比佛利山庄有三个邮编（ZIP code）：90210、90211 和 90212，但只有两个较小的邮编几乎完全位于市内。90210 约 60% 的土地属于洛杉矶市（City of Los Angeles），所以一栋 90210 的房子可能要缴 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”），并遵守洛杉矶的规则。2026 年 9 月，Zillow 对 90210 的典型房屋价值为 $5,308,262，这是两座城市的混合数字，既不能代表比佛利平地区（The Flats），也不能代表门禁庄园。
您在看一个 90210、90211 或 90212 的地址，需要弄清楚它实际属于哪座城市，以及这个邮编的价格数字能告诉您什么、不能告诉您什么。
概览
| 覆盖比佛利山庄市的邮编 | 90210（占全市土地 71.2%）、90212（16.6%）、90211（12.3%） |
|---|---|
| 90210 邮编区土地 | 10.74 平方英里：37.8% 属比佛利山庄市，60.5% 属洛杉矶市，1.6% 为未建制地区 |
| 90211 邮编区土地 | 0.70 平方英里，99.9% 位于比佛利山庄市 |
| 90212 邮编区土地 | 0.95 平方英里，99.85% 位于比佛利山庄市 |
| 典型房屋价值，90210 邮编区 | $5,308,262（Zillow，2026 年 9 月） |
按邮编的房屋价值
| 区域 | 典型价值 | 过去一年 | 5 年 |
|---|---|---|---|
| 90210 邮编区比佛利山庄 | 531 万美元 | +10.3% | +7.2% |
| 90402 邮编区圣塔莫尼卡 | 485 万美元 | +12.7% | +20.6% |
| 90077 邮编区贝莱尔（洛杉矶市） | 306 万美元 | +4.3% | +12.0% |
| 90049 邮编区布伦特伍德（洛杉矶市） | 297 万美元 | +6.1% | +17.9% |
| 90272 邮编区太平洋帕利塞兹（洛杉矶市） | 285 万美元 | −6.7% | −3.4% |
| 90212 邮编区比佛利山庄 | 239 万美元 | +5.2% | −8.3% |
| 90211 邮编区比佛利山庄 | 224 万美元 | +7.3% | +9.3% |
| 91302 邮编区卡拉巴萨斯与隐山 | 191 万美元 | +1.3% | +19.6% |
| 90024 邮编区韦斯特伍德与霍尔姆比山（洛杉矶市） | 133 万美元 | +1.1% | −1.0% |
| 90069 邮编区西好莱坞与日落大道 | 123 万美元 | −0.8% | −1.2% |
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
按邮编的成交情况
| 区域 | 成交价中位数 | 成交套数 | 在售天数中位数 | 成交价/挂牌价 |
|---|---|---|---|---|
| 比佛利山庄市 | 403 万美元 | 73 | 77 | 95.1% |
| 隐山市 | 1,124 万美元 | 4 | 103 | 97.8% |
| 90210 邮编区 | 527 万美元 | 60 | 83 | 93.5% |
| 90211 邮编区 | 205 万美元 | 20 | 94 | 96.8% |
| 90212 邮编区 | 325 万美元 | 16 | 74 | 96.1% |
| 90077 邮编区 | 332 万美元 | 25 | 63 | 94.1% |
| 90024 邮编区 | 118 万美元 | 76 | 84 | 96.7% |
| 91302 邮编区 | 207 万美元 | 69 | 71 | 96.6% |
Redfin 数据中心，2026年9月成交数据（所有房屋类型）。小市场单月数据受少数几笔交易影响较大，请先看成交套数再看中位数。
90210 房产出售：一个邮编，两座城市
全美最有名的邮编，大部分土地并不在以它命名的那座城市里。根据人口普查局 2020 年的关系文件，90210 的土地面积为 10.74 平方英里：约 4.06 平方英里在比佛利山庄市（City of Beverly Hills），约 6.50 平方英里在洛杉矶市，约 0.17 平方英里为未建制地区，另有一小片属于西好莱坞（West Hollywood）。
这一点很重要，因为邮编只是一条邮递路线，而不是一级政府。一块地属于哪座城市，决定了它的转让税、建筑法规、警察和消防服务，以及适用哪个学区的查询工具。两栋地址同为 90210、景观相近的房子，成交时可能适用不同的规则，税款相差几十万美元。
