在比佛利山庄（Beverly Hills）生活之所以昂贵，主要是因为房子贵：Zillow 典型房屋价值在 2026 年 9 月为 $3,676,482，约为洛杉矶县数字的四倍。买下之后，房产税是每年最大的一笔账单，按 2026-27 年度 1.189084% 的税率，500 万美元的房子约为 $59,454；而大地块的市政供水、污水、雨水和垃圾费用，每年约为 $9,400。
您正在考虑在比佛利山庄买房，想在确定价格之前，逐项了解每年的持有成本。
概览
| 比佛利山庄市典型房屋价值 | $3,676,482（Zillow，2026 年 9 月） |
|---|---|
| 比佛利山庄成交价中位数 | $4,029,331，基于 73 笔成交（Redfin，2026 年 9 月） |
| 比佛利山庄中心区房产税率（TRA 2410） | 1.189084%（2026-27 财年） |
| 人口 | 32,116（加州财政部，2026 年 1 月 1 日） |
| 陆地面积 | 5.708 平方英里（2020 年人口普查） |
| 消防局 | 市政自营，三座消防站，ISO 1 级 |
在比佛利山庄生活贵吗？一栋 500 万美元的房子每年要花多少
贵，而且几乎全部来自房价。市政府寄来的日常账单与房产税相比并不算多，而房产税是您所付价格的固定比例。所以真正有用的问题不是这座城市有多贵，而是您买的房子有多贵。
下表把一栋位于比佛利平地区（The Flats）、地块 20,000 平方英尺、价值 500 万美元的房子的主要年度支出并列在一起。公用事业一行采用下文的计算示例。保险和 HOA（业主协会）费用以报价为准，因为我们不作估算。
| 年度费用 | 500 万美元的房子 | 依据 |
|---|---|---|
| 房产税（不含直接摊派） | $59,454 | 售价的 1.189084%，TRA 2410，2026-27 财年 |
| 供水、污水、雨水、垃圾 | 约 $9,364 | 市政 2026-27 财年费率，计算示例见下文 |
| 房屋保险 | 请索取报价 | 取决于房子、风险区和保险公司 |
| HOA 费用（如有） | 请询问 HOA | 大多数门禁社区未公布 |
生活成本与您支付的价格成正比
价格翻倍，房产税也翻倍，而水费和垃圾费几乎不变。1,000 万美元的房子税款为 $118,908；2,500 万美元的为 $297,271。一位在 500 万美元和 1,000 万美元房子之间比较的买家，面对的是每年约 59,000 美元的税款差额，这比任何市政收费都关键。
贷款对年度账单的影响最大
如果您贷款购房，按揭支出会远远超过其他各项。按房地美（Freddie Mac）2026 年 10 月 29 日当周 30 年期平均利率 7.24% 计算，一套 800 万美元的房子首付 30%，每月本息约为 $38,164。巨额贷款的定价与这一合规贷款平均利率不同，所以请在巨额贷款计算器上按您自己的条件测算。
为什么在比佛利山庄生活这么贵
现有记录指向一个原因：作为独立建制的城市，比佛利山庄的土地少且无法扩张。比佛利山庄陆地面积为 5.708 平方英里，四周被洛杉矶市和西好莱坞（West Hollywood）包围。州政府统计，2026 年 1 月 1 日该市共有 16,405 套住房，一年前为 16,346 套，一年只多了 59 套。
一座拥有自己公共服务的独立城市
比佛利山庄于 1914 年建市，拥有自己的警察局和消防局。消防局有三座消防站，评级为 ISO 1 级。这条城市分界线既体现在房价里，也体现在规则上：洛杉矶市的转让税 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）不适用于比佛利山庄境内的交易。我们的比佛利山庄与贝莱尔对比列出了跨过这条线后会有哪些变化。
维持大面积住宅的建筑规则
该市的住房要素（Housing Element）规定，独栋住宅面积至少为 1,600 平方英尺，大型项目须经规划委员会审查。在山坡区，不含特别许可的情况下，包括地下室在内的建筑面积上限为 15,000 平方英尺。这类规则决定了一块地上能建什么，也因此决定了它能卖多少钱。
