人们口中的“比佛利山庄”社区，其实分属三座不同的城市。比佛利平地区（The Flats）和特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates）在比佛利山庄市（City of Beverly Hills）境内；贝莱尔（Bel Air）、霍尔姆比山（Holmby Hills）、比佛利克雷斯特（Beverly Crest）、比佛利公园（Beverly Park）、穆赫兰庄园（Mulholland Estates）以及大部分比佛利山庄邮局区（BHPO）的房屋则属于洛杉矶市（City of Los Angeles），而且往往挂着比佛利山庄 90210 的邮寄地址；隐山（Hidden Hills）则是一座独立城市。这条界线决定了售价超过 540 万美元的交易是否要缴 Measure ULA、由哪一部法规限制房屋的建造，以及应该向哪个学区查询。
您正在比较比佛利山庄一带不止一个社区的房子，想在比较价格之前先弄清楚：每个社区属于哪座城市，这又会带来哪些不同。
我们如何为比佛利山庄社区分类：先看城市界线
如果您要一份比佛利山庄社区的名单，拿到手的地方其实分属三座城市。根据 2020 年人口普查，邮编 90210 的土地有 60.5% 在洛杉矶市境内，只有 37.8% 在比佛利山庄市境内。所以，比佛利山庄的邮寄地址只说明了归哪个邮局管，并不说明归哪个政府管。本站把每个社区都按所属城市来分类，因为在比较价格之前，这一个事实就已经决定了过户税、建筑法规和学区查询方式。
下表把全部十一个社区并排列出。凡是 Zillow 发布了数据序列的地方，价格采用 Zillow 2026 年 9 月的典型房屋价值；没有序列的地方，我们会注明所用的是邮编数据还是市场报告数据。
| 社区 | 所属城市 | 售价超过 540 万美元时是否缴纳 Measure ULA | 我们采用的价格数据 |
|---|---|---|---|
| 比佛利山庄全市 | 比佛利山庄市 | 否 | $3,676,482，Zillow 全市典型房屋价值 |
| 比佛利平地区（The Flats） | 比佛利山庄市 | 否 | $10,277,281，Zillow 典型房屋价值 |
| 特劳斯代尔庄园（Trousdale Estates） | 比佛利山庄市 | 否 | $7,906,445，Zillow 典型房屋价值 |
| 公寓与顶层豪宅 | 比佛利山庄市 | 否 | 公寓成交中位价 $1,595,500，共 30 笔成交（Elliman Report，2025 年第四季度） |
| 贝莱尔（Bel Air） | 洛杉矶市 | 是 | $4,140,242，Zillow 典型房屋价值 |
| 霍尔姆比山（Holmby Hills） | 洛杉矶市 | 是 | Zillow 无此社区数据；邮编 90024 为 $1,333,696，且该邮编同时覆盖韦斯特伍德（Westwood） |
| 比佛利山庄邮局区（BHPO） | 大部分属洛杉矶市 | 是，限洛杉矶市境内地块 | 独栋住宅成交中位价 $2,950,000，共 53 笔成交（Elliman Report，2025 年第四季度） |
| 比佛利克雷斯特（Beverly Crest） | 洛杉矶市，另含一块未建制县属地 | 是，限洛杉矶市境内地块 | $2,759,470，Zillow 典型房屋价值 |
| 比佛利公园（Beverly Park） | 洛杉矶市（人口普查局地理编码） | 是 | Zillow 无此社区数据；邮编 90210 为 $5,308,262 |
| 穆赫兰庄园（Mulholland Estates） | 洛杉矶市（1982 年环境审查） | 是 | Zillow 无此社区数据；以社区内部成交为准 |
| 隐山（Hidden Hills） | 隐山市 | 否 | $5,078,023，Zillow 全市典型房屋价值 |
表中有两栏会在过户时直接影响到真金白银。以一笔 1,200 万美元的交易为例：按照洛杉矶市对 2026 年 6 月 30 日之后过户交易适用的 Measure ULA 加基本税合并税率，市级过户税为 5.95%，也就是 714,000 美元。而在比佛利山庄市境内和隐山，这笔市级税一分都不适用。在比较界线两侧的两栋房子之前，请先用我们的 Measure ULA 豪宅税指南中的计算器算一算。
比佛利山庄市境内的社区
