比佛利山庄的非公开房源是在不做公开广告的情况下出售的，自 2025 年起，想保护隐私的卖家会把房源以经纪公司内部独家房源或延迟营销房源的形式登记在 MLS 中，公众看不到。您需要通过经纪人在经纪公司内部以及经纪人之间一对一地打听才能接触到它们，这是 NAR 规则所允许的，所以搜索的效果完全取决于您提供的需求有多清楚。填写上方表格，您的条件会转给本指南推荐的经纪人；任何内容都不会公开展示。
您想在比佛利山庄或洛杉矶西区找一栋可能永远不会出现在公开网站上的房子，正在考虑私密搜索是否值得启动，以及应该提供哪些信息。
什么是比佛利山庄的非公开房源，卖家为何选择这种方式
非公开房源（off-market home）是指在公开网站上没有照片、没有挂牌告示、也不举办开放参观的在售房产。卖家放弃更广的买家群体，换取隐私、一次低调的价格试探，或者在房屋工程完工之前就出售的机会。对您来说，这笔交换意味着竞价对手更少，但公开的价格依据也更少。
高端市场有多少交易不经过 MLS
我们能找到的最好统计已经过时。Miller Samuel 发现，2017 年第一季度大洛杉矶地区约 19% 的成交不在 MLS 上，500 万美元以上的成交中约有三分之一没有出现在 MLS 中。我们没有找到最新数据，而下文介绍的 2025 年规则改变了私密房源的登记方式，所以请把这个比例当作历史，而不是预测。
近期高端市场的非公开成交
洛杉矶地区近期有几笔最高价成交被报道为非公开交易，其中包括《Robb Report》于 2025 年 1 月报道的一笔 2024 年马里布（Malibu）2.1 亿美元的成交。我们的口袋房源（pocket listing）指南介绍了更多此类交易，以及这种做法的演变。
2025 年以来的非公开房源规则：Clear Cooperation 与私密房源
这些规则决定了私密房源登记在哪里、谁有权知道它。这也是为什么在房产网站上搜不到这些房子，而经纪人的一通电话却能找到。
Clear Cooperation 与一个工作日规则
NAR 保留了 Clear Cooperation Policy（明确合作政策）。房源一旦公开营销，必须在一个工作日内录入 MLS。加州最大的 MLS，即 CRMLS，执行同样的规则，并以经纪公司为界：在公司内部营销属于私密，在公司外部营销则属于公开。
经纪公司内部独家房源与延迟营销
NAR 的“卖家多种挂牌选择”（Multiple Listing Options for Sellers）政策于 2025 年 3 月 25 日生效，各 MLS 须在 2025 年 9 月 30 日前采纳。根据该政策，卖家可以选择经纪公司内部独家房源（office exclusive），即在 MLS 备案但对其他会员隐藏，也不做公开营销；或者选择延迟营销房源（delayed-marketing listing），即在本地 MLS 允许的期限内暂不进行 IDX 展示和联合发布。两者都需要卖家签署同意书。
经纪人之间一对一沟通允许什么
NAR 表示，两位经纪人之间就某个房源进行的一对一沟通不会触发 Clear Cooperation。而跨多家经纪公司的沟通则算作公开营销。私密搜索正是利用这条狭窄的渠道：您的经纪人可以直接询问挂牌经纪人，卖家是否愿意见一位像您这样的买家。
通过推荐经纪人私密搜索非公开房源的流程
上方表格会把您的条件发送给本指南推荐的经纪人，其介绍见推荐经纪人页面。以下是接下来会发生什么，以及不会发生什么。
第 1 步：您的需求会被阅读和核实
经纪人会阅读您的条件，并可能打电话帮您收窄范围。一份写明价位、城市、地块和时间表的需求，一句话就能向挂牌经纪人提出；而一份只写着“90210 里特别的房子”的需求则做不到。
第 2 步：先在经纪公司内部，再到经纪人之间
经纪人所在公司自己的经纪公司内部独家房源，可以直接与您分享。在公司之外，经纪人会逐一询问挂牌经纪人，这是 NAR 规则允许的渠道。没有人能保证一定找到合适的房子，我们也不公布房源库存。
第 3 步：引荐与签约
如果卖家同意让您看房，与 2024 年 8 月 17 日以来的任何购房一样，您会被要求在看房前签署书面买方协议。请先读清费用和期限。卖方一侧通常会在透露地址之前要求您提供资金证明或巨额贷款（jumbo loan）预批函。我们的比佛利山庄购房指南介绍了这些文件。
提供哪些信息才能让非公开房源搜索真正有用
六项信息能把一个愿望变成挂牌经纪人可以回答“是”或“否”的需求。请把它们写在表格的备注里。
缩小搜索范围的条件
- 价位，并写明您真正愿意支付的上限。
