特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）是比佛利山庄市（City of Beverly Hills）的山坡住宅区，这里每栋房子的高度都不得超过 14 英尺，占地范围也不得超出平整地基。Zillow 显示，2026 年 9 月该社区的典型房屋价值约为 790 万美元；但买家真正花钱买下的，是那块平整地基，以及市政府 2011 年景观条例所保护的洛杉矶盆地景观。
您正在考虑特劳斯代尔庄园的一栋房子，想在定价之前先弄清楚：市政府的限高、地基和景观规则，到底允许您对这栋房子做些什么。
概览
| 所属城市 | 比佛利山庄市（分区：Trousdale Estates，Article 26） |
|---|---|
| 开发时间 | 由保罗·特劳斯代尔（Paul Trousdale）开发，从 1954 年持续到 1970 年代 |
| 限高 | 14 英尺（BHMC 10-3-2605） |
| 建筑面积上限 | 1,500 平方英尺加地块面积的 40% |
| 独栋住宅地块 | 599 块，据《比佛利山庄信使报》（Beverly Hills Courier）2023 年 11 月报道 |
| 景观条例 | 特劳斯代尔景观恢复条例（Trousdale View Restoration Ordinance），2011 年 12 月 6 日通过 |
房价数据一览
Zillow 房屋价值指数（ZHVI），2026年9月：市场中间三分之一房屋的典型价值，经平滑和季节性调整。社区为 Zillow 自定的边界。典型价值反映的是市场中段，而非顶端。
特劳斯代尔庄园与比佛利山庄其他地区有何不同
在特劳斯代尔庄园，地块大小并不决定房子能盖多大。比佛利山庄市把这里所有建筑的高度上限定为 14 英尺，并要求建筑只能落在平整地基上。因此您买下的，其实是这块平整地基、能放进去的那栋单层住宅，以及越过洛杉矶盆地的视野。评估特劳斯代尔的报价，应先对照这些规则，再看可比成交。
比佛利山庄把独栋住宅分区分为三类：中心区（Central Area，Article 24）、山坡区（Hillside Area，Article 25），以及拥有独立条款 Article 26 的特劳斯代尔庄园。全市没有第二个社区拥有专属的法规条款，这也正是两栋地块相近的特劳斯代尔房子成交价可能相差悬殊的原因。
平整地基决定房子的范围
法规规定，建筑的任何部分都不得超出平整地基，任何地块也不得通过重新整坡来抬高地基。一块大地块如果平整地基很小，您多买到的只是坡地，而不是建筑面积。比较房源时，先比较地基面积和上面的房子，再看地块总面积。
为什么景观才是您真正买下的资产
整个社区都限于单层，屋顶线因此始终保持低矮；市政府还以一部景观恢复条例加以保障，专门针对长进视线范围的植物。保住盆地景观的房子，价值往往高于其面积所对应的水平；视野被邻居树木遮挡的房子，法规也写明了补救途径。
特劳斯代尔庄园如何从格雷斯通庄园的土地上建成
这片土地原本属于多赫尼家族（Doheny）的格雷斯通庄园（Greystone）。根据比佛利山庄市关于格雷斯通的历史介绍，1955 年之后，露西·多赫尼（Lucy Doheny）与她的第二任丈夫把格雷斯通原有土地的大部分卖给了保罗·特劳斯代尔公司（Paul Trousdale Corporation）。1965 年，市政府买下了宅邸和剩余的庭园，如今作为公共公园对外开放。
保罗·特劳斯代尔的开发：1954 年至 1970 年代
洛杉矶保护协会（Los Angeles Conservancy）把这一开发的时间定为 1954 年到 1970 年代，并指出它位于比佛利山庄的最高处。该开发设有自己的设计审查委员会，由艾伦·西普尔（Allen Siple）主持。
与特劳斯代尔庄园相关的建筑师
保护协会列出的与该社区有关的建筑师包括华莱士·内夫（Wallace Neff）、保罗·R·威廉姆斯（Paul R. Williams）、A·昆西·琼斯（A. Quincy Jones）、劳埃德·赖特（Lloyd Wright）、克利夫·梅（Cliff May）和理查德·多尔曼（Richard Dorman）。如果房源宣称出自其中某位之手，请索取能支持这一说法的许可证记录或原始图纸，因为只有能够证明的出处才会真正体现在价格上。
特劳斯代尔庄园建筑规则要点