比佛利山庄市的陆地面积为 5.708 平方英里。根据加州财政部的统计，截至 2026 年 1 月 1 日，全市共有 16,405 个住房单位。该市自 1914 年起就是一座独立城市，拥有自己的消防局和自己的法规；法规把独栋住宅用地划分为中心区（Central Area）、山坡区（Hillside Area）和特劳斯代尔庄园三类。从一条街到下一条街，真正改变的往往是这种分区，而不是邮编。
比佛利山庄全市的住宅
2026 年 9 月，Zillow 给出的全市典型房屋价值为 $3,676,482；同月 Redfin 的成交中位价为 $4,029,331，共 73 笔成交。这些全市数字把相差很大的价格区间混在了一起：邮编 90211 约为 224 万美元，而平地区超过 1,000 万美元。我们的比佛利山庄在售住宅指南按区域逐一拆分了价格。
比佛利平地区的住宅
平地区就是比佛利山庄市法规所说的中心区，即日落大道（Sunset Boulevard）以南的独栋住宅街区，由景观设计师 Wilbur D. Cook 规划，第一批街道建于 1907 年。这里的房屋面积上限为 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，凡是从街道上看得见的部分都要经过设计审查。2026 年 9 月，Zillow 给出的平地区典型房屋价值为 $10,277,281，五年上涨 16.1%；比佛利平地区指南教您如何算出一块地能建多大的房子。
特劳斯代尔庄园的住宅
Paul Trousdale 从 1954 年开始开发特劳斯代尔庄园，一直延续到 1970 年代，其中很大一部分土地来自格雷斯通庄园（Greystone）出售的地块。这里在市政法规中有专属条款：所有建筑限高 14 英尺，且必须建在平整地基之内；2011 年通过的一项条例还允许业主申请恢复被邻居树木遮挡的盆地景观。2026 年 9 月，Zillow 给出的典型房屋价值为 $7,906,445，五年下跌 3.9%。在拿一块平整地基和平地区的地块作比较之前，请先读我们的特劳斯代尔庄园指南。
比佛利山庄的公寓与顶层豪宅
市内很少有新的公寓楼落成：拥有 54 套住宅的文华东方公寓（Mandarin Oriental Residences）在 2021 年宣布时，被称为比佛利山庄十年来第一栋新建公寓楼。Elliman Report 显示，2025 年第四季度比佛利山庄公寓成交中位价为 $1,595,500，共 30 笔成交。市内的公寓出售时不缴 Measure ULA；我们的比佛利山庄公寓指南介绍了各栋楼盘和持有成本。
挂比佛利山庄或西区地址、实属洛杉矶市的社区
买家常与比佛利山庄归为一类的社区中，有六个其实在洛杉矶市境内。有些使用洛杉矶的邮编，比如贝莱尔的 90077；有些则挂着比佛利山庄 90210 的邮寄地址。无论哪种情况，只要是洛杉矶市境内售价超过 540 万美元的交易，都要缴 Measure ULA；山坡地块要遵守洛杉矶市按坡度分段计算的建筑面积规定；查询学校时应使用 LAUSD 的系统。
洛杉矶县 2025 年 8 月修订的火灾危险地图显示，贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特和比佛利公园的抽样点均为“极高”等级。请在官方地图上逐一核查每个地址，因为火灾分区会直接影响您能买到什么样的保险。
贝莱尔的住宅
贝莱尔起源于 Alphonzo Bell 在 1923 年申报的第一个地块，当时有 128 块住宅用地；如今 Bel-Air Association 统计，日落大道与穆赫兰大道（Mulholland Drive）之间共有 2,000 多处物业。它的邮编 90077 完全位于洛杉矶市境内。2026 年 9 月，Zillow 给出的贝莱尔典型房屋价值为 $4,140,242；我们的贝莱尔住宅指南把 Measure ULA 的两条门槛线与房价放在一起对照。
霍尔姆比山的庄园
Arthur Letts Sr. 在沃尔夫斯基尔牧场（Wolfskill Ranch）的 400 英亩土地上规划了霍尔姆比山；当地业主协会把它界定为比佛利山庄市、Beverly Glen Boulevard 和日落大道之间的区域。Zillow 没有该社区的数据序列，而它所在的邮编 90024 同时覆盖韦斯特伍德，所以该邮编 $1,333,696 的典型价值几乎说明不了一座庄园值多少。真正有分量的是已报道的成交，其中最突出的是斯佩林庄园（Spelling Manor）：据 TMZ 2025 年 8 月报道，成交价为 1.1 亿美元。其他成交见我们的霍尔姆比山住宅指南。
