加州 FAIR Plan（加州公平保险计划，州政府设立的最后保险人）的住宅保单每个地点最高承保 300 万美元，其住宅保单只承保火灾、烟熏等列明风险。对于比佛利山庄（Beverly Hills）或贝莱尔（Bel Air）价值 500 万美元以上的山坡住宅，FAIR Plan 最多只能作为火灾这一层，其余保障必须来自差异条件保单（Difference in Conditions）或私营保险公司，而且您需要在产权托管（escrow）结束前把它们安排妥当。
您正在购买或持有一栋高价值的山坡住宅，想知道 FAIR Plan 能否承保，以及上面还需要叠加哪些保单。
概览
| FAIR Plan 住宅保额上限 | 每个地点 300 万美元（加州保险局） |
|---|---|
| FAIR Plan 住宅保单 | 仅承保列明风险，如火灾、雷击、内部爆炸和烟熏 |
| 比佛利山庄火灾危险区 | 日落大道（Sunset Boulevard）以北及其以南几个街区属于极高火灾危险区（比佛利山庄市） |
| 灌木清理检查 | 比佛利山庄极高火灾危险区内的每处房产，每年 4 月 1 日起检查 |
| 保险公司承保承诺规则 | 在野火受困地区达到其全州市场份额的 85%（加州保险局法规，2024 年 12 月） |
| 比佛利山庄消防局 | ISO 1 级 |
为什么加州 FAIR Plan 的 300 万美元上限对比佛利山庄山坡住宅至关重要
FAIR Plan 是加州的最后保险人，加州保险局将其住宅保额上限定为每个地点 300 万美元。对大型山坡住宅而言，这个上限是关键。如果房屋本身需要超过 300 万美元的保障，无论您愿意付多少保费，FAIR Plan 都无法承保超出的部分。
我们的看法是：对于日落大道以北价值 500 万美元以上的房子，应把 FAIR Plan 当作多层保障中的一层，而绝不是全部保单。这里要看的不是您的购房价格，而是重建成本，而一栋大型定制住宅仅重建费用就可能超过 300 万美元。在依赖任何单一保单之前，请先向您的保险经纪人或估价师要一份重建估算。
市场价值与 FAIR Plan 保额是两个不同的数字
90210 邮编区的成交价包含了土地、景观和地段，而这些都不会被烧毁。和所有房屋保额一样，FAIR Plan 的保额只针对建筑本身。因此，一栋坐落在高价地块上的 500 万美元住宅可能在上限之内，而一栋以新建建筑为主要价值的 500 万美元住宅则可能超出。先拿到重建成本，再看上限落在哪里。
FAIR Plan 上限对一处 1,000 万美元庄园意味着什么
价值 1,000 万美元及以上的房产，仅房屋本身所需的保障，往往就超过 FAIR Plan 层面一张保单所能提供的额度。实际结果是：由 FAIR Plan 火灾保单承担前 300 万美元的房屋保障，其余部分由其他保险承担。这意味着不止一张保单、不止一个续保日期，一旦出事还要走不止一套理赔流程。
FAIR Plan 承保什么、不承保什么
FAIR Plan 的住宅保单只赔付保单列明原因造成的损失，核心是火灾、雷击、内部爆炸和烟熏。FAIR Plan 本身也建议房主另行购买差异条件保单、洪水保险或地震保险，以获得更全面的保障。
加州保险局表示，一种更全面的 FAIR Plan 住宅保单选项（将增加水损、责任、盗窃和临时生活费用保障）仍在推进中。在它推出之前，下表中的缺口需要您自己补上。
| 风险 | FAIR Plan 住宅保单 | 保障通常来自 |
|---|---|---|
| 火灾、雷击、烟熏 | 承保（列明风险） | FAIR Plan，每个地点最高 300 万美元 |
| 水损、盗窃 | 不在列明风险保单范围内 | 差异条件保单 |
| 个人责任 | 不包括 | 差异条件保单或单独的责任险 |
| 损失后的生活费用 | 基本住宅保单不包括 | 差异条件保单 |
| 洪水 | 不承保 | 单独的洪水保单 |
| 地震 | 不承保 | 单独的地震保单 |
