比佛利山庄豪宅指南（Luxury Beverly Hills Homes）是一份关于比佛利山庄及西区（Westside）各高端社区豪宅的独立指南。它是信息服务，不是房地产经纪公司。每个数字都注明了日期和来源，通过本站发出的咨询会转给一位推荐的持牌经纪人。
在把本站的数字用于决策之前，您想知道这份指南由谁制作、它的数字有多可信。
谁在运营比佛利山庄豪宅指南
本站是一个独立的信息服务，专门介绍比佛利山庄及其周边西区各社区的豪宅和超豪宅。我们发布指南、数据和计算实例。我们不是房地产经纪公司，不持有房地产执照，也不挂牌、带看或出售任何房屋。
是信息服务，不是经纪公司
本站每个页面都以指南编辑部的口吻撰写。页面上的“我们”，指的是负责研究和编辑这份指南的人，从来不是某位经纪人在描述一笔交易。我们不代表买方或卖方，本站任何内容都不构成买卖房产的要约。与本站有关的唯一一位持牌经纪人，只在一个页面上出现，即我们的比佛利山庄推荐经纪人简介，另外按加州规定，他的执照和所属经纪公司信息会显示在页脚。
我们也不隶属于任何政府机构。本站与比佛利山庄市、洛杉矶市或洛杉矶县都没有关系，尽管我们的大部分事实都来自它们公开发布的记录。
为什么这份指南围绕城市界线展开
大多数关于比佛利山庄房地产的文章，都把 90210 这个地址当作同一个市场。其实不是。美国人口普查局的数据显示，90210 邮编区有 60.5% 的土地位于洛杉矶市境内，对于一套仍然使用比佛利山庄邮寄地址的房子来说，这会改变它的房产转让税、建筑规范和所属学区。我们之所以围绕这条线来编写指南，是因为在过户时，它影响的金额几乎超过任何一栋房子的其他单项因素。我们的洛杉矶豪宅税指南展示了一宗 500 万、1,000 万和 2,000 万美元交易在两侧的差额。
指南覆盖比佛利山庄及西区的哪些内容
这份指南覆盖比佛利山庄市，以及买家通常会一并搜索的各个社区。每个社区都有自己的页面，写明它属于哪个城市、适用哪些规则，以及有哪些可用的数据。
我们覆盖的地区
- 比佛利山庄市境内：比佛利平地区（The Flats）、特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）和市内其他区域，汇总在我们的比佛利山庄房屋出售指南中。
- 位于洛杉矶市、但使用比佛利山庄或西区地址的地区：比佛利公园（Beverly Park）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）、比佛利山庄邮局区（BHPO）、穆赫兰庄园（Mulholland Estates）。比佛利岭庄园（Beverly Ridge Estates）也有单独的页面。
- 洛杉矶市的大型庄园区：贝莱尔（Bel Air）和霍尔姆比山（Holmby Hills）。
- 隐山（Hidden Hills），这是一座独立的门禁城市，与卡拉巴萨斯（Calabasas）共用 91302 邮编，因为同一价位的买家常拿它来直接比较。
我们解释的成本
除了地区，我们还为这个价位上会发生变化的每一项成本各写一份指南：Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）、比佛利山庄房产税、巨额贷款（jumbo loan）、保险与 FAIR Plan，以及外国卖家的 FIRPTA 预扣税。每个主题只有一个主页面，其他页面链接到它，而不是重复它的内容。凡是可以计算的成本，页面上都配有计算器，方便您算出自己的数字。
每个页面如何研究和标注日期
本站的每个页面都是根据一小组事实文件编写的，每份文件都对应一个公开发布的来源。作者不能加入这些文件里没有的数字。如果我们无法确认某件事，就不写，或者把它变成一项您可以自己去核实的检查。
优先使用一手来源
对于规则和边界，我们直接去找制定它们的机构：比佛利山庄市政法规和市政府页面、洛杉矶市规划局、洛杉矶市财政局、县登记处和县审计长、人口普查局、美国国税局（IRS）和加州特许经营税务委员会（Franchise Tax Board），以及两个学区。见诸报道的成交均来自具名的新闻媒体，我们写成“据某媒体某月报道”。完整的来源清单以及每个来源的用法，请见我们的研究方法。
每个页面都标有日期
每个页面都显示最后更新的日期。在页面内部，市场数字标有各自的月份，例如“Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月”；年度数字则写明适用年份或生效日期，例如 2026 年 7 月 1 日起生效的 Measure ULA 门槛。当某个来源发布新一个月的数据或新一年的税率时，我们会同时更新数字和页面日期。
我们刻意不写的内容
对于见诸报道的成交，我们从不公布街道地址或门牌号，也从不描述某个街区住着什么人。我们不说任何地区安全或不安全，也不说某套房子划入某所学校；我们只写出学区名称，并链接到学区自己的查询工具。名人购房只有在知名媒体报道过的情况下才会出现，并注明媒体和日期。
比佛利山庄市场数据从哪里来
本站的价格来自三组公开数据，每组数据出现时都有标注。Zillow 房屋价值指数给出一个城市、邮编区或 Zillow 自行划定的社区中处于中间三分之一的房屋的典型房屋价值。Redfin 数据中心给出每月的成交价中位数、成交数量和在售天数。房地美（Freddie Mac）的每周调查给出 30 年期抵押贷款的平均利率。