比佛利山庄邮局区的住宅
比佛利山庄邮局区（Beverly Hills Post Office，简称 BHPO）是房源信息对一类房屋的叫法：它们挂着比佛利山庄 90210 的邮寄地址，却位于该市境外，大部分在洛杉矶市。Elliman Report 显示，2025 年第四季度 BHPO 独栋住宅成交中位价为 $2,950,000，共 53 笔成交，远低于 Measure ULA 的 540 万美元门槛。我们的比佛利山庄邮局区指南解释了为什么售价接近这条线的卖家应围绕它来定价。
比佛利克雷斯特的住宅
《洛杉矶时报》的 Mapping L.A. 项目把比佛利克雷斯特划入洛杉矶市，其范围内还包含一块未建制的县属地。它适用 Bel Air-Beverly Crest 社区规划，该规划最近一次更新是在 1998 年，列出的区域包括 Coldwater、Franklin 和 Benedict 三条峡谷。2026 年 9 月，Zillow 给出的比佛利克雷斯特典型房屋价值为 $2,759,470，约为 90210 数字的一半；我们的比佛利克雷斯特指南对几条峡谷作了比较。
比佛利公园的住宅
比佛利公园挂着比佛利山庄 90210 的邮寄地址，但美国人口普查局的地理编码系统把它的主入口定位在洛杉矶市境内。Zillow 没有比佛利公园的数据序列，所以价格只能参考已报道的成交：Redfin 把一笔 6,310 万美元的比佛利公园成交列为 2025 年全美最贵住宅成交第十名。在这个价位，Measure ULA 要按全部售价收取 5.5%；我们的比佛利公园指南详细算出了这条城市界线的代价。
穆赫兰庄园的住宅
穆赫兰庄园是在洛杉矶市的管辖下规划的：1982 年的环境审查文件描述的是谢尔曼奥克斯（Sherman Oaks）境内、穆赫兰大道以北的 185 英亩土地，当时计划建造 29 栋庄园住宅和 100 个多户住宅单位。Zillow 没有该社区的数据序列，所以这里的房子只能参照社区内部的成交来定价。我们的穆赫兰庄园指南列出了出价前应索取的文件。
两座城市之外的社区：隐山
隐山既不属于比佛利山庄，也不属于洛杉矶，与卡拉巴萨斯（Calabasas）共用邮编 91302。我们把它收进来，是因为在本站跟踪的 Zillow 数据里，它是典型房屋价值最高的城市：2026 年 9 月为 $5,078,023，高于比佛利山庄市。它由自己的市政府和一个私人业主协会共同管理，Measure ULA 和洛杉矶的建筑法规都不适用。
隐山的住宅
隐山选民于 1961 年 9 月 19 日投票通过建市；Hidden Hills Community Association 在 658 块住宅用地上维护着三座门卫亭、六英里道路和 25 英里马道。2026 年 9 月，Redfin 的成交中位价为 $11,244,645，但只有 4 笔成交，而库存相当于 26.5 个月的供应量。我们的隐山住宅指南解释了这样的供应量对买家议价能力意味着什么。
比较比佛利山庄各社区的价格：这些数字涵盖什么
一个社区的价格数字，只能说明它所统计的那片区域。Zillow 的典型房屋价值涵盖的是市场中间三分之一的房屋，因此会低估庄园的成交价，而且社区边界是 Zillow 自己划定的。Redfin 统计的是某个月实际成交的房屋，在小市场里可能只有寥寥几笔，中位数一下子就能波动几百万美元。
拥有 Zillow 数据序列的社区
比佛利平地区、特劳斯代尔庄园、贝莱尔和比佛利克雷斯特都有 Zillow 的社区数据序列，比佛利山庄和隐山则有城市数据序列。在这份名单上，只有这些地方可以逐月追踪典型价值，看出今年的数字是新高还是回升。我们的比佛利山庄房地产市场报告用图表呈现了全市数据和每月成交。
只能靠邮编数据和已报道成交定价的社区
比佛利公园、霍尔姆比山和穆赫兰庄园都没有 Zillow 数据序列。比佛利公园我们展示的是邮编 90210 的数据，2026 年 9 月典型价值为 $5,308,262，混合了两座城市；霍尔姆比山展示的是邮编 90024，它同时覆盖韦斯特伍德。这两个数字都不是社区本身的价值，所以在这些页面上，注明媒体和月份的已报道成交更有参考价值。我们的比佛利山庄邮编指南说明了每个邮编跨越城市界线的程度。
选择比佛利山庄社区之前：任何地址都要做的四项核查
社区名称的边界是模糊的，地块却不是。比较价格之前，请先针对具体地址做以下四项核查。
- 所属城市。把街道地址输入美国人口普查局的地理编码系统，它会显示该地址所属的建制城市。一个 90210 地址，查出来可能是比佛利山庄，也可能是洛杉矶。