与 FAIR Plan 并行的差异条件保单
差异条件保单（Difference in Conditions，简称 DIC）由私营保险公司签发，用来承保 FAIR Plan 不保的部分。有了这一层，只保火灾的保单才能组合成接近完整的房主险。请向保险经纪人问清，DIC 能否同时承保超出 FAIR Plan 300 万美元的房屋保障，因为大房子产生的正是这个缺口。
地震和洪水需要单独决定
FAIR Plan 和一般的 DIC 都不是地震保单。对于带挡土墙和地下室的山坡地块，地震保障需要单独报价，也有自己的免赔额。请在索取火灾报价的同时，要求对方书面提供地震报价，这样您比较的才是完整的年度成本。
为 500 万美元以上的房子在 FAIR Plan 之上叠加保障
合理的做法是从底层逐层搭建。先做重建估算，然后先向私营市场询价，只有拿不到私营报价时才转向 FAIR Plan。如果火灾部分由 FAIR Plan 承担，DIC 和任何超额保障就叠加在上面。
先问私营市场，再考虑 FAIR Plan
FAIR Plan 是为自愿市场不愿承保的房主而设的。如果有私营保险公司愿意承保整栋房子，一张保单比多层组合更容易管理。我们在这里不点名任何保险公司：哪些公司在某个峡谷承保会不断变化，而且我们无法从官方来源确认任何高价值承保商目前在加州的立场。持牌保险经纪人可以告诉您这个月有谁在您所在的街道承保。
一栋 1,200 万美元贝莱尔山坡住宅的叠加示例
假设一栋房子经估价师评估，重建成本超过 300 万美元。FAIR Plan 承保火灾，最高 300 万美元。DIC 保单补上水损、盗窃、责任和生活费用，以及它愿意在 FAIR Plan 之上承保的房屋保障。地震是第三份报价。这意味着要预算三份保费，而我们不估算其中任何一份，因为保费取决于房子本身、周边灌木植被和保险公司。请以正式报价为准，并把它们加入我们比佛利山庄持有成本页面上的年度费用中。
贷款与保险证明
如果您需要贷款，请尽早问清贷款机构要求多少房屋保障，以及是否接受 FAIR Plan 保单加 DIC 的组合。这一点对交易时间表的影响可能比利率更大。贷款方面的其他内容，请看我们的比佛利山庄买家巨额贷款指南。
比佛利山庄和贝莱尔的火灾危险区：房屋为何转向 FAIR Plan
比佛利山庄市表示，日落大道以北的区域，加上其以南的几个街区，属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone）。该市于 2025 年 3 月 24 日公布了其地方责任区内的火灾危险区地图，依据的是 CAL FIRE（加州林业及消防局）2025 年的数据。
我们还在该区域选取了若干采样点，查阅了洛杉矶县于 2025 年 8 月 21 日修订的火灾风险图层。各采样点的结果如下。请把它当作查找方向的参考，而不是任何具体地址的结论：在依赖它之前，请在官方地图上查询您自己的地块。
| 区域（采样点） | 所属城市 | 采样点所在风险区 |
|---|---|---|
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）及日落大道以北的比佛利山庄 | 比佛利山庄 | 极高 |
| 市政厅附近的比佛利平地区（The Flats） | 比佛利山庄 | 未划区（非荒野地带） |
| 霍尔姆比山（Holmby Hills） | 洛杉矶 | 极高 |
| 贝莱尔 | 洛杉矶 | 极高 |
| 比佛利克雷斯特（Beverly Crest） | 洛杉矶 | 极高 |
| 比佛利公园（Beverly Park） | 洛杉矶 | 极高 |
比佛利山庄：日落大道以北与平地区的对比
平地区的采样点显示未划区，而山坡上的采样点显示为极高。这条分界线穿过同一座城市，往往还在同一个邮编区之内。这也是为什么特劳斯代尔庄园的房子和比佛利平地区的住宅售价可能相近，保险情况却大不相同。
4 月 1 日起的灌木清理检查
