比佛利山庄（Beverly Hills）的新建公寓大楼很少：位于 9200 Wilshire、共 54 套住宅的 Mandarin Oriental Residences，在 2021 年宣布时被称为该市十年来第一栋新建公寓。比佛利山庄不在 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）的征收范围内，所以在这里成交一套 1,100 万美元的顶层豪宅，可以省下同样交易在洛杉矶一侧要缴的 $654,500 市转让税。关于单栋大楼的公开数据很少，下文会说明哪些我们能核实、哪些不能。
您正在决定是在比佛利山庄买一套公寓或顶层豪宅，还是买洛杉矶市界另一侧的大楼，需要知道有哪些大楼、市界会带来多少成本，以及出价之前要核查什么。
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
比佛利山庄在售公寓：2026 年的市场是什么样
比佛利山庄的公寓市场规模很小，围绕着几栋有名的大楼展开。新的供应大约十年才出现一次，而最新的项目都冠有酒店品牌。这使得每栋大楼都自成一个市场，也使得整个邮编区的数字很难用来判断某一套房子。
哪些我们能核实，哪些不能
我们能从开发商新闻稿和行业媒体中确认三个品牌项目，详见下文。对于威尔希尔大道（Wilshire Boulevard）沿线的老公寓大楼，我们无法从官方或媒体来源核实其成交记录、业主协会（HOA）费用或单元数量，所以没有列出。您在别处看到的任何大楼层面的数字，都请先与县政府记录核对，再作参考。
混合了公寓和独栋住宅的邮编数据
根据人口普查局 2020 年邮编与地名对照文件，邮编 90211 和 90212 几乎完全位于比佛利山庄市境内。Redfin 的数字涵盖所有住宅成交，包括独栋住宅和公寓，所以请把它们当作背景参考，而不是公寓价格。
| 邮编 | Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月 | Redfin 中位成交价，2026 年 9 月 | Redfin 成交挂牌比 |
|---|---|---|---|
| 90211 | $2,240,826 | $2,050,398（20 笔成交） | 96.8% |
| 90212 | $2,387,249 | $3,249,045（16 笔成交） | 96.1% |
全市的整体情况，请看我们的比佛利山庄房地产市场报告；各邮编覆盖的范围，请看我们的邮编指南。
比佛利山庄的新建公寓大楼
以下是我们能确认的三个品牌公寓项目。下面按买家实际面对的三种选择分组：一栋全新的独立大楼、一个大型综合园区，或是位于营业中酒店之上的住宅。
9200 Wilshire 的 Mandarin Oriental Residences
SHVO 在 2021 年 9 月宣布推出 Mandarin Oriental Residences, Beverly Hills：在一个 323,000 平方英尺的开发项目中建造 54 套住宅，由 Deutsche Finance America 提供融资，并被宣传为比佛利山庄十年来第一栋新建公寓。人口普查局地理编码器将 9200 Wilshire Boulevard 定位在比佛利山庄市境内，所以这里的成交不适用 Measure ULA。请向销售中心询问目前的竣工进度和已登记的公寓规划图（condominium plan）。
One Beverly Hills 的 Aman 住宅
据 Construction Dive 2024 年报道，由 Cain International 和 OKO Group 在威尔希尔大道与圣莫尼卡大道（Santa Monica Boulevard）交汇处 17.5 英亩地块上开发的 One Beverly Hills，包括两栋住宅大楼、不到 200 套 Aman 品牌公寓、一座拥有 78 间套房的 10 层 Aman 酒店、一个 100,000 平方英尺的 Aman 会所，以及 10 英亩的开放空间。它连接比佛利希尔顿酒店（Beverly Hilton）和华尔道夫酒店（Waldorf Astoria）。最终的单元数量请以项目的登记文件为准。
Montage 酒店之上的 Montage Residences
Montage Residences Beverly Hills 由 Montage Beverly Hills 酒店之上的 20 套住宅组成。2012 年 5 月，PR Newswire 发布的新闻稿称尚余六套，面积从 2,825 到 5,761 平方英尺，价格从 $6,325,000 到 $16,450,000。这是我们手头唯一经过核实的比佛利山庄品牌公寓价格区间，而且已经是 14 年前的数据了。
三者有一个共同点：品牌名称并不能说明每月要付多少费用。请仔细阅读预算，看清哪些服务包含在管理费里，哪些需要您单独付费。
比佛利山庄顶层豪宅：价格记录说明了什么
搜索比佛利山庄顶层豪宅，搜到的大多是只列挂牌价的房源页面。在我们的资料来源中，有信誉的媒体报道过的顶层豪宅实际成交很少，所以我们只讲记录能支持的内容。
2012 年 Montage 的价格区间
