Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）是洛杉矶市对售价超过 540 万美元的房产交易征收的税：对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价低于 1,090 万美元的按全部成交价的 4% 征收，1,090 万美元及以上按 5.5% 征收。比佛利山庄市（City of Beverly Hills）境内不征收这项税，因此同样 1,000 万美元的成交，在比佛利山庄缴纳的转让税约为 11,000 美元，而在贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）或比佛利公园（Beverly Park）则要缴纳 456,000 美元。
您正在为西区一笔 500 万美元以上的出售或报价定价，需要弄清这块地是否要缴纳洛杉矶市的转让税，以及要缴多少。
概览
| Measure ULA，售价超过 540 万美元、低于 1,090 万美元 | 全部成交价的 4%（2026 年 6 月 30 日之后过户） |
|---|---|
| Measure ULA，售价 1,090 万美元及以上 | 全部成交价的 5.5% |
| 洛杉矶市基本转让税 | 任何价位均为 0.45% |
| 洛杉矶县契据转让税 | 每 1,000 美元缴 1.10 美元 |
| 是否适用于比佛利山庄市 | 否 |
| 生效日期 | 2023 年 4 月 1 日 |
过户时转让税合计
- 县转让税
- 市基本转让税
- ULA 豪宅税
- 实际税率
税率来源：洛杉矶县登记处（文件转让税，每 500 美元 0.55 美元）；洛杉矶市财政局（基本转让税每 500 美元 2.25 美元；ULA 豪宅税：2026 年 6 月 30 日之后成交、价格超过 540 万美元按全价 4%，1,090 万美元及以上按全价 5.5%）。比佛利山庄不属于洛杉矶县的特别税率城市。
洛杉矶豪宅税 Measure ULA 止步于比佛利山庄市界线
一笔 90210 邮编区的交易要不要缴 Measure ULA，决定因素不是价格，而是市界线。在比佛利山庄市境内成交 1,000 万美元，转让税约为 11,000 美元；同样的价格落在洛杉矶市（City of Los Angeles）一侧，则要缴 456,000 美元。这 445,000 美元的差额，完全来自地图上的一条线。
比佛利山庄自 1914 年 1 月 28 日起就是独立建制的城市，依照州法以“普通法城市”（General Law city）的形式运作。ULA 是洛杉矶市的一项条例，只对转让洛杉矶市境内房产的契据征税，所以在比佛利山庄市界即告止步。洛杉矶县登记处列出了五个设有特别转让税率的城市，洛杉矶市就是其中之一，而比佛利山庄并不在这份名单上。
哪些 90210 房产需要缴纳 Measure ULA
最常见的误判来自邮编。根据 2020 年人口普查数据，90210 约 60.5% 的土地位于洛杉矶市，只有 37.8% 位于比佛利山庄市。人口普查局的地理编码工具显示，北比佛利公园（North Beverly Park）的正门地址虽然使用“比佛利山庄 90210”的邮寄地址，实际却位于洛杉矶市境内。
因此，比佛利公园的门禁庄园、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）的峡谷住宅，以及以比佛利山庄邮局区（BHPO）名义出售的山坡地段，都在 ULA 征税的一侧。邮编 90077 全部位于洛杉矶市，霍尔姆比山也是如此。特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）和比佛利平地区（The Flats）则在比佛利山庄市境内，无需缴纳。我们的 90210 邮编详解对这条分界有更详细的说明。
如何查明一块地属于哪个城市
不要以邮寄地址为准。请看这块地房产税账单上的税率区（TRA）：比佛利山庄中心区的地块属于 TRA 2410，账单上有一行“City of Beverly Hills”；洛杉矶市的地块则显示“City of Los Angeles”这一行。人口普查局的地址地理编码工具也会返回某个地址所在的建制城市。
