2026-27 年度，比佛利山庄中心区税率区的房产税率为评估价值的 1.189084%，因此一栋评估价值 1,000 万美元的房屋，在未计入任何直接摊派费用之前，每年约需缴纳 118,908 美元。买房之后，县政府会按您的购买价重新评估房屋，并在年度税单之外另寄一到两张补充税单。
您打算在比佛利山庄或附近西区买房，想在出价之前先算清每年以及第一年要缴多少房产税。
概览
| 比佛利山庄税率，TRA 2410（2026-27） | 1.189084% |
|---|---|
| 洛杉矶市税率，TRA 67（2026-27） | 1.185825% |
| Prop 13 规定的基本税率 | 应税价值的 1% |
| 每年涨幅上限 | 基准年价值的 2% |
| 自住房屋豁免 | 应税价值减免 7,000 美元 |
| 第一期逾期 | 2026 年 12 月 10 日之后 |
估算年度房产税
- 从价税
- 直接摊派费
- 每期（11 月 1 日与 2 月 1 日）
- 每月
洛杉矶县审计长，2026-27 年度税率区税率：比佛利山庄 TRA 2410 为 1.189084%，洛杉矶市 TRA 67（贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特的抽样点）为 1.185825%。直接摊派费另计，因地块而异，请以税单为准。新买家首年还会收到补充税单。
2026-27 年度比佛利山庄房产税率
在这个价位上，您买在市界哪一侧，对房产税几乎没有影响。一栋 1,000 万美元的房屋，按比佛利山庄税率每年只比隔壁洛杉矶市的税率多缴约 326 美元。真正改变预算的是重新评估：您的购买价会成为新的税基，随之而来的补充税单也不会出现在卖方的旧税单上。
比佛利山庄中心区，包括比佛利平地区（The Flats）和市政厅一带，属于税率区（TRA，tax rate area）2410。该区 2026-27 年度的总税率为 1.189084%，比 2025-26 年度的 1.199438% 略有下降。
1.189084% 的税率由哪些部分组成
| TRA 2410 税率中的各项 | 2026-27 税率 |
|---|---|
| 一般税（Prop 13） | 1.000000% |
| 比佛利山庄联合学区（BHUSD） | 0.093324% |
| 比佛利山庄市 | 0.043844% |
| 社区学院学区 | 0.043416% |
| 南加州大都会水务局（Metropolitan Water District） | 0.008500% |
| 合计 | 1.189084% |
1% 一般税之外的部分，都用于偿还选民批准的债务，这也是各个税率区总税率不同的原因。
市界另一侧的贝莱尔和霍尔姆比山税率如何
TRA 67 是洛杉矶市的一个税率区，其采样点分布在贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）和比佛利公园（Beverly Park）。该区 2026-27 年度的总税率为 1.185825%。洛杉矶学区这一项较高，市政这一项较低，两者几乎相互抵消。请以地块自己税单上的确切 TRA 为准，因为县政府的地图可能会把相邻地块划入不同的税率区。
直接摊派费用另外叠加
年度有担保税单（secured bill）会在按税率计算的税款之外，再加上直接摊派费用（direct assessments），例如专项摊派和地块收费。TRA 税率不包括这些费用，而且每个地块都不一样。我们没能找到比佛利山庄直接摊派费用的官方清单，所以请查看您要购买的地块的当期税单。
比佛利山庄 500 万、1,000 万和 2,500 万美元房屋的房产税
下表把 2026-27 年度税率套用在等于购买价的评估价值上，这正是新业主的起点。表中不含直接摊派费用。上方的估算工具会按您的价格做同样的计算。
| 评估价值 | 比佛利山庄（TRA 2410） | 洛杉矶市（TRA 67） | 比佛利山庄每期金额 |
|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $59,454 | $59,291 | $29,727 |
| $10,000,000 | $118,908 | $118,583 | $59,454 |
| $25,000,000 | $297,271 | $296,456 | $148,636 |
三个价位的年度税单
在 2,500 万美元这个价位，两个城市的税率差距每年约为 815 美元。再对比一次性的转让税：同一条市界线，在一笔 2,500 万美元的交易上价值 1,487,500 美元；我们的 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）与转让税指南有完整的计算。就房产税而言，在这个价位上，市界线带来的差别可以忽略不计。
自住房屋豁免能省多少
