪宅出售（2026 年 7 月 27 日）
- Outlook Luxe：James Jannard 出售比佛利山庄豪宅（2026 年 7 月 6 日）
- EntertainmentNow：Bruce Willis 旧宅出售（2026 年 4 月 16 日）
- Inman：比佛利山庄投机开发豪宅以 3,010 万美元成交（2024 年 2 月 28 日）
- Reality Tea：Dubrow 夫妇的比佛利山庄住宅低于挂牌价成交（2025 年 8 月 12 日）
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 比佛利山庄市常见问题：该市何时建市？
- 洛杉矶县登记处：契据过户税
- 洛杉矶县审计长：各税率区（TRA）税率
- 比佛利山庄市常见问题：什么是 VHFHSZ，它在哪里？
- 比佛利山庄市：灌木清理计划
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险严重程度区 LRA 图层
- 比佛利山庄市：消防局
- 比佛利山庄市：关于消防局（ISO 1 级）
- 比佛利山庄市：关于比佛利山庄
- BHUSD：学校查询工具
- 比佛利山庄市：Greystone 的历史
- 比佛利山庄市：关于 Greystone
- Robinson 花园之友：关于我们
- 比佛利山庄市：地方历史建筑名录
- 比佛利山庄市：比佛利山庄的历史