以下是比佛利山庄市政法规（Beverly Hills Municipal Code）Article 26 中最常改变买家计划的几条规则。我们用通俗的话转述，并注明了条款编号；在依赖其中任何一条之前，请查阅市政府现行法规，或请您的建筑师确认。
14 英尺限高（BHMC 10-3-2605）
特劳斯代尔庄园内任何建筑都不得高于 14 英尺。1987 年 10 月 15 日已合法存在、且高度超过此限的建筑可以重建，但除非市政府批准特劳斯代尔 R-1 许可证（Trousdale R-1 permit），否则不得高于其 1987 年的高度，也不得超出其 1987 年的建筑轮廓。《比佛利山庄信使报》2023 年 11 月报道称，599 块地块中有 14 块带有部分或完整的二层，所以一栋两层的特劳斯代尔房子是少见的“祖父条款”资产，值得在许可证档案中逐一核实。
建筑不得超出平整地基（BHMC 10-3-2603）
主屋、车库以及其他任何构筑物都必须留在地块的平坦部分。不允许通过重新整坡来扩大或抬高地基，所以您现在看到的地基，就是您将来拥有的地基。
建筑面积：1,500 平方英尺加地块面积的 40%
特劳斯代尔地块上的总建筑面积不得超过 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，主屋面积至少须为 1,600 平方英尺。在陡坡地块上，真正更紧的限制通常是地基，而不是这个公式。
想加高，就要申请特劳斯代尔 R-1 许可证并竖立标杆
如果要申请更高的高度，必须先竖立标杆（story poles），把项目的高度、体量和位置标示出来，让邻居看清楚拟建的样子。请为这一步以及随后的听证会预留时间；这不是建筑师可以简单代办的手续。
为什么 2023 年地下室没能取代二层
据《信使报》报道，规划委员会在 2023 年 11 月一致投票否决了一项分区文本修正案，该修正案原本允许以采光地下室（daylighting basements）代替二层。14 英尺限高始于 1985 年，1987 年修订，这次投票使其维持不变。
| 规则 | 特劳斯代尔庄园（Art. 26） | 山坡区（Art. 25） | 中心区，圣莫尼卡大道以北（Art. 24） |
|---|---|---|---|
| 高度 | 14 英尺 | 26 英尺，在建筑包络内最高 30 英尺 | 28 英尺，侧院 10 英尺时最高 34 英尺 |
| 建筑面积 | 1,500 平方英尺 + 地块面积 40%，仅限平整地基 | 地基面积 40% + 坡地面积 10%（地块不超过 15,000 平方英尺）；含地下室上限 15,000 平方英尺（未取得 Hillside R-1 许可时） | 1,500 平方英尺 + 地块面积 40% |
| 景观规则 | 景观恢复条例（2011 年） | 靠近盆地景观时 14 英尺触发线 | 无上述规则 |
特劳斯代尔庄园景观条例及其保护范围
市政府于 2011 年 12 月 6 日通过了特劳斯代尔景观恢复条例（BHMC 10-8-101 及以下条款）。正是这项规则，让景观从一种期望变成业主可以依法主张的权利；不过它的范围比大多数买家以为的要窄。
景观条例保护什么
条例保护的是洛杉矶盆地的景观，也就是城市灯火以及望向海洋的视线。山脊和峡谷的景观不在保护之列。如果一栋房子最大的亮点是峡谷景色，法规并不会替您守住它。
景观恢复申诉如何进行
市政府的指引规定了三个步骤：先与邻居沟通，再进行调解，最后由规划委员会举行听证。请询问卖方，无论是己方还是对方，是否有尚未结案的申诉，因为您在接手房契的同时，也会接手悬而未决的纠纷。
地块之间坡地上的树篱
特劳斯代尔各物业之间坡地上的树篱，另有 BHMC 10-3-2616 规定的高度标准。这些条例只在市界以内有效，所以如果邻居的地块位于比佛利山庄市以外，就不受其约束。
特劳斯代尔庄园房价：如何解读 Zillow 数据
Zillow 把特劳斯代尔庄园作为一个独立社区追踪，上文的数据就来自这一序列。2026 年 9 月，它的典型房屋价值约为 790 万美元，低于 Zillow 给出的比佛利平地区（The Flats）1,030 万美元；五年间，特劳斯代尔的数值下跌了 3.9%，而平地区上涨了 16.1%。
为什么在 Zillow 上平地区如今比特劳斯代尔更贵