2012 年 Montage 价格区间的最高价，即面积最大 5,761 平方英尺、售价 $16,450,000，是我们资料中经过核实的比佛利山庄最高公寓价格。请不要把它当作当前价格；它的用处是让您看到，即使在当时，品牌公寓的顶端价格也远高于各邮编的中位数。
比佛利山庄市外那套 3,600 万美元的顶层豪宅
Redfin 2026 年 6 月的全美最贵成交报告中，包括一套位于比佛利山庄隔壁西好莱坞（West Hollywood）的 3,600 万美元顶层豪宅。这说明在洛杉矶西区，成交价达到独栋豪宅水平的顶层豪宅确实存在，但它不能说明比佛利山庄任何一栋大楼的情况。这一价位的独栋住宅，请看我们整理的洛杉矶成交价最高的房屋。
公寓转让税：比佛利山庄对比洛杉矶一侧
威尔希尔大道从比佛利山庄一直延伸到洛杉矶，两侧的大楼看起来可能相差无几。地址为 Los Angeles 90024 的大楼位于洛杉矶市境内，适用 Measure ULA。2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，超过 540 万美元的 ULA 为 4%，1,090 万美元及以上的为 5.5%，均按全价计征，并叠加在 0.45% 的基本税之上。比佛利山庄的成交只缴县政府每 1,000 美元 1.10 美元的转让税，不缴 ULA。
| 公寓成交价 | 洛杉矶：市税 + 县税 | 比佛利山庄：县税 |
|---|---|---|
| $2,000,000 | $11,200 | $2,200 |
| $6,000,000 | $273,600 | $6,600 |
| $11,000,000 | $666,600 | $12,100 |
| $16,450,000 | $996,870 | $18,095 |
比佛利山庄市政法规有一条单独的转让税条款，我们无法确认其税率，所以请向产权托管公司（escrow）确认是否需要缴纳市级税款。
两侧各一套 600 万美元的公寓
以 600 万美元成交，洛杉矶一侧的公寓要缴 $267,000 的市税，其中大部分是 ULA，另外向县政府缴 $6,600。同样的价格在比佛利山庄只缴县税部分。在比佛利山庄一侧，转让税大约少 $267,000，由合同约定的一方承担。
两侧各一套 1,600 万美元的顶层豪宅
按 2012 年 Montage 的最高价 $16,450,000 计算，在洛杉矶成交按现行税率要缴 $978,775 的市税。如果您可能在几年内卖出，请把这个数字和两栋大楼之间的任何价差放在一起比较。我们的洛杉矶豪宅税计算器可以算其他价格。
在比佛利山庄持有公寓：HOA、保险、房产税与贷款
比佛利山庄一套公寓的每月成本来自四笔账单。其中两笔我们可以给出公开的费率，另外两笔取决于具体大楼。
HOA 管理费与储备金
我们不公布 HOA 管理费，因为我们无法核实任何一栋大楼的数字。请向 HOA 索取当前预算、最新的储备金研究报告（reserve study）、任何待定的特别摊派费用，以及大楼总保单。在酒店品牌大楼里，还要问清管理费包含哪些酒店服务。
公寓单元的保险
先问 HOA 的总保单覆盖哪些内容，再用您自己的保单补足缺口。加州 FAIR Plan 的住宅保险最高只承保 300 万美元，而且只承保火灾和烟熏等列明的风险。我们的比佛利山庄住宅保险指南解释了如何分层投保。
公寓的房产税
比佛利山庄中心区的税率区 2410（Tax Rate Area 2410），2026-27 年度税率为 1.189084%，未计入直接摊派费用。以 600 万美元的购房价计算，每年约 $71,300。请查看该单元自己税单上的 TRA，并预计买房后会收到一张补充税单。房产税估算器可以按您的价格计算。
公寓的巨额贷款
超过 $1,249,125（2026 年洛杉矶县单户住宅的合规贷款上限）的贷款都属于巨额贷款（jumbo loan）。2026 年 10 月 29 日，房地美（Freddie Mac）的 30 年固定利率平均为 7.24%；这项调查覆盖的是合规贷款，巨额贷款的定价可能不同。按这个利率，400 万美元贷款每月的本息约为 $27,260。请尽早询问贷款机构是否愿意为您看中的大楼里的单元提供贷款。我们的巨额贷款指南介绍了相关条款。
以外国业主身份出售比佛利山庄公寓
如果按美国税法卖家属于外国人士，根据 FIRPTA，买家一般必须预扣总成交价的 15%，因为超过 100 万美元的成交不适用 10% 的优惠预扣率。加州另外还要预扣成交价的 3 1/3%，除非适用豁免，或卖家选择替代计算方法。
一套 600 万美元的公寓要预扣多少
以 600 万美元成交，FIRPTA 预扣额为 $900,000，加州预扣额为 $200,000，在过户时从售房款中扣留。卖家可以用 8288-B 表（Form 8288-B）向美国国税局（IRS）申请预扣证明以减少预扣额；挂牌之前请向注册会计师（CPA）咨询办理时间。我们的外国卖家 FIRPTA 指南介绍了相关表格；具体细节请交给注册会计师处理。
出价之前，如何核查比佛利山庄的公寓
请按以下顺序核查。这样能发现邮编数据和房源照片看不出的问题。
第一步：确认所属城市