- 城市：只要比佛利山庄市、只要洛杉矶市的高端社区，或者两者皆可。分界线会改变您的税负和学区。
- 地块：平地还是山坡，最小面积，以及您是否打算重建或翻新。
- 房屋：卧室数量、最小面积，以及任何必备条件，例如客房或景观。
证明您能完成交易
- 资金：现金，或已获预批的巨额贷款。2026 年在洛杉矶县，一单元住宅凡超过 $1,249,125 的贷款都属于巨额贷款，我们的巨额贷款指南解释了相关条件。
- 时间：您何时可以看房，以及最快多久可以过户。
写明具体社区也有帮助。如果您只要特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）或贝莱尔（Bel Air），别处都不考虑，请直接说明。经纪人回答一个具体地名，比回答一个邮编快得多。
下面是一份可以复制修改的需求示例：“1,200 万至 1,500 万美元，现金。只考虑比佛利山庄市，日落大道（Sunset）以北。平整地台至少 20,000 平方英尺，可接受重建。五间卧室或以上。两周内可以看房，30 天内可以过户。”每一行都能把房子划进或划出范围。如果为了合适的地块您愿意承担洛杉矶市一侧的转让税，也请写明，因为这会扩大经纪人可以搜索的区域。
在比佛利山庄购买非公开房源的风险
竞价者少可能意味着更好的价格，也可能意味着证明价格公道的依据更少，而这个风险由您承担。
价格依据更少
私下成交没有公开的在售天数，也没有公开的降价记录可供参考。请索取同一条街、同一城市过去 12 个月内的每一笔登记成交，并对分界线另一侧的成交按转让税做调整。比佛利山庄在售房产指南按区域列出了价格。
同样的税，同样的核查
非公开不等于不入账。在洛杉矶市内的交易，仍然要缴纳市转让税和 Measure ULA（洛杉矶“豪宅税”）：2026 年 6 月 30 日之后成交价 1,090 万美元及以上的交易合计 5.95%，一栋 1,300 万美元的房子即 $773,500。转让税计算器可以显示任何价格下的税额。验房、产权审查和许可核查与公开交易中同样重要，而一位跳过公开市场的卖家，可能也跳过了挂牌前的检查报告。请索取这些报告，并就税务问题向注册会计师（CPA）确认。
什么时候公开市场是更好的搜索方式
如果您的条件很宽泛，或者您刚开始找房，公开房源能更快地让您看到更多房子。当您已经清楚想要哪条街、什么样的地块和什么价位，而合适的房子恰好没有挂牌时，私密搜索才真正值得。处于这笔交易另一方的业主，可以阅读我们为比佛利山庄卖家准备的指南。
比佛利山庄非公开房源常见问题
如何找到比佛利山庄的非公开房源？
您无法在公开网站上搜到它们，因为卖家选择了不公开。经纪人会查看自己经纪公司内部的经纪公司内部独家房源，并与挂牌经纪人一对一地打听，这是 NAR 规则所允许的。一份写明价格、城市、地块和时间的精准书面需求，能让这些询问得到答复。
在加州，口袋房源（pocket listing）合法吗？
在 MLS 规则范围内，私密房源是允许的。根据 NAR 的 Clear Cooperation Policy，房源在公开营销后一个工作日内必须录入 MLS。自 2025 年起，卖家可以改为选择经纪公司内部独家房源或延迟营销房源，两者都需要签署披露文件，表明知情同意。
什么是经纪公司内部独家房源？
经纪公司内部独家房源是卖家选择不进入 MLS 数据推送、也不做公开营销的房源。根据 NAR 2025 年的政策，它仍须在 MLS 备案，但不向其他会员展示，而且卖家必须签署披露文件。挂牌经纪公司内的经纪人可以把它分享给自己的买家。
比佛利山庄的非公开房源成交价更低吗？
目前没有已发表的数据能证明这一点。私下成交的竞价者更少，这对买家可能有利，但公开的价格依据也更少。请核查同一条街、同一城市过去一年的每一笔登记成交，并对洛杉矶市内的成交按 Measure ULA 做调整。
非公开交易适用 Measure ULA 吗？
适用，只要房产位于洛杉矶市。ULA 针对的是产权转让，而不是营销方式，所以贝莱尔、霍尔姆比山（Holmby Hills）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）和比佛利公园（Beverly Park）的交易无论哪种方式都要缴纳。对于 2026 年 6 月 30 日之后的交易，540 万美元以上市合计税率为 4.45%，1,090 万美元及以上为 5.95%。
提交私密搜索表格后会发生什么？
您的条件会转给本指南推荐的经纪人，他可能会打电话帮您细化条件。如果找到匹配的房子，卖方一侧通常会要求您提供资金证明或预批函，您也会在看房前签署书面买方协议。您提交的任何内容都不会被公开。