比佛利山庄消防局每年 4 月 1 日起，会对极高火灾危险区内的每处房产进行灌木清理检查。请向卖方索取最近一次的检查结果。良好的记录并不决定保费，但保险公司可能会要求查看这份文件；如果检查未通过，则应在确定保单之前先整改。
洛杉矶市一侧：贝莱尔、霍尔姆比山和比佛利克雷斯特
CAL FIRE 于 2025 年 3 月 24 日发布了南加州（包括洛杉矶市）2025 年建议火灾危险区地图。洛杉矶消防局指出，该市必须通过条例采纳这些地图，并且不能降低州政府划定的风险等级。如果您关注的是贝莱尔或霍尔姆比山的某个地址，请在官方地图上查看该地块的风险等级。
可持续保险战略与 FAIR Plan 的未来
加州保险局的可持续保险战略（Sustainable Insurance Strategy）是州政府推动房主从 FAIR Plan 回到私营保险公司的计划。其 2023 年至 2024 年的措施包括：保险公司在野火受困地区的承保承诺、关于巨灾模型的规则，以及一项再保险法规。
85% 市场份额承诺
根据 2024 年 12 月公布的法规，房屋保险公司在野火受困地区承保的保单至少要达到其全州市场份额的 85%。未达到该水平的保险公司，必须每两年将差距缩小 5%，直至达标。对于山坡房主来说，这意味着每次续保都应该向私营市场询价，而不是默认 FAIR Plan 会一直是唯一选择。
2025 年首个野火模型审查
2025 年，加州保险局完成了对首个前瞻性野火巨灾模型（Verisk 美国野火模型）的审查，随后开始受理保险公司承诺在 FAIR Plan 之外承保更多保单的费率申报。这既会影响能否投保，也会影响价格：重新回来的私营保单，价格可能比当初离开时更高。
我们没有找到官方记录显示 2026 年有哪些保险公司借这些规则重返西区（Westside）山地，所以我们不列出任何公司。请向您的保险经纪人了解，哪些承保商已按新规则申报并在您所在区域承保。
2025 年洛杉矶大火给 FAIR Plan 带来的变化
帕利塞兹大火（Palisades）和伊顿大火（Eaton）都在 2025 年 1 月 7 日起火。以下是 CAL FIRE 在各次火灾事件页面上公布的官方数据。
| 火灾 | 英亩 | 被毁建筑 | 受损建筑 | 确认平民死亡人数 |
|---|---|---|---|---|
| 帕利塞兹（CAL FIRE，2026 年 4 月 9 日更新） | 23,448 | 6,845 | 975 | 12 |
| 伊顿（CAL FIRE，2026 年 8 月 6 日更新） | 14,021 | 9,419 | 1,076 | 19 |
2025 年大火后 FAIR Plan 支付的理赔
截至 2025 年 2 月，FAIR Plan 报告已就帕利塞兹和伊顿火灾理赔向保单持有人支付超过 9.14 亿美元，其中包括预付款。它还请求保险专员批准向为其提供支持的认可保险公司进行摊派。FAIR Plan 由私营市场支撑，因此 FAIR Plan 的巨额损失也会变成这些保险公司共同承担的成本。
如果您现在买房，这意味着什么
卖方现有的保单几乎说明不了您能拿到什么条件。请在附带条件期（contingency period）内，带着重建估算，以您自己的名义去询价。如果无法以您能接受的条件确定保单，您就有理由趁仍有退路时重新谈判或退出交易。
买房之前：比佛利山庄加州 FAIR Plan 与保险核对清单
在山坡住宅的购买中，保险是唯一一项交房后无法补救的成本。请在附带条件期内逐项完成这份清单，并把答案与您的比佛利山庄房产税和转让税数据放在一起。
- 在官方地图上查询该地块的火灾危险区。不要依赖邮编或挂牌描述。
- 请估价师或您的保险经纪人提供建筑的重建估算。
- 先请持牌保险经纪人向私营市场询价，必要时再询问 FAIR Plan 和差异条件保单。
- 单独索取地震和洪水报价。
- 向卖方索取最近一次灌木清理检查结果，以及他们愿意披露的任何保险理赔记录。