如果这栋房屋在 1 月 1 日是您的主要住所，自住房屋豁免（homeowners' exemption）可以从应税价值中减去 7,000 美元。按比佛利山庄的税率，每年约省 83 美元。只需提交一次 BOE-266 表格；金额不大，但符合条件就应申请。
Prop 13 如何限制每年的涨幅
根据第 13 号提案（Proposition 13），一般税为应税价值的 1%，基准年价值每年最多只能上涨 2%。以 1,000 万美元的税基为例，第二年的评估价值最多升至 1,020 万美元，1% 一般税最多增加 2,000 美元。只有在所有权变更或新建工程时，税基才会重新设定。
在比佛利山庄买房后的补充房产税单
购买房产或新建工程完工，都会触发补充评估（supplemental assessment）。补充评估额等于新的市场价值减去原来的评估价值，从事件发生后的下个月第一天起，按比例计算到 6 月 30 日。一次购买可能产生一到两张补充税单，与年度税单分开寄发。
补充税单如何计算
县政府用您的购买价减去卖方的评估价值，再按本财年剩余的月数对这部分差额征税。如果卖方已持有这栋房屋几十年，这部分差额几乎就是整个购买价。
一张补充税单的计算示例
假设您在 2026 年 11 月完成购买一栋 1,000 万美元的比佛利山庄房屋，而县政府对它的评估价值是 300 万美元。补充评估额就是 700 万美元。从 12 月 1 日按比例计算到 6 月 30 日，即 12 个月中的 7 个月，按 1.189084% 的税率，补充税约为 48,554 美元。
从 2027 年 7 月 1 日起，年度税单将按完整的 1,000 万美元计算：按今年的税率约为 118,908 美元。请用您自己的价格和卖方当期税单上的评估价值，把这个例子重新算一遍。
为重叠的税款预留现金
补充税单是在年度税单之外另行寄发的，请向贷款机构确认其按揭托管账户（escrow account）是否涵盖。请在第一年为这笔税款预留现金，和您可以在巨额贷款月供计算器中模拟的巨额贷款月供一起规划。
2026-27 年度洛杉矶县房产税何时缴纳
洛杉矶县财务与税务征收官（Treasurer and Tax Collector）计划在 2026 年 11 月 1 日之前寄出约 240 万张年度有担保税单。每张税单分两期缴纳。
2026-27 年度分期缴款日期
| 分期 | 应缴日期 | 逾期时间（当日下班后） |
|---|---|---|
| 第一期 | 2026 年 11 月 1 日 | 2026 年 12 月 10 日（星期四） |
| 第二期 | 2027 年 2 月 1 日 | 2027 年 4 月 12 日（星期一） |
2027 年 4 月 10 日是星期六，所以第二期的截止日顺延到 4 月 12 日星期一。
大额税单的滞纳罚金
逾期缴纳的分期款要加收 10% 的罚金，第二期逾期还要另加 10 美元手续费。以一栋 1,000 万美元的比佛利山庄房屋为例，一期 59,454 美元逾期，罚金约为 5,945 美元。因此值得在日历上设置提醒。
在线缴纳大额分期款
信用卡缴款每笔上限为 99,999.99 美元，手续费 2.22%；电子支票（eCheck）每笔上限为 2,500,000 美元。一栋 2,500 万美元的房屋，每期约 148,636 美元，超过信用卡上限，所以请计划使用电子支票或其他方式缴纳。
换房或继承时的 Prop 19 与房产税
第 19 号提案（Proposition 19）改变了业主换房或把房屋传给子女时，原本较低的 Prop 13 税基如何处理。在这个价位上它尤其重要，因为长期持有的税基可能只是市场价值的一小部分。
55 岁及以上业主换房
年满 55 岁或有严重残疾的业主，可以把经过调整的基准年价值（factored base year value）转移到加州任何地方的替代房屋上。替代房屋必须在出售原房后 2 年内购买或建成，这项权利最多可以使用三次。如果替代房屋的价格高于原房屋的市场价值，差额会加到转移过来的价值上。
父母转给子女
只有当房屋成为子女的主要住所时，子女才能保留父母较低的评估价值。对于 2025 年 2 月 16 日至 2027 年 2 月 15 日之间的转移，可排除的价值上限为经过调整的基准年价值加 1,044,586 美元。比佛利山庄的房屋价值往往是其旧税基的许多倍，超出这一上限的大部分价值都会被重新评估。相关申请必须在 3 年内提交，自住房屋豁免则须在 1 年内申请。
比佛利山庄市界两侧：房产税与转让税的对比
在比较比佛利山庄市内的房屋与贝莱尔或比佛利公园的房屋时，买家常以为每年的房产税是最大的差别。其实不是。两边每年的税率只差百分之零点零几，而一笔 1,000 万美元交易的一次性转让税，在比佛利山庄约为 11,000 美元，在洛杉矶市一侧则为 456,000 美元。我们的比佛利山庄与贝莱尔对比把这两项和市政服务、建筑规则放在一起比较。
两边税率逐项对比的差异在哪里