上方的表格，包括 Zillow 的典型房屋价值和 Redfin 按邮编统计的成交，都把 90210 当作一个地方来处理。阅读时请记住，它的大部分土地在洛杉矶。想了解市内各片区的房价，请见我们的比佛利山庄房产出售指南。
比佛利山庄邮编：90210、90211 和 90212 的房价
比佛利山庄市的全部土地都位于这三个邮编之内。90210 约占 71%，90212 约占 17%，90211 约占 12%。
| 邮编 | 位于比佛利山庄市的比例 | Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月 | Redfin 成交价中位数，2026 年 9 月 | 当月成交笔数 |
|---|---|---|---|---|
| 90210 | 其土地的 37.8% | $5,308,262 | $5,273,450 | 60 |
| 90212 | 99.85% | $2,387,249 | $3,249,045 | 16 |
| 90211 | 99.9% | $2,240,826 | $2,050,398 | 20 |
90210 邮编区
这个最大的邮编占全市约 71% 的土地；在洛杉矶一侧，它还包括比佛利公园（Beverly Park）等山坡地区，那里的入口使用 Beverly Hills 90210 地址。PropertyShark 在 2026 年把它列为全美第八贵的邮编，1 月至 9 月成交的中位数为 $5,390,000，上涨 24%。
90212 邮编区
90212 几乎完全位于市内。它的 Zillow 数字一年上涨 5.2%，但五年下跌 8.3%，是三个邮编中五年表现最弱的。它 9 月的成交笔数少但竞争激烈：16 笔成交中约 44% 高于挂牌价。
90211 邮编区
这个最小的邮编只有 0.70 平方英里，是获得比佛利山庄市地址最便宜的途径。它的 Zillow 数字一年上涨 7.3%，五年上涨 9.3%，是三个邮编中最稳定的。Redfin 统计的每平方英尺成交价中位数在这里约为 838 美元，在 90210 约为 1,357 美元。
为什么 90210 的数字对高端房产有误导性
覆盖整个邮编的典型房屋价值，反映的是一个房屋差异很大的区域的中间水平。到了市场顶端，这个数字掩盖的信息比它提供的更多。
平地区的房子是邮编数字的两倍
2026 年 9 月，Zillow 平地区（The Flats）社区的数字约为 1,030 万美元，几乎是 90210 数字的两倍。用邮编数字给平地区的房子估价，会低估约 500 万美元。该片区自己的数据序列请见比佛利平地区页面。
比佛利克雷斯特的房子低于邮编数字
Zillow 的比佛利克雷斯特（Beverly Crest）社区位于山坡的洛杉矶市一侧，典型房屋价值约为 276 万美元，约为 90210 数字的一半。一个把洛杉矶山坡房子和平地区平均在一起的邮编数字，两边都代表不了。
邮编无法描述的庄园
Zillow 没有发布比佛利公园的数据序列，所以唯一能用的就是 90210 的数字，而它远低于那里的成交价格。Redfin 的 2025 年全美最贵成交榜中有一笔 6,310 万美元的比佛利公园成交，是邮编数字的十倍以上。我们的比佛利公园指南改用已报道的成交来分析。
2016 年以来 90210、90211 和 90212 的房屋价值变化
Zillow 十年的数据（在我们的房地产市场页面上与全市对比绘图）显示，三个邮编的涨速差别很大。如果您打算长期持有一栋房子，买在哪个邮编比城市名更重要。
| 邮编（Zillow） | 2016 年 9 月 | 2026 年 9 月 | 10 年 | 高点 |
|---|---|---|---|---|
| 90210 | $2,348,213 | $5,308,262 | +126.1% | $5,550,565，2022 年 6 月 |
| 90211 | $1,179,350 | $2,240,826 | +90.0% | $2,274,228，2023 年 11 月 |
| 90212 | $1,686,690 | $2,387,249 | +41.5% | $2,894,644，2022 年 7 月 |
90210 的房价翻了一倍多
90210 十年上涨约 126%，而它内部的 Zillow 平地区社区大约涨了两倍。它从 2022 年的高点下跌约 14%，在 2025 年 8 月见底，此后已收复大部分跌幅。
90212 的房价落后
90212 是一个值得警惕的例子。它十年只上涨约 42%，到 2026 年 9 月仍比 2022 年 7 月的高点低约 18%。按 Zillow 的口径，2022 年在高点买入的业主，现在出售会亏损。所以给 90212 的房子估价，要看近期成交，而不是看业主当初付了多少钱。