如果一块地横跨市界，洛杉矶市只按位于洛杉矶境内的部分按比例征税。定价之前，请让产权托管（escrow）在初步产权报告上确认所属城市。
2026 年洛杉矶豪宅税 Measure ULA 是多少？
对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，ULA 分为两档：售价超过 5,400,000 美元、低于 10,900,000 美元的，税率为 4%；10,900,000 美元及以上的，税率为 5.5%。洛杉矶市 0.45% 的基本转让税在任何价位都适用，县政府还要再加收每 1,000 美元 1.10 美元。
| 成交价（洛杉矶市） | 市基本税 | Measure ULA | 市级合计 | 加上县税 |
|---|---|---|---|---|
| 不超过 $5,400,000 | 0.45% | 无 | 0.45% | 0.56% |
| 超过 $5,400,000，低于 $10,900,000 | 0.45% | 4% | 4.45% | 4.56% |
| $10,900,000 及以上 | 0.45% | 5.5% | 5.95% | 6.06% |
| 任何价位，比佛利山庄市 | 无 | 无 | 无 | 0.11%（县税） |
为什么 ULA 按全部成交价征收，而不只是超出门槛的部分
ULA 不是累进的边际税。县登记处的税率表写明，它对售价超过 5,400,000 美元的交易按总交易额的 4% 征收。一笔 550 万美元的交易要对整整 550 万美元缴 4%，也就是 220,000 美元，而不是只对超出门槛的 10 万美元缴 4%。
ULA 以什么作为成交价
洛杉矶市按总价值（gross value）计算 ULA，其中包括买方承接的任何贷款，以及过户后仍留在房产上的任何留置权。基本转让税则按净价值计算，不含这些项目。所以，承接卖方的贷款并不能让 ULA 税单变小。
500 万、1,000 万和 2,500 万美元成交的 Measure ULA 豪宅税
下面是同一价格在市界两侧的转让税成本，所用税率与上方计算器相同。比佛利山庄一栏是县契据转让税，即每 1,000 美元 1.10 美元。
| 成交价 | 洛杉矶市一侧（基本税 + ULA + 县税） | 比佛利山庄市 | 差额 |
|---|---|---|---|
| $5,000,000 | $28,000 | $5,500 | $22,500 |
| $5,400,000 | $30,240 | $5,940 | $24,300 |
| $5,500,000 | $250,800 | $6,050 | $244,750 |
| $10,000,000 | $456,000 | $11,000 | $445,000 |
| $10,900,000 | $660,540 | $11,990 | $648,550 |
| $20,000,000 | $1,212,000 | $22,000 | $1,190,000 |
| $25,000,000 | $1,515,000 | $27,500 | $1,487,500 |
540 万和 1,090 万美元两道门槛的税额跳档
由于按全部成交价征税，每越过一道门槛，税额都会骤增。售价从 540 万美元提高到 550 万美元，价格只多了 10 万美元，转让税却多出 220,560 美元。在洛杉矶市，卖方以略高于 540 万美元到约 563 万美元之间的任何价格成交，到手的钱都比正好 540 万美元成交要少。
第二道门槛也是如此。1,090 万美元的成交扣除转让税后净得 10,239,460 美元，反而少于 1,075 万美元成交的净得 10,259,800 美元。售价在 1,090 万到约 1,107 万美元之间，净得都会低于刚好卡在门槛下方的成交。如果您的定价接近任何一道门槛，请在确定挂牌价之前把两种情况都算一遍。
用上方的计算器自己算一遍