- 税率区。地块的房产税单上写有它所在的税率区。2026-27 年度，比佛利山庄中心税率区的税率为 1.189084%，而洛杉矶市一个覆盖贝莱尔和霍尔姆比山抽样点的税率区为 1.185825%，两者都不含直接摊派费用。我们的比佛利山庄房产税指南提供了估算工具。
- 火灾分区。比佛利山庄市表示，日落大道以北的区域，加上以南的几个街区，属于极高火灾危险等级区（VHFHSZ）。请先在官方地图上核查该地址，再阅读我们的山坡住宅保险指南。
- 学区。我们从不声称某栋房子“划入”某所学校。比佛利山庄市的地址请用 BHUSD 的 School Finder，洛杉矶一侧的地址请用 LAUSD 的 Resident School Identifier，详见我们的比佛利山庄学校指南。
关于税费、贷款、保险和售房，我们的比佛利山庄房地产指南已按任务分类。您也可以把地址发给本站推荐的比佛利山庄经纪人，在看房之前请他调出该地块的相关记录。
比佛利山庄社区常见问题
比佛利山庄有哪些主要社区？
在比佛利山庄市境内，法规把独栋住宅用地分为中心区（即日落大道以南的平地区）、日落大道以北的山坡区，以及特劳斯代尔庄园。买家通常还会把附近挂比佛利山庄地址、实属洛杉矶市的地方算进来：比佛利山庄邮局区、比佛利克雷斯特和比佛利公园，再加上相邻的贝莱尔和霍尔姆比山。
贝莱尔属于比佛利山庄吗？
不属于。贝莱尔是洛杉矶市的一个社区，根据人口普查局 2020 年的统计，它的邮编 90077 完全位于洛杉矶市境内。这意味着贝莱尔售价超过 540 万美元的交易要缴 Measure ULA，能建什么由洛杉矶的山坡法规决定，查询学校时应使用 LAUSD 的系统。
比佛利公园在比佛利山庄市内吗？
只有邮寄地址算是。比佛利公园的房屋挂着比佛利山庄 90210 的地址，但美国人口普查局的地理编码系统把社区主入口定位在洛杉矶市境内。因此比佛利公园的交易适用洛杉矶的过户税，包括 2026 年 6 月 30 日之后售价 1,090 万美元及以上时按 5.5% 征收的 Measure ULA。
90210 地址就代表房子在比佛利山庄市内吗？
不一定。根据 2020 年人口普查，邮编 90210 的土地约 60.5% 在洛杉矶市，37.8% 在比佛利山庄市，1.6% 在未建制的县属地。邮编 90211 和 90212 则几乎全部在比佛利山庄市境内。在依赖城市名称之前，请先用人口普查局的地理编码系统核查任何 90210 地址。
比佛利山庄哪个社区最贵？
在本站有 Zillow 数据序列的社区中，平地区最高，2026 年 9 月为 $10,277,281，其次是特劳斯代尔庄园，为 $7,906,445。Zillow 在比佛利山庄一带的最高数字是 Beverly Hills Gateway，为 $11,549,534。而单笔最高的成交出现在贝莱尔、霍尔姆比山和比佛利公园，这些是典型价值反映不出来的。
比佛利山庄一带哪些社区要缴洛杉矶豪宅税？
Measure ULA 适用于洛杉矶市境内的交易：贝莱尔、霍尔姆比山、比佛利克雷斯特、比佛利公园、穆赫兰庄园，以及比佛利山庄邮局区中位于洛杉矶市的地块。2026 年 6 月 30 日之后过户的，售价超过 540 万美元按全价 4% 征收，1,090 万美元及以上按 5.5% 征收。比佛利山庄市和隐山的交易不缴。
比佛利山庄一带哪些社区有门禁？
在本站涉及的地方中，只有隐山的门禁是我们从原始来源确认过的：其社区协会维护着三座门卫亭。关于比佛利公园和穆赫兰庄园设有警卫门禁的说法，来自我们无法核实的二手资料，所以在依赖这些信息之前，请直接向业主协会询问门禁、警卫和出入规定。
平地区和特劳斯代尔庄园的建筑规定一样吗？
不一样。两者都把建筑面积上限定为 1,500 平方英尺加地块面积的 40%，但特劳斯代尔庄园在比佛利山庄法规中有专属条款，所有建筑限高 14 英尺并须建在平整地基之内。在圣莫尼卡大道（Santa Monica Boulevard）以北，平地区的房屋可以建到 28 英尺，侧院各留 10 英尺时最高可达 34 英尺，临街部分还要经过设计审查。
资料来源
- U.S. Census Bureau: 2020 ZCTA to Place relationship file
- U.S. Census Bureau: 2020 Gazetteer, California places
- U.S. Census Bureau: Geocoder result for the North Beverly Park entrance