比佛利山庄的房屋价值对比
2026 年 9 月，Zillow 的典型房屋价值：比佛利山庄市为 $3,676,482，洛杉矶县为 $871,674，加州为 $761,538。该市数字一年内上涨了 9.3%。按邮编和社区划分的更多价格数据，请看我们的比佛利山庄房地产市场页面。
| 区域（Zillow，2026 年 9 月） | 典型房屋价值 | 年度变化 |
|---|---|---|
| 平地区（Zillow 社区） | $10,277,281 | +15.8% |
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates，Zillow 社区） | $7,906,445 | +8.6% |
| 90210 邮编区（含比佛利山庄和洛杉矶市部分） | $5,308,262 | +10.3% |
| 比佛利山庄市 | $3,676,482 | +9.3% |
| 洛杉矶县 | $871,674 | +0.4% |
| 加州 | $761,538 | +0.6% |
解读全市数字时要谨慎。Zillow 的典型房屋价值追踪的是全市中间三分之一的房屋，而不是顶端的独栋住宅。比佛利平地区的独栋住宅价格远高于这个数字。
房产税：比佛利山庄生活成本中最大的一项
加州第 13 号提案（Prop 13）将一般税率定为应税价值的 1%，再加上各区不同、经选民批准的债务税率。在比佛利山庄中心区，即税率区（Tax Rate Area）2410，2026-27 年度总税率为 1.189084%。您的账单还包括直接摊派，各地块不同，不含在这一税率中。
| 购买价格 | 按 1.189084% 计算的年度税款 | 每期分期付款 |
|---|---|---|
| $5,000,000 | $59,454 | $29,727 |
| $10,000,000 | $118,908 | $59,454 |
| $25,000,000 | $297,271 | $148,636 |
为什么新业主比邻居交得多
Prop 13 将房屋基础价值的年度涨幅限制在 2%，并在产权变更时重新核定。几十年前买房的邻居，类似的房子可能只交您账单的一小部分。第一年您还会收到一到两张补充税单，用于补足旧价值与您购买价格之间的差额。
2026-27 年度税单的缴纳日期
第一期于 2026 年 11 月 1 日到期，2026 年 12 月 10 日之后即为逾期。第二期于 2027 年 2 月 1 日到期，2027 年 4 月 12 日之后即为逾期。逾期一期将被处以 10% 的罚款。完整的计算方法、$7,000 的自住业主豁免以及 Prop 19 税基转移，请看我们的比佛利山庄房产税估算工具。
在比佛利山庄生活的市政供水、污水和垃圾费用
比佛利山庄市每两个月收取一次供水、污水、雨水和垃圾费用。其 2026-27 财年收费表为市内独栋住宅设定了以下费率。
| 收费项目（2026-27 财年，每两个月） | 费率 |
|---|---|
| 供水，第 1 级（0 至 32 单位） | 每 100 立方英尺 $3.91 |
| 供水，第 2 级（33 至 48 单位） | 每 100 立方英尺 $6.62 |
| 供水，第 3 级（49 至 83 单位） | 每 100 立方英尺 $10.94 |
| 供水，第 4 级（84 单位及以上） | 每 100 立方英尺 $15.54 |
| 供水可靠性附加费 | 每 100 立方英尺 $0.30 |
| 水表费，1 英寸或以下 / 1 1/2 英寸 / 2 英寸 | $61.01 / $104.75 / $157.25 |
| 污水 | 每户 $49.54，另按用水量的 52% 每 100 立方英尺 $2.86 |
| 雨水 | 每户 $17.56 |
| 垃圾 | 按地块面积每平方英尺 $0.01660；日落大道以北符合条件的山坡地块为 $0.01329 |
20,000 平方英尺平地区地块的账单计算示例