输入您的价格并选择所在城市。然后分别试试低 10 万美元和高 10 万美元的价格，比较最终到手的金额。如果这块地在比佛利山庄，同样的试算会说明，为什么在那里定价时无需考虑 ULA；我们的比佛利山庄与贝莱尔对比把这笔成本和市界两侧的其他差异放在一起比较。
2023 年以来 Measure ULA 门槛的变化
选民于 2022 年 11 月 8 日通过 ULA，即第 187692 号条例，自 2023 年 4 月 1 日起对房产交易生效。洛杉矶市每年根据美国劳工统计局的链式消费者价格指数（Chained Consumer Price Index）调整门槛。
Measure ULA 历年门槛
| 生效日期 | 4% 档起点（超过） | 5.5% 档起点（达到） |
|---|---|---|
| 2023 年 4 月 1 日 | $5,000,000 | $10,000,000 |
| 2024 年 7 月 1 日 | $5,150,000 | $10,300,000 |
| 2025 年 7 月 1 日 | $5,300,000 | $10,600,000 |
| 2026 年 7 月 1 日 | $5,400,000 | $10,900,000 |
您的过户适用哪一年的门槛
适用的门槛以交易过户日期当时有效的为准。目前 540 万和 1,090 万美元这两个数字，适用于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易。一笔接近门槛、在 2027 年 6 月 30 日之后过户的交易，将按洛杉矶市届时公布的当年数字来衡量，所以签约之前请先查看市财政办公室（Office of Finance）的页面。
洛杉矶豪宅税由谁支付：买方还是卖方？
目前未能确认相关的法定规则或当地惯例。洛杉矶市的 ULA 常见问题和条例本身只说对契据征税，并未指明由哪一方支付；我们也没有找到任何官方资料说明洛杉矶通常由谁支付。请把它当作一项交易条款来谈。
由购房合同决定
由谁支付市级和县级转让税，取决于您的购房合同和产权托管指示。在洛杉矶市一侧成交 1,000 万美元，这笔税就是 456,000 美元，所以这一条款和价格同样重要。还价之前请让您的律师读一遍，并参阅我们的比佛利山庄房屋出售指南，了解这笔税如何影响净收益。
Measure ULA 的豁免取决于买方
洛杉矶住房局（Los Angeles Housing Department）的 ULA 豁免常见问题把豁免与买方挂钩，而不是卖方。它举出的例子包括合格的经济适用房非营利组织、社区土地信托和政府机构。在这个价位上，个人之间的交易不符合这些豁免条件。
Measure ULA 会取消吗？诉讼、撤回的提案与 Prop 43
就目前已有定论的情况看，不会。这项税已在法庭上获得维持，原本会削减它的全州提案已被撤回，而选民今天正在表决的投票提案也不会废除它。
法律挑战已于 2026 年 6 月结束
加州第二区上诉法院在 Howard Jarvis Taxpayers Assn. et al. v. City of Los Angeles（2025）一案中维持了 ULA。加州最高法院拒绝复审，原告也没有向美国最高法院申请复审。据洛杉矶市外聘律师称，这一判决已于 2026 年 6 月成为终局判决。
Howard Jarvis 提案已从选票上撤下
CalMatters 于 2026 年 4 月报道，Howard Jarvis 的《地方纳税人保护法》（Local Taxpayer Protection Act）已具备列入 11 月选票的资格，若通过将削减 ULA 这类城市转让税。LAist 于 2026 年 6 月 26 日报道，该提案在萨克拉门托达成协议后被撤回，州议会另将一项替代性的宪法修正案列入选票，这项修正案不触及现有的转让税。
Prop 43 正在今天的选票上，结果尚未揭晓
今天，即 2026 年 11 月 3 日的选票上有第 43 号提案（Proposition 43），这是一项由州议会提出的宪法修正案。若获通过，自 2027 年 1 月 1 日起，由选民提出的新增、提高或延长的地方专项税，都需要三分之二多数票才能通过。ULA 当年作为选民提出的税项以简单多数获得通过，但 Prop 43 只针对未来，并不会废除它。截至本文发布时，投票结果尚未揭晓，结果公布后我们会更新本页。