1% 一般税、社区学院这一项和水务局这一项，在两边完全相同。差别集中在两项上。比佛利山庄的地块承担较高的市政债务税（0.043844%，洛杉矶市为 0.012603%），而洛杉矶市的地块承担较高的学区税（洛杉矶学区为 0.121306%，比佛利山庄联合学区为 0.093324%）。这两项差异几乎相互抵消，所以两边的总税率才如此接近。
比佛利山庄市界线对业主真正改变了什么
市界线的影响体现在市政服务上。比佛利山庄有自己的消防局，设有三个消防站，被保险服务办公室（Insurance Services Office）评为一级（Class 1），并自行收取供水、污水和垃圾清运费用。比较两栋相距仅几百码的房屋时，这些费用值得和税单一起看。
比佛利山庄房产税买家核对清单
提交出价之前，请逐项完成这份清单。
出价之前
- 调出该地块的当期税单，查看它的 TRA 和直接摊派费用。
- 查出卖方的评估价值，用上文的方法估算您的补充税单。
- 把您的价格输入上方的估算工具，再加上直接摊派费用。
过户之后
- 如果这栋房屋在 1 月 1 日将是您的主要住所，请申请自住房屋豁免。
- 在日历上标出 12 月 10 日和 4 月 12 日，并规划好如何缴纳超过信用卡上限的分期款。
- 把房产税和其他日常开支放在一起看；我们的比佛利山庄生活成本指南列出了该市的供水、污水和垃圾清运费用。
读者核对：本页说明加州房产税的运作方式，不构成税务建议。请向注册会计师（CPA）或加州税务律师确认您的数字、豁免以及任何 Prop 19 申请，并向县估价官（Assessor）和财务与税务征收官核实该地块的税单。
比佛利山庄房产税常见问题
比佛利山庄的房产税率是多少？
2026-27 年度，比佛利山庄税率区 2410（涵盖中心区和平地区）的总税率为评估价值的 1.189084%。这包括 1% 的一般税，以及选民批准的学区、市政府、社区学院学区和南加州大都会水务局的债务税。直接摊派费用另外叠加，而且每个地块各不相同。
比佛利山庄一栋 1,000 万美元的房屋要缴多少房产税？
按 2026-27 年度 1.189084% 的税率，一栋评估价值 10,000,000 美元的房屋，每年约需缴纳 118,908 美元，分两期缴纳，每期约 59,454 美元。直接摊派费用另计。买房后的第一年，您还会收到一到两张补充税单，针对您的购买价与卖方评估价值之间的差额征税。
贝莱尔的房产税比比佛利山庄低吗？
略低。洛杉矶市的税率区 67，采样点分布在贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特和比佛利公园，2026-27 年度税率为 1.185825%。一栋 10,000,000 美元的房屋，每年约比按比佛利山庄税率少缴 326 美元。请以地块税单上的确切税率区为准。
什么是补充房产税单？
您买下一栋房屋后，县政府会按您的购买价重新评估。补充税单针对超出卖方评估价值的那部分增值征税，从购买后的下个月第一天起计算到 6 月 30 日。一次购买可能产生一到两张补充税单，它们是在常规年度税单之外另行寄发的。
洛杉矶县房产税什么时候缴纳？
2026-27 年度，第一期应于 2026 年 11 月 1 日缴纳，2026 年 12 月 10 日下班后即为逾期。第二期应于 2027 年 2 月 1 日缴纳，2027 年 4 月 12 日下班后即为逾期。逾期的分期款要加收 10% 的罚金，第二期逾期还要另加 10 美元手续费。
Prop 13 允许房产税每年上涨多少？
第 13 号提案一般将房产基准年价值的年涨幅限制在 2% 以内。一般税为该应税价值的 1%，再加上选民批准的债务税率。只有在所有权变更或新建工程时，税基才会重新设定为市场价值，这就是为什么新买家的税单可能远高于卖方的税单。
我能把较低的房产税基转移到比佛利山庄的房屋上吗？
根据第 19 号提案，年满 55 岁或有严重残疾的业主，可以把经过调整的基准年价值转移到加州任何地方的替代房屋上，最多三次，前提是在出售原房后 2 年内购买或建成新房。如果新房价格高于旧房的市场价值，差额会加到转移过来的税基上。
资料来源
- 洛杉矶县审计主计长：各税率区（TRA）税率（TRA 2410 与 TRA 67，2026/2027 财年）
- 洛杉矶县估价官 GIS：税率区图层
- 加州平衡委员会（BOE）：第 29 号出版物《加州房产税概览》（2025 年 3 月）
- 加州平衡委员会：补充评估
- 加州平衡委员会：自住房屋豁免
- 加州平衡委员会：第 19 号提案
- 加州平衡委员会：致估价官函 2025/009 号
- 洛杉矶县财务与税务征收官：2026-27 年度有担保房产税单附页
- 洛杉矶县财务与税务征收官：新闻稿，2026 年 10 月 1 日
- 比佛利山庄市：关于消防局
- 比佛利山庄市：消防站
- 比佛利山庄市：2026-27 财年税费收费表
- 洛杉矶县登记处/县书记官：契据过户税
- 洛杉矶市财政办公室：房地产过户税与 Measure ULA 常见问题