- 在解除附带条件之前，向贷款机构确认它接受哪些保单。
咨询持牌保险经纪人
本页解释 FAIR Plan 和州政府规则如何运作。这不构成保险建议，我们也不估算保费或推荐保险公司。加州持牌保险经纪人可以为您的房子报价；如果日后理赔发生争议，律师可以审阅保单条款。如果您希望找一位熟悉这一带山区的本地经纪人，请看我们推荐的比佛利山庄经纪人页面上介绍的经纪人。
比佛利山庄房主关于加州 FAIR Plan 的常见问题
加州 FAIR Plan 对一处住宅的保额上限是多少？
加州保险局表示，FAIR Plan 提供的住宅保单每个地点最高 300 万美元，商业保单每个地点最高 2,000 万美元。对于大型山坡住宅，这意味着 FAIR Plan 只能承担前 300 万美元的房屋保障，超出的部分必须来自其他保单，例如差异条件保单或私营保险公司。
加州 FAIR Plan 不承保哪些风险？
FAIR Plan 住宅保单只承保列明的损失原因，如火灾、雷击、内部爆炸和烟熏。它不包括水损、盗窃、责任和生活费用，这也是 FAIR Plan 建议同时购买差异条件保单的原因。洪水和地震需要各自单独的保单。加州保险局表示，更全面的 FAIR Plan 选项仍在推进中。
比佛利山庄属于极高火灾危险区吗？
部分属于。比佛利山庄市表示，日落大道以北的区域，加上其以南的几个街区，属于极高火灾危险区。我们在市政厅附近平地区查看的一个采样点，在县级地图上未被划区。请在官方地图上查询您自己的地块，不要依赖邮编或挂牌信息。
贝莱尔属于极高火灾危险区吗？
在我们查看的采样点上，是的。洛杉矶县于 2025 年 8 月 21 日修订的火灾风险图层显示，贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特和比佛利公园的采样点均为极高。风险区可能因地块而异，所以在购买或续保之前，请在官方地图上查询确切地址。
比佛利山庄的房屋保险要花多少钱？
我们不估算保费。保费取决于房子本身、重建成本、火灾危险区、灌木清理情况以及哪家保险公司愿意承保；大型山坡住宅可能需要好几张保单。请在附带条件期内向持牌保险经纪人索取书面报价，并把它们与房产税和市政公用事业费用一起计入您的年度成本。
什么是可持续保险战略？
这是加州保险局推动私营保险公司重返高风险地区的计划。根据 2024 年 12 月公布的法规，房屋保险公司在野火受困地区的承保量不得低于其全州市场份额的 85%，未达标者每两年提高 5%，直至达标。加州保险局于 2025 年完成了首个野火模型审查。
FAIR Plan 为 2025 年洛杉矶大火赔付了多少？
FAIR Plan 在 2025 年 2 月报告称，已就帕利塞兹和伊顿火灾理赔向保单持有人支付超过 9.14 亿美元，其中包括预付款。它还请求保险专员批准向认可保险公司进行摊派。CAL FIRE 统计，帕利塞兹大火摧毁了 6,845 座建筑，伊顿大火摧毁了 9,419 座建筑。
资料来源
- 加州保险局：California FAIR Plan
- California FAIR Plan：住宅保单（Dwelling Policy）
- 加州保险局：关于可持续保险战略法规的新闻稿（2024 年 12 月）
- 加州保险局：Reform made real（2025 年）
- 加州保险局：可持续保险战略进展（2023-2024）
- 比佛利山庄市：什么是极高火灾风险区，范围在哪里？
- 比佛利山庄市：灌木清理计划
- 比佛利山庄市 GIS：地方责任区火灾风险区地图（2025 年 3 月 24 日）
- 洛杉矶县 GIS：火灾风险区（LRA）图层
- 洛杉矶消防局：2025 年 CAL FIRE 火灾风险区地图建议
- CAL FIRE：帕利塞兹大火事件页面
- CAL FIRE：伊顿大火事件页面
- California FAIR Plan：采取措施筹集资金支付洛杉矶火灾理赔
- 比佛利山庄市：关于消防局