Measure ULA 对洛杉矶 500 万美元以上成交的影响
关于成交量，研究结论指向同一个方向；关于税收收入，各方仍有争议。对卖方来说，最有用的解读是：洛杉矶市一侧的买家会把这笔税算进出价里，这也是挂牌之前必须弄清自己处于哪道门槛的又一个理由。
UCLA Lewis 中心的研究发现
UCLA Lewis 中心的研究人员 Michael Manville 和 Mott Smith 发现，ULA 使房产以高于 500 万美元门槛的价格成交的可能性减少了一半。Commercial Observer 对这项研究的报道称，在 ULA 实施的头 20 个月里，这类成交下降了 49% 至 55%；而 500 万美元以下以及洛杉矶县其他地区的降幅较小。
Measure ULA 的实际收入与投票时的估算
Lewis 中心报告称，截至 2024 年 12 月，ULA 约筹得 4.8 亿美元，而投票时的估算是每年 6 亿至 11 亿美元。2025 年 9 月，来自 UCLA、USC、西方学院（Occidental College）和 Public Counsel 的研究人员发表报告，质疑 Lewis 中心的另一项配套研究，并称 ULA 累计已筹得超过 8.3 亿美元。
比佛利山庄的数据能补充什么
据 Legal Insurrection 引述，《洛杉矶时报》2024 年 4 月的一项分析统计，在 ULA 实施前一年，洛杉矶市售价 500 万美元及以上的独栋住宅成交有 366 笔，实施后一年只有 166 笔。同一时期，在不征收 ULA 的比佛利山庄，独栋豪宅成交也下降了 24%。这项税并不是影响最高端市场的唯一因素，我们的比佛利山庄房市数据追踪着其他因素。
比佛利山庄与贝莱尔交易的 Measure ULA 核对清单
在为西区 500 万美元以上的房产定价或签署报价之前，请对照这份清单。
挂牌之前
- 通过税单或初步产权报告确认地块所属城市，而不是看邮寄地址。
- 如果在洛杉矶市一侧，要对照门槛跳档来定价：比较刚好卡在门槛时和略高于门槛时的净得。
- 确认您预计的过户日期适用哪一年的门槛。
签署报价之前
- 在合同和产权托管指示中查看转让税由谁支付。
- 如果卖方是外国人士，要把联邦和州的预扣税计入过户核算；我们的外国卖家 FIRPTA 指南对此有说明。
- 把每年的成本和这笔一次性税款放在一起看：我们的比佛利山庄房产税指南列出了市界两侧每年的税单。
如果您希望请一位本地经纪人为市界两侧的房屋定价，我们在推荐经纪人页面介绍的经纪人，业务覆盖比佛利山庄以及洛杉矶市境内的各个社区。
请注意：本页说明这项税的运作方式，不构成税务或法律建议。在定价、签约或过户之前，请向加州房地产律师或注册会计师（CPA）确认相关数字和付款方，并向产权托管公司索取确切金额。
洛杉矶豪宅税 Measure ULA 常见问题
什么是 Measure ULA？
Measure ULA 是洛杉矶市的一项转让税，由选民于 2022 年 11 月 8 日通过，自 2023 年 4 月 1 日起对售价超过门槛的交易征收。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，售价超过 5,400,000 美元、低于 10,900,000 美元的，按全部成交价的 4% 征收；10,900,000 美元及以上的按 5.5% 征收，另外还有洛杉矶市 0.45% 的基本转让税。
比佛利山庄要缴纳 Measure ULA 吗？
不用。比佛利山庄是一个独立城市，于 1914 年建市，而 ULA 只适用于洛杉矶市境内的房产。在比佛利山庄境内成交，只需缴纳每 1,000 美元 1.10 美元的县契据转让税。不过，许多 90210 地址，包括比佛利公园和比佛利克雷斯特，都位于洛杉矶市境内，需要缴纳 ULA，所以要查的是地块，而不是邮编。
洛杉矶一栋 1,000 万美元的房子要缴多少豪宅税？