两个区域采用同一个公式：1,500 平方英尺加地块面积的 40%。圣莫尼卡大道（Santa Monica Boulevard）以北的平地区房子可以在 28 至 34 英尺的限高内把这些面积分摊到两层，而特劳斯代尔的房子必须把同样的面积全部安排在地基上的一层之内。这是我们对价差的解读，并非经过测算的原因，但当平地区地块和特劳斯代尔地块价格相同时，这是首先要考虑的一点。我们的日落大道以南平地区街区指南介绍了那里的公式。
已报道的特劳斯代尔成交说明了什么
Zillow 的典型房屋价值反映的是市场中间三分之一的房屋，而顶端房源的成交价远高于此。据 Redfin 2026 年 7 月报道，当年 6 月全美最贵的十笔成交中，就有一笔特劳斯代尔庄园 4,700 万美元的成交。据《Outlook Luxe》2026 年 7 月报道，詹姆斯·贾纳德（James Jannard）以 4,695 万美元售出了他在特劳斯代尔的房子；他在 2024 年 6 月最初的挂牌价为 6,800 万美元，从首次挂牌价到成交价相差约 31%。
算一算特劳斯代尔地块允许建多大
从估税官（assessor）记录中取得地块面积，乘以 40%，再加 1,500 平方英尺。一块 20,000 平方英尺的地块，最多可建 9,500 平方英尺。然后量一量地基：如果地基放不下 9,500 平方英尺的单层建筑，那么地基才是您真正的上限。想了解全市的整体情况，请看我们的比佛利山庄房市数据。
在特劳斯代尔庄园买房：比佛利山庄市界带来的差别
特劳斯代尔位于比佛利山庄市境内，这一点和限高规则同样重要。好几项费用和公共服务，都会在市界两侧发生变化。
特劳斯代尔的交易不缴 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）
洛杉矶市对 2026 年 6 月 30 日之后成交、价格超过 540 万美元的交易加征 Measure ULA：1,090 万美元以下部分税率为 4%，1,090 万美元起为 5.5%。它只适用于洛杉矶市境内。一笔 2,000 万美元的特劳斯代尔交易完全不用缴这笔税，而同样价格的洛杉矶市境内高端社区，单是 ULA 就要 110 万美元。请在豪宅税页面的转让税计算器中把两种情况都算一遍。
警察、消防与学校
比佛利山庄拥有自己的警察局和消防局，消防局设有三个消防站。学校方面，请在比佛利山庄联合学区（Beverly Hills Unified）的学校查询工具（School Finder）中输入地址，并阅读我们的比佛利山庄学校说明。不要依赖房源广告中关于学校的说法。
房产税与保险
您的房产税以购买价格为起点计算，所以出价前请先用比佛利山庄房产税估算工具估一估。保险也要尽早询价。市政府表示，日落大道（Sunset Boulevard）以北的区域以及以南的少数几个街区属于极高火灾危险区（Very High Fire Hazard Severity Zone），消防局每年自 4 月 1 日起对区内每处物业进行灌木清理检查。我们的山坡住宅保险指南介绍了 FAIR Plan 及其 300 万美元的住宅保额上限。
特劳斯代尔庄园买家核对清单
在特劳斯代尔，大多数意外来自规则，而不是房子本身。在解除各项条件（contingencies）之前，请逐项核对以下内容。
- 取得一份标出平整地基的测量图，确认房子落在地基范围之内。
- 如果房子高于 14 英尺，请把许可证记录一路追溯到 1987 年 10 月 15 日。
- 向卖方索取所有关于景观恢复或树篱的往来文件，无论已结案还是未结案。
- 用建筑面积公式算一算这块地，并与您打算建的房子作比较。
- 通过学区查询工具和保险公司核实该地址。
特劳斯代尔与比佛利公园、比佛利山庄邮局区的比较
如果您也在考虑更高处的山区，市界会改变整笔交易的成本。位于穆赫兰道（Mulholland Drive）大门之内的比佛利公园（Beverly Park）虽然使用比佛利山庄地址，却位于洛杉矶市境内；市界洛杉矶一侧峡谷中的比佛利山庄邮局区（BHPO）住宅也是如此。这些交易要缴 Measure ULA，并遵循洛杉矶的山坡规则，而不是 Article 26。
如果您希望在房子挂牌之前就得到消息，我们的非公开房源私人搜寻介绍了这类交易如何进行；我们的比佛利山庄经纪人推荐则介绍了我们为特劳斯代尔买家推荐的经纪人。想了解全市其他地区，请从我们的比佛利山庄房产概览开始。
特劳斯代尔庄园常见问题
特劳斯代尔庄园属于比佛利山庄吗？