- California Department of Finance: E-1 and E-1H population and housing estimates, 2026
- City of Beverly Hills: History of Beverly Hills
- City of Beverly Hills: Single-Family Regulations
- City of Beverly Hills: History of Greystone
- Beverly Hills Municipal Code Title 10, Article 24, Central Area standards (published copy)
- Beverly Hills Municipal Code Title 10, Article 26, Trousdale Estates standards (published copy)
- Los Angeles Conservancy: Trousdale Estates
- City of Beverly Hills: Trousdale Estates View Restoration Guidelines
- SHVO: Mandarin Oriental Residences, Beverly Hills announcement
- Douglas Elliman and Miller Samuel: Elliman Report, Q4 2025, Greater Los Angeles
- Bel-Air Association: History
- Holmby Hills Homeowners Association: History
- TMZ: Spelling Manor sold, August 1, 2025
- Los Angeles Times: Mapping L.A., Beverly Crest
- Los Angeles City Planning: Bel Air-Beverly Crest Community Plan
- Redfin: 10 most expensive home sales of 2025
- CEQAnet: Mulholland Estates (SCH 1982020514)
- City of Hidden Hills: History
- Hidden Hills Community Association
- City of Los Angeles Office of Finance: Measure ULA FAQ
- Zillow Research: Home Value Index data
- Redfin Data Center: monthly housing market data
- Los Angeles County Auditor-Controller: Tax rates by tax rate area
- Los Angeles County GIS: Fire Hazard Severity Zones, Local Responsibility Area
- City of Beverly Hills: What and where is the Very High Fire Hazard Severity Zone?
- Beverly Hills Unified School District: School Finder
- LAUSD: Resident School Identifier
审核：Michael J. Chen
Michael Chen 已于 2026年11月4日 审核本页内容的准确性。数据来自上方列出的资料来源。我们的研究流程.
Michael J. Chen 自 2003 年 9 月起持有加州房地产执照，任职于 Christie's International Real Estate Southern California 比佛利山庄办公室，其个人资料显示 Michael Chen 担任该公司亚太部执行总监。Michael Chen 还创立了 Luxford Group，在比佛利山庄和贝莱尔开发定制住宅。Michael Chen 能流利使用普通话和英语，买卖全程都可以用普通话沟通。
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