在洛杉矶市，一笔 2026 年 6 月 30 日之后过户的 10,000,000 美元交易，需缴 4.45% 的市级税，即 445,000 美元，再加上 11,000 美元的县契据转让税，合计 456,000 美元。同样的交易如果在比佛利山庄市境内，只需缴约 11,000 美元。售价达到 10,900,000 美元及以上时，洛杉矶市的税率升至 5.95%。
Measure ULA 是按全部成交价征收的吗？
是的。县登记处的税率表将 ULA 适用于总交易额，而不只是超出门槛的部分。一笔 5,500,000 美元的交易，要对全部 5,500,000 美元缴 4%，即 220,000 美元。ULA 还按总价值计算，所以买方承接的贷款或过户后仍保留在房产上的留置权，都会计入成交价。
2026 年 7 月之前 Measure ULA 的门槛是多少？
ULA 于 2023 年 4 月 1 日开始实施时，两道门槛分别是 5,000,000 美元和 10,000,000 美元。2024 年 7 月 1 日升至 5,150,000 美元和 10,300,000 美元，2025 年 7 月 1 日再升至 5,300,000 美元和 10,600,000 美元。洛杉矶市每年按链式消费者价格指数调整门槛，目前的 5,400,000 美元和 10,900,000 美元自 2026 年 7 月 1 日起生效。
Prop 43 废除了 Measure ULA 吗？
没有。第 43 号提案列在 2026 年 11 月 3 日的选票上，若获通过，自 2027 年 1 月 1 日起，由选民提出的新增、提高或延长的地方专项税需要三分之二多数票才能通过。它不会废除 ULA，本页发布时其投票结果也尚未揭晓。另外，法院已维持 ULA，相关判决已于 2026 年 6 月成为终局判决。
Measure ULA 由谁支付，买方还是卖方？
目前未能确认相关的法定规则或当地惯例。洛杉矶市的指引只说对契据征税，并未指明由谁支付，我们也没有找到任何官方资料说明洛杉矶通常由谁支付。这由购房合同和产权托管指示决定，所以在谈定价格之前，请和您的律师一起仔细阅读这一条款。
资料来源
- 洛杉矶市财政办公室：房地产过户税与 Measure ULA 常见问题
- 洛杉矶县登记处/县书记官：契据过户税
- 洛杉矶县登记处：城市契据过户税公告（历史税率），2026 年 4 月 1 日修订
- 洛杉矶市：ULA 创制条例（第 187692 号条例）
- 洛杉矶住房局：ULA 豁免常见问题
- 比佛利山庄市：本市何时建市？
- 比佛利山庄市：普通法城市还是宪章城市
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地点对应关系文件
- 美国人口普查局地理编码工具：13100 Mulholland Dr, Beverly Hills, CA 90210（建制地点）
- LAUSD：居住地学校查询（贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特等洛杉矶市区域）
- 洛杉矶县审计主计长：各税率区（TRA）税率
- Burke, Williams & Sorensen：Burke 成功捍卫洛杉矶选民通过的 Measure ULA（2026 年 6 月 15 日）
- CalMatters：关于房地产与豪宅税的提案（2026 年 4 月 22 日）
- LAist：Howard Jarvis 提案从 2026 年 11 月选票上撤下（2026 年 6 月 26 日）
- 加州州务卿：官方选民信息指南，第 43 号提案
- 加州州务卿：立法分析师对第 43 号提案的分析
- 加州州务卿：已获资格的全州投票提案
- UCLA Lewis 中心：洛杉矶豪宅税为经济适用房筹得的资金少于预期（2025 年 5 月 14 日）
- Commercial Observer：Measure ULA 与 UCLA 研究（2025 年 4 月 3 日）
- 西方学院（发布方）：《重大研究缺陷削弱了作者的大胆结论》新闻稿（2025 年 9 月 4 日）
- Legal Insurrection 引述《洛杉矶时报》：豪宅税与洛杉矶高端房市（2024 年 4 月）