假设这栋房子在两个月内用水 100 单位，使用 1 1/2 英寸水表。四个级别的水费合计 $878.12，加上可靠性附加费 $30.00 和水表费 $104.75。污水费为 $49.54 加上 52 单位的 $148.72，即 $198.26。再加上雨水费 $17.56，以及按 20,000 平方英尺计算的垃圾费 $332.00。这张账单合计 $1,560.69，一年约 $9,364。
为什么大地块要留意阶梯水价
最高一级的水价接近第一级的四倍。在有草坪、泳池和成年大树的地块上，账单大部分来自 48 单位以上的用水。请向卖方索取一年的公用事业账单，这是了解一栋房子处于哪个级别最快的办法。
垃圾费按地块面积而不是按使用量收取
由于垃圾费按地块面积每平方英尺计算，大型庄园无论扔多少垃圾，垃圾费都更高。符合条件的山坡地块费率较低：同样 20,000 平方英尺，按 $0.01329 计算，每张账单为 $265.80。您的地块面积可以在县估价官的记录中查到。
保险、HOA 费用及其他因街道而异的生活成本
有两项成本我们无法给出具体数字，而它们恰恰往往是各栋房子之间差别最大的。请在解除购房合同的附带条件（contingency）之前，拿到这两项的书面数字。
房屋保险与火灾危险区
该市表示，日落大道（Sunset Boulevard）以北的区域，加上其以南的几个街区，属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）。那里的保险可能需要不止一张保单，我们不估算保费。加州 FAIR Plan（州政府设立的最后保险人计划）与私营保险如何搭配，请看我们的比佛利山庄房屋保险指南。
HOA 费用与私人巡逻
我们没有找到比佛利山庄及周边门禁社区公布的 HOA 费用，所以不作报价。如果房子有 HOA，请索取当前费用、预算、储备金研究以及任何计划中的特别摊派。如果 HOA 提供门禁或巡逻服务，请询问这些费用包含哪些项目。
城市界线内的学校
比佛利山庄联合学区（BHUSD）为学区内的地址提供服务。请用 BHUSD 学校查询工具查询任何地址，而不要依赖邮编，因为 90210 的大部分区域位于洛杉矶市。我们的比佛利山庄学校页面有学区的详细信息。
在比佛利山庄生活的前期成本：房价、贷款和转让税
年度账单之外，还有购房时的一次性成本。在比佛利山庄境内，交易按洛杉矶县标准转让税每 $1,000 缴纳 $1.10，500 万美元即为 $5,500。跨过分界线到了洛杉矶市，超过 540 万美元的交易还要按全部售价缴纳 Measure ULA。
城市分界线与转让税
以一笔 1,000 万美元的交易为例，按洛杉矶县和洛杉矶市公布的税率计算，在比佛利山庄境内转让税为 $11,000，在洛杉矶市境内则为 $456,000。比佛利山庄与洛杉矶豪宅税计算器可以算出您所在价位的数字。
眼下这个价格在比佛利山庄能买到什么
Redfin 数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄的成交价中位数为 $4,029,331，基于 73 笔成交，在市天数中位数为 77 天。当月房屋平均以约挂牌价的 95% 成交。这些是全部住宅类型的数字；按区域划分的比佛利山庄房屋指南展示了某条街道或某个社区与这些数字可能相差多远。
比佛利山庄住宅的生活成本自算表
用这张表把挂牌价换算成可供规划的年度支出。每一步都使用本页的费率，或者您从卖方或经纪人那里拿到的数字。
- 用价格乘以 1.189084% 得到房产税，再加上该地块当前税单上的直接摊派。
- 向卖方索取一年的市政公用事业账单，或者根据上面的费率表自行估算。
- 向持牌保险经纪人索取保险报价，地震险单独报价。
- 如有 HOA，询问费用和计划中的摊派。
- 如果贷款购房，加上每年的按揭成本。
以一栋 500 万美元的房子为例
房产税 $59,454 加上约 $9,364 的公用事业费用，在不计保险、HOA 费用、维护和任何贷款的情况下，每年约为 $68,800，约占售价的 1.4%。把您拿到的报价加进去，就得到评估这栋房子所需的年度支出。如果您希望有一位本地经纪人帮您调取卖方的账单和记录，请看我们推荐的比佛利山庄经纪人。