把地址输入人口普查局地理编码器，查看 Incorporated Places 一栏。结果为 Beverly Hills，意味着不缴 ULA；结果为 Los Angeles，意味着您卖房时适用上面的税费表。
第二步：阅读 HOA 文件
在解除购房合同的附带条件之前，拿到预算、储备金研究报告、过去一年的会议记录和总保单。在品牌大楼里，还要阅读与酒店运营方的协议。
第三步：用已成交记录定价
先要求查看同一栋大楼的成交记录，再看同一户型线（上下楼层同一位置）单元的成交。有些交易没有经过公开营销就成交了；我们关于非公开房源搜索的页面解释了其运作方式。如果您更想要独栋住宅，请从我们的比佛利山庄在售独栋住宅概览看起；如果您希望有本地专业人士帮您评估某栋大楼，请看本站推荐的经纪人。税务和预扣问题请咨询注册会计师或律师。
比佛利山庄公寓常见问题
比佛利山庄有新建公寓出售吗？
非常少。位于 9200 Wilshire、共 54 套住宅的 Mandarin Oriental Residences，在 2021 年宣布时被称为比佛利山庄十年来第一栋新建公寓。据 Construction Dive 2024 年报道，One Beverly Hills 包括两栋大楼，共有不到 200 套 Aman 品牌公寓。目前进度请向各销售中心询问。
比佛利山庄的顶层豪宅要多少钱？
我们无法核实比佛利山庄境内近期的顶层豪宅成交。2012 年 5 月，Montage Residences 剩余单元的价格从 $6,325,000 到 $16,450,000，面积从 2,825 到 5,761 平方英尺。Redfin 报道了 2026 年 6 月相邻的西好莱坞一套 3,600 万美元的顶层豪宅成交。
比佛利山庄的公寓成交要缴洛杉矶豪宅税吗？
不用。Measure ULA 只适用于洛杉矶市，而比佛利山庄是一座独立的城市。地址在洛杉矶的大楼里的公寓则要缴：2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，超过 540 万美元的缴 4%，1,090 万美元及以上的缴 5.5%，均按全价计征。
比佛利山庄公寓的 HOA 管理费是多少？
我们不公布 HOA 管理费，因为我们无法从官方或媒体来源核实任何一栋大楼的数字。请向 HOA 索取当前预算、储备金研究报告和任何特别摊派费用；在酒店品牌大楼里，还要问清管理费包含哪些服务、哪些需要另外付费。
比佛利山庄的公寓可以申请巨额贷款吗？
任何超过 $1,249,125（2026 年洛杉矶县单户合规贷款上限）的贷款都属于巨额贷款。在确定价格之前，请尽早询问贷款机构是否愿意为您看中的大楼里的单元提供贷款。2026 年 10 月 29 日，房地美的 30 年期平均利率为 7.24%。
比佛利山庄公寓的房产税是多少？
比佛利山庄中心区的税率区 2410，2026-27 年度税率为评估价值的 1.189084%，未计入直接摊派费用。以 600 万美元的购房价计算，每年约 $71,300。请查看该单元自己税单上的 TRA，并预计买房后会收到一张补充税单。
比佛利山庄的公寓在哪些邮编？
邮编 90211 和 90212 几乎完全位于比佛利山庄市境内，90210 也有一部分在市内。威尔希尔大道上地址为 90024 的物业位于洛杉矶市。请在人口普查局地理编码器中确认任何地址，因为所属城市决定了转让税。
资料来源
- SHVO：9200 Wilshire 的 Mandarin Oriental Residences 发布公告（2021 年 9 月）
- Construction Dive：One Beverly Hills（2024 年）
- PR Newswire：Montage Residences Beverly Hills 成交公告（2012 年 5 月）
- Redfin：2026 年 6 月最贵住宅成交
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA 与地名对照文件
- Zillow 房屋价值指数（邮编 90211 与 90212），2026 年 9 月，经本站数据文件
- Redfin 数据中心：邮编月度市场数据（全部住宅），2026 年 9 月
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处：房产转让税（Documentary Transfer Taxes）
- 比佛利山庄市常见问题：本市何时建市？
- 洛杉矶县审计官：各税率区税率（TRA 2410，2026-27 财年）
- 加州均衡委员会（BOE）：补充评估
- 加州保险局：California FAIR Plan
- California FAIR Plan：住宅保单（Dwelling Policy）
- 联邦住房金融局（FHFA）：2026 年合规贷款上限，全县列表
- 房地美：一级抵押贷款市场调查（Primary Mortgage Market Survey）
- 美国国税局：FIRPTA 预扣
- 美国国税局：8288 表填写说明
- 美国国税局：美国不动产权益的申报与纳税
- 加州特许经营税务局（FTB）：2026 年 593 表填写说明
- 美国人口普查局地理编码器