90210 房产卖得多快，折让多少
上方成交表中 Redfin 2026 年 9 月的数据显示，90210 是三个邮编中卖得最慢的。
库存与在售天数
90210 有 199 套在售房屋，库存 10.2 个月；90211 为 5.1 个月，90212 为 6.8 个月。90210 的房屋在售天数中位数为 83 天。
成交价与挂牌价之比
90210 的平均成交价约为挂牌价的 93.5%。对一个 1,000 万美元的挂牌价来说，这意味着低约 650,000 美元；对 500 万美元的挂牌价，约低 325,000 美元。在 90211 和 90212，折让较小，约为 3% 到 4%。
漫长的市场周期对双方都有影响：买家有时间比较，卖家则应当为所需的几个月来定价。比佛利山庄房价中位数页面在全市层面解读了同样的数据。
如何查一栋 90210 房子属于哪座城市
在比较价格或提交报价之前先做这一步，只需要一分钟。
用人口普查局的地理编码工具查地址
人口普查局的地理编码工具（geocoder）会显示一个街道地址所属的建制城市（Incorporated Place）。它显示位于 Mulholland Drive 的北比佛利公园入口属于洛杉矶市，尽管其邮寄地址写的是 Beverly Hills 90210。查询结果为洛杉矶的房子，就适用洛杉矶的规则。
在洛杉矶一侧有什么不同
- 转让税。Measure ULA 适用于洛杉矶市，不适用于比佛利山庄。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，超过 $5,400,000 且低于 $10,900,000 的税率为 4%，$10,900,000 及以上为 5.5%，另加该市 0.45% 的基本税。一笔 800 万美元的交易约为 356,000 美元。请用豪宅税计算器算出您的数字。
- 建筑规则。比佛利山庄适用自己的山坡法规，未经许可建筑面积上限为 15,000 平方英尺；洛杉矶适用其基准山坡条例（Baseline Hillside Ordinance），建筑面积按坡度确定。
- 城市服务。比佛利山庄有自己的警察局和消防局；洛杉矶一侧则依靠洛杉矶市的相关部门。
- 学校。查询工具不同：一边是比佛利山庄联合学区（BHUSD）的 School Finder，另一边是洛杉矶联合学区（LAUSD）的 Resident School Identifier。我们的比佛利山庄学校指南会逐一讲解两者。
如果您希望有人帮您对候选清单做这些核查，我们为这一地区推荐的经纪人在比佛利山庄经纪人推荐页面。
周边邮编的房产：90077、90024、90049 和 91302
看 90210 的买家常常会比较这几个邮编。它们都有同样的问题：一个邮编数字覆盖了差别很大的房子。
| 邮编 | 地区 | Zillow 典型房屋价值，2026 年 9 月 | Redfin 成交价中位数，2026 年 9 月（成交笔数） |
|---|---|---|---|
| 90077 | 贝莱尔（洛杉矶） | $3,061,985 | $3,322,524（25） |
| 90049 | 布伦特伍德（洛杉矶） | $2,966,542 | $2,755,440（104） |
| 90024 | 韦斯特伍德与霍尔姆比山（洛杉矶） | $1,333,696 | $1,184,652（76） |
| 91302 | 卡拉巴萨斯（Calabasas）与隐山（Hidden Hills） | $1,910,656 | $2,066,893（69） |
90077 邮编区，贝莱尔
90077 完全位于洛杉矶市，所以那里 540 万美元以上的交易都要缴 Measure ULA。它的典型房屋价值低于 90210，但 Redfin 把一笔 1.3 亿美元的贝莱尔（Bel Air）成交列为 2026 年截至 7 月全美第二贵的房屋成交。请见贝莱尔。
90049 邮编区，布伦特伍德
布伦特伍德（Brentwood）的邮编在 2026 年 9 月创下纪录，Zillow 数字约为 297 万美元；它也是这一组中成交最活跃的邮编，当月 Redfin 统计有 104 笔成交，库存 6.3 个月。成交这么多，它的中位数比比佛利山庄任何一个邮编都稳定，因此可以用来检验 90210 的价格变动是真实的，还是只是构成变化。
90024 邮编区，霍尔姆比山
90024 的数字约为 133 万美元，与 Zillow 韦斯特伍德（Westwood）社区的 132 万美元相近。它完全反映不了霍尔姆比山（Holmby Hills）的情况，那里的斯佩林庄园（Spelling Manor）以 1.1 亿美元售出，据 TMZ 2025 年 8 月报道。