比佛利山庄生活成本常见问题
在比佛利山庄生活要花多少钱？
对房主来说，大部分成本取决于购买价格。按 2026-27 年度比佛利山庄中心区 1.189084% 的税率，一栋 500 万美元的房子每年房产税约为 $59,454，不含直接摊派。在我们的计算示例中，20,000 平方英尺地块的市政供水、污水、雨水和垃圾费用每年约为 $9,364。保险、HOA 费用和任何按揭另计。
为什么比佛利山庄这么贵？
现有记录显示，主要原因是这座独立城市的土地稀缺。比佛利山庄陆地面积为 5.708 平方英里，2026 年 1 月有 16,405 套住房，仅比一年前多 59 套。它拥有自己的警察和消防服务以及自己的建筑规则，而且 Measure ULA 不适用于其境内的交易。Zillow 的典型房屋价值在 2026 年 9 月为 $3,676,482。
比佛利山庄比洛杉矶贵吗？
就房屋价值而言，是的。Zillow 的数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄市的典型房屋价值为 $3,676,482，洛杉矶市为 $927,891，洛杉矶县为 $871,674。房产税率相近：比佛利山庄中心区为 1.189084%，涵盖贝莱尔（Bel Air）的洛杉矶市区域为 1.185825%，所以账单的差距来自房价。
比佛利山庄的房产税率是多少？
在涵盖比佛利山庄中心区的税率区 2410，2026-27 年度总税率为 1.189084%。这是 1% 的一般税，加上市政、社区学院、水务区和学区的债务税率。直接摊派另外列在税单上，各地块不同。根据 Prop 13，房屋出售时应税价值会重新核定，所以新买家按购买价格纳税。
比佛利山庄的水费是多少？
该市每两个月收费一次。2026-27 财年，独栋住宅水费从第 1 级每 100 立方英尺 $3.91 到第 4 级 $15.54，另加 $0.30 的可靠性附加费和从 $61.01 起的水表费。在我们的计算示例中，使用 1 1/2 英寸水表、用水 100 单位，加上 20,000 平方英尺地块的污水、雨水和垃圾费用，合计 $1,560.69。
比佛利山庄的房价中位数是多少？
Redfin 数据显示，2026 年 9 月比佛利山庄的成交价中位数为 $4,029,331，基于 73 笔各类住宅成交。同月 Zillow 对该市的典型房屋价值为 $3,676,482。Redfin 的数字涵盖各类住宅，Zillow 的数字追踪中间三分之一的房屋，因此都远低于平地区或山坡独栋住宅的成交价；Zillow 对其平地区社区的数字为 $10,277,281。
在比佛利山庄买房要交豪宅税吗？
不用。Measure ULA 是洛杉矶市的税，只适用于该市境内的房产。比佛利山庄境内的交易按洛杉矶县标准房产转让税每 $1,000 缴纳 $1.10，1,000 万美元的房子即为 $11,000。同样的交易如果在贝莱尔或霍尔姆比山（Holmby Hills），就要按全部售价缴纳 ULA。
资料来源
- 比佛利山庄市：2026-27 财年税费及收费表
- 洛杉矶县审计长：按税率区划分的税率（TRA 2410 和 TRA 67，2026-27 财年）
- 加州平衡委员会：第 29 号出版物《加州房产税概述》
- 加州平衡委员会：补充评估
- 洛杉矶县财务与税务征收官：新闻稿，2026 年 10 月 1 日
- 洛杉矶县登记官/书记官：房产转让税
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 比佛利山庄市：关于消防局
- 比佛利山庄市：消防站
- 比佛利山庄市：关于比佛利山庄
- 比佛利山庄市：2021-2029 总体规划住房要素，附录 B
- 加州财政部：E-1 与 E-1H 城市/县估计，2026 年
- 美国人口普查局：2020 年地名词典，加州地点
- 比佛利山庄市：什么是极高火灾风险区，范围在哪里？
- 房地美：一级抵押贷款市场调查
- Zillow 房屋价值指数，2026 年 9 月
- Redfin 数据中心：比佛利山庄，2026 年 9 月
- BHUSD：学校查询工具