是的。特劳斯代尔庄园位于比佛利山庄市境内，市政府以专属的法规条款 Article 26 对其进行分区管理。这意味着由比佛利山庄的警察局和消防局提供服务，交易不缴洛杉矶市的 Measure ULA，并适用市政府的 14 英尺限高和景观恢复条例。任何地址的学校归属，请用比佛利山庄联合学区的学校查询工具核实。
在特劳斯代尔庄园可以盖两层的房子吗？
一般不行。比佛利山庄法规把所有建筑的高度上限定为 14 英尺。1987 年 10 月 15 日已合法超过 14 英尺的建筑，可以在其 1987 年的高度和轮廓之内重建；若要更高，就需要申请特劳斯代尔 R-1 许可证，并先竖立标杆。《比佛利山庄信使报》2023 年报道称，有 14 块地块带有部分或完整的二层。
特劳斯代尔庄园的房子多少钱？
Zillow 显示，2026 年 9 月其特劳斯代尔庄园社区的典型房屋价值约为 790 万美元。这一数值反映的是中间三分之一的房屋，顶端成交要高得多：据 Redfin 2026 年 7 月报道，当年 6 月全美最贵的十笔成交中有一笔 4,700 万美元的特劳斯代尔成交。为具体某栋房子定价，要看它的地基、景观以及地块允许的建筑面积。
特劳斯代尔庄园是谁开发的？
据洛杉矶保护协会介绍，保罗·特劳斯代尔从 1954 年到 1970 年代开发了这一社区。比佛利山庄市表示，1955 年之后，保罗·特劳斯代尔公司从露西·多赫尼及其第二任丈夫手中买下了格雷斯通原有土地的大部分。与该区域相关的建筑师包括华莱士·内夫、保罗·R·威廉姆斯、A·昆西·琼斯和克利夫·梅。
特劳斯代尔景观条例保护什么？
2011 年 12 月 6 日通过的特劳斯代尔景观恢复条例，保护的是洛杉矶盆地的景观，也就是城市灯火和望向海洋的视线。它不保护山脊或峡谷的景观。申诉要依次经过与邻居沟通、调解，最后是规划委员会听证；它对比佛利山庄市界以外的地块没有约束力。
在特劳斯代尔庄园的地块上能盖多大的房子？
建筑面积不得超过 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，而且房子必须留在平整地基上，高度不超过 14 英尺。一块 20,000 平方英尺的地块最多可建 9,500 平方英尺，但前提是地基能在一层之内容纳这么大的面积。请让建筑师对照市政府现行法规加以确认。
特劳斯代尔庄园要缴 Measure ULA 吗？
不用。Measure ULA 是洛杉矶市的税，而特劳斯代尔庄园位于比佛利山庄市。在比佛利公园或贝莱尔（Bel Air）等洛杉矶市境内的地区，同类交易若在 2026 年 6 月 30 日之后成交，视价格高低，要在该市基本转让税之外再缴 4% 或 5.5%。
资料来源
- 比佛利山庄市：独栋住宅规定（Single-Family Regulations）
- 比佛利山庄市：格雷斯通的历史（History of Greystone）
- 洛杉矶保护协会：特劳斯代尔庄园（Los Angeles Conservancy: Trousdale Estates）
- 比佛利山庄市政法规第 10 编 Article 26（特劳斯代尔庄园开发标准），GoCodebook 文本
- 比佛利山庄市政法规第 10 编 Article 25（山坡区），GoCodebook 文本
- 比佛利山庄市政法规第 10 编 Article 24（中心区），GoCodebook 文本
- 《比佛利山庄信使报》：委员会否决分区文本修正案提案（2023 年 11 月 16 日）
- 比佛利山庄市：特劳斯代尔庄园景观恢复指引（PDF）
- 比佛利山庄市：特劳斯代尔庄园景观恢复
- 洛杉矶市财政局：Measure ULA 常见问题
- 比佛利山庄市：消防局
- 比佛利山庄市常见问题：什么是 VHFHSZ，在哪里？
- 比佛利山庄市：灌木清理计划（Brush Clearance Program）
- 加州保险局：California FAIR Plan
- 比佛利山庄市：关于比佛利山庄
- 比佛利山庄联合学区：学校查询工具（School Finder）
- Redfin：2026 年 6 月最贵房屋成交（2026 年 7 月 17 日）
- Outlook Luxe：Oakley 创始人詹姆斯·贾纳德出售比佛利山庄豪宅（2026 年 7 月 6 日）
- Zillow Research：Zillow 房屋价值指数，社区数据（2026 年 9 月）