91302 邮编区，隐山
该邮编的典型房屋价值约为 191 万美元；而位于其中的隐山市（City of Hidden Hills）在 Zillow 上约为 508 万美元，Redfin 9 月在那里的中位数为 1,124 万美元，样本只有四笔成交。这是邮编数字掩盖其内部门禁城市最明显的例子。
90210 房产出售常见问题
比佛利山庄有哪些邮编？
根据人口普查局 2020 年的关系文件，比佛利山庄市完全位于三个邮编之内：90210 约占全市土地的 71%，90212 约占 17%，90211 约占 12%。90211 和 90212 几乎完全在市内。90210 则不然：它的大部分土地位于洛杉矶市。
整个 90210 都在比佛利山庄吗？
不是。2020 年人口普查数据显示，90210 约 37.8% 的土地在比佛利山庄市，约 60.5% 在洛杉矶市，约 1.6% 为未建制地区，另有一小片属于西好莱坞。比佛利公园等山坡地区使用 90210 地址，却位于洛杉矶。任何地址都请用人口普查局的地理编码工具核查。
90210 在售房产的价格中位数是多少？
2026 年 9 月，Redfin 对 90210 的成交价中位数为 $5,273,450，样本为 60 笔成交；Zillow 的典型房屋价值为 $5,308,262。PropertyShark 的 2026 年排名显示，90210 在 1 月至 9 月的成交中位数为 $5,390,000，居全美邮编第八。这些数字混合了比佛利山庄和洛杉矶的房子。
90210 的房子要缴豪宅税吗？
只有洛杉矶市内的房子要缴。Measure ULA 不适用于比佛利山庄市。对于 2026 年 6 月 30 日之后过户的交易，洛杉矶一侧的 90210 房子，成交价超过 $5,400,000 且低于 $10,900,000 的税率为 4%，$10,900,000 及以上为 5.5%，另加该市 0.45% 的基本转让税。
90210 的房子卖得多快？
按洛杉矶的标准来看很慢。Redfin 2026 年 9 月的数据显示，90210 的在售天数中位数为 83 天，库存 10.2 个月，平均成交价约为挂牌价的 93.5%。洛杉矶市整体的在售天数中位数为 56 天，成交价约为挂牌价的 99%。90211 和 90212 的库存更紧。
比佛利山庄哪个邮编最便宜？
90211。2026 年 9 月，Zillow 在那里的典型房屋价值为 $2,240,826，90212 为 $2,387,249，90210 为 $5,308,262。90211 只有 0.70 平方英里，99.9% 位于比佛利山庄市内，所以它是买到一栋享有比佛利山庄市政服务的房子价格最低的途径。
90210 是洛杉矶最贵的邮编吗？
在 PropertyShark 按 1 月至 9 月成交统计的 2026 年排名中，90210 以 $5,390,000 的中位数排名全美第八。在它列出的洛杉矶县其他邮编中，圣莫尼卡（Santa Monica）的 90402 以 $4,350,000 排第 16，贝莱尔的 90077 以 $2,798,000 排第 56，比佛利山庄的 90212 和 90211 分别排第 57 和第 97。
贝莱尔在 90210 吗？
贝莱尔自己的邮编是 90077，完全位于洛杉矶市；贝莱尔协会（Bel-Air Association）的办公室就在那里。2026 年 9 月，Zillow 对 90077 的典型房屋价值为 $3,061,985。洛杉矶一些相邻的山坡地区使用 90210 地址，这就是为什么仅凭邮编无法判断所属城市。
资料来源
- 美国人口普查局：2020 年 ZCTA5 与地方关系文件
- 美国人口普查局：北比佛利公园入口的地理编码结果
- 美国人口普查局：贝莱尔协会办公室的地理编码结果
- Zillow：Zillow 房屋价值指数（邮编、城市和社区序列），2026 年 9 月
- Redfin：Redfin 数据中心，月度市场数据，2026 年 9 月
- PropertyShark：2026 年全美最贵 100 个邮编
- 洛杉矶市财政办公室：Measure ULA 常见问题
- 比佛利山庄市政府：关于比佛利山庄
- 比佛利山庄市政法规第 10 编第 25 章（gocodebook 版本）
- 洛杉矶市规划局：BMO 与 BHO 问答
- BHUSD：School Finder
- LAUSD：Resident School Identifier
- Redfin：2025 年十大最贵房屋成交
- TMZ：斯佩林庄园售予谷歌前 CEO（2025 年 8 月）
- 贝莱尔协会：历史
- Redfin：2026 年 7 月最贵房屋成交
- 洛杉矶市规划局：CP-4061 山坡区单户住宅开发标准