这些数据都无法给单独一座庄园定价，我们也会在相关页面上说明这一点。Zillow 没有比佛利公园、霍尔姆比山或穆赫兰庄园的数据序列，所以这些页面显示的是所在邮编区的数据，并标明这是邮编区数字。对于 2,000 万美元以上的交易，我们依靠见诸报道的成交，而不是平均值，因为几宗过户就能让某个月的中位数大幅摆动。我们的比佛利山庄房地产市场页面完整列出了月度数据。
推荐经纪人是如何选出的
本站推荐一位房地产经纪人：Christie's International Real Estate Southern California 的 Michael J. Chen。他的简介以及我们核实过的有关他的信息，见比佛利山庄豪宅经纪人页面。
推荐一位经纪人之前我们核查什么
- 有效的加州房地产局（DRE）执照，且没有公开的纪律处分记录。他的销售员执照于 2003 年 9 月签发，DRE 查询显示没有任何纪律处分。
- DRE 记录上的责任经纪人和办公室。其责任经纪人的办公室位于比佛利山庄的 North Camden Drive。
- 在本指南所覆盖价位上的公开成交记录，取自他的经纪公司简介和他本人的网站，每一项都注明来源。
- 哪些数字属于他本人，哪些属于团队或经纪公司。经纪人网站上显示的团队总数，不会被当作他个人的记录。
推荐经纪人做什么
当您通过本站的表单发送有关买房或卖房的问题时，问题会转给推荐经纪人，由他直接与您联系。他不撰写本指南的页面，本指南也不代表他发言。您可以使用本指南而不联系他，也可以自由选择与任何一位经纪人合作。如果您想要一份比较经纪人时可以问的问题清单，比佛利山庄购房指南列出了该问些什么。
更正政策
如果本站的某个数字、日期、规则或名称有误，请发邮件至 hello@luxurybeverlyhillshomes.com。请告诉我们是哪个页面、哪一句话，如果有的话，也请附上能证明正确事实的来源。
更正如何处理
我们会对照一手来源核查您的说法。如果页面有误，我们会予以更正，更新页面日期，并同时更正中文版本。如果是来源本身发生了变化，比如新一年的税率，我们会更新数字及其生效日期。如果两种说法我们都无法确认，我们会删除这一说法，而不是去猜测。
语言与本指南的局限
每个页面都同时以英文和简体中文发布。中文页面位于 /zh/ 之下，与对应的英文页面结构相同，数字、日期和来源也都相同。买家习惯用英文搜索的专有名词，例如 Measure ULA、FIRPTA、Prop 13 和街道名称，在中文正文中保留英文。在任何页面顶部使用语言切换按钮，就可以在两个版本之间切换。
本站任何内容都不构成税务、法律、保险或贷款建议。这些指南解释规则如何运作，好让您提出更有针对性的问题。在根据某个税务或法律问题采取行动之前，请先向了解您具体情况的注册会计师（CPA）、律师或持牌经纪人确认。
关于比佛利山庄豪宅指南：常见问题
比佛利山庄豪宅指南是房地产经纪公司吗？
不是。比佛利山庄豪宅指南是一个信息服务，发布有关比佛利山庄及附近社区豪宅的指南和数据，但它不持有房地产执照，不挂牌任何房屋，也不代表任何买方或卖方。与本站有关的唯一一位持牌经纪人，只在推荐经纪人页面和页脚中列出。
我通过本站发送咨询后，谁会回复？
有关买房或卖房的问题会转给推荐经纪人，即 Christie's International Real Estate Southern California 的 Michael J. Chen，由他直接与您联系。有关指南本身的问题和更正请求，则由编辑通过 hello@luxurybeverlyhillshomes.com 处理。您不必联系任何人，也可以使用本站的每一个页面和工具。
本站的价格有多新？
每个数字都标有各自的月份或生效日期。典型房屋价值来自 Zillow 的月度指数，成交价来自 Redfin 的月度数据，抵押贷款利率来自房地美的每周调查。税收门槛和税率会写明适用年份。当来源发布新数据时，我们会同时更新数字和页面日期。
如何报告页面上的错误？
请发邮件至 hello@luxurybeverlyhillshomes.com，写明页面、出错的句子，如果有的话再附上正确事实的来源。我们会对照一手来源核查，同时改正英文和中文页面，并更新页面日期。如果两种说法都无法确认，我们会删除这一说法。
本站和比佛利山庄市政府有关系吗？
没有。比佛利山庄豪宅指南与比佛利山庄市、洛杉矶市或洛杉矶县均无隶属关系。我们依据的是它们公开发布的记录，例如市政法规、税率表和人口普查文件，并在每个页面的来源列表中链接到原始文件。
这份指南有中文版吗？
有。每个页面都有位于 /zh/ 之下的简体中文版本，章节、数字、日期和来源都与英文页面相同。买家习惯用英文搜索的名称，例如 Measure ULA、FIRPTA 和街道名称，保留英文。每个页面顶部的语言切换按钮可以在两个版本之间切换。
本站提供税务或法律建议吗？
不提供。这些指南根据公开的规则和税率，解释房产转让税、房产税、FIRPTA 预扣税和贷款限额是如何运作的。您自己的情况取决于我们看不到的细节，所以在采取行动之前，请先向注册会计师（CPA）、律师或持牌经纪人确认